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2013建德房地产市场分析23133建德市宏观市场分析目录建德城市及交通发展规划建德房地产市场现状概述4建德城市SWOT分析31建德市宏观市场分析建德城市发展现状建德经济概况建德城市政策分析建德市位于浙江省西部，钱塘江上游。东与浦江县接壤，南与兰溪市和龙游县毗邻，西南与衢州市衢江区相交，西北与淳安县为邻，东北与桐庐县交界。总面积2321平方千米，总人口51.6万人。其中市区（三个街道）人口11.7万左右。建德境内有320、330两条国道，杭新景高速在建德设有出入口，临金高速已列入规划，境内还有金千铁路，与浙赣线相连，并新安江航道105公里，上可达黄山市，下可出杭州湾入海，新建“建德千岛湖通用航空机场”也已部分投入使用。而新规划的杭黄高铁，建德杨村桥设置有建德东站，通车后到杭州只需半小时车程。建德经济情况上图可以看出，从09年到12年，建德的GDP增速一直是稳步上升，11年达到历史高位11.8%。建德市2009-2012年GDP及增长率年份GDP（亿元）增长率2009165.865.30%2010189.811.5%2011224.1011.8%2012247.28.5%主要产业发展情况2012年全市GDP达到247.2亿元，比上年增长8.5%，其中第三产业增加值为83.6亿元，增长10.6%。三次产业结构为10.5：55.7：33.8。按户籍人口计算的人均生产总值为48540元。相对于杭州其他区县情况来说，建德应该说还处于工业化初期向中期转变的阶段。杭州市各县市区现在只有建德和淳安未能进入全国百强县，其主要差距就在工业发展水平和综合竞争实力上。建德主要支柱产业为化工行业，水泥行业为第二大产业。从行业布局来看，呈现“四多一少”。“四多”即资源消耗型、能源消耗型，劳动密集型、对环保压力大的企业多；“一少”即高新技术型企业少。从第二次经济普查数据来看，建德第三产业即私营经济的发展情况，在杭州地区县市中处于较落后的位置。建德城市政策分析•招商政策目前建德针对房地产投资商没有特别的税收等优惠政策。•土地拍卖流程土地拍卖走招拍挂流程，在签订土地使用权出让合同10日内，开发商需支付出让金20%作为履行合同的定金，一个月内，支付土地出让金50%。另，土地总价在1亿以内的，需在3个月内付清土地款；超过1亿的，在一年内付清土地款。•其他房产新政目前外地人在建德购房一律不得银行按揭，杭州地区户口需所在地房管局开具无房证明，按第一套首付30%，第二套首付70%执行，三套以上将不得办理按揭手续。何时取消该政策尚不明确。(外地人需在本地缴纳社保满1年或者出具纳税证明)2建德城市及交通发展规划建德城市发展规划•城市空间发展规划•大城东新城发展战略规划建德高铁规划及对房产市场的影响•建德高铁布线•高铁对房产市场的影响•城市空间发展规划一个中心城市，包括新安江和洋溪、更楼三个街道，其中新安江（含洋安）街道为主城区，依托老城区和新安江上游优越的水环境，以发展居住和第三产业为主；更楼和洋溪街道构成主域区的东西两翼次域区，分别发展产业和居住为主。•大城东新城发展战略规划规划范围：杭新景高速新安江出口以东，以新安江和320国道为主轴，涵盖洋溪、下涯、杨村桥、梅城、三都五个乡镇（街道）的核心区域，规划面积约120平方公里。规划目的：通过加快对这一区域的规划建设，该区域必将成为杭州乃至浙江西部快速发展和城市化加快推进的重要区域，也是建德市走新型城市化道路的重要载体。因此，提出大城东新城发展思路、加快新城规划建设，显得尤为迫切。规划期限：2010-2030年，其中近期2010—2015年，中期2016—2020年，远期2021—2030年。基准年为2009年。建德高铁规划及对房产市场的影响杭黄高铁预计最快今年年内开工，计划2018年建成通车。建德站点设在杨村桥镇梓源村，400亩左右的站前广场，将成为建德的物流中心、旅游集散中心、市场集散地。在杨村桥，除了杭黄高铁建德东站（这里还预留了金华到黄山铁路接口），杭新景高速、320国道穿镇而过，向东往梅城（严州古城方向），有富春江黄金水道，规划建造十里埠综合作业码头，铁路金千线也准备延伸到这里，杨村桥将成杭州西部交通枢纽核心。杭黄高铁建德段一共有49.43公里，在浙江段沿线线位最长，其中莲花镇境内的紫高尖隧道，建造难度大，是整个高铁工程的六大重点之一。高铁开通以后，沿线的土地价值也将得到提升，会一定程度上带动沿线的房地产市场的发展。但对于建德这样的一个城市，高铁对楼市的影响将是一个中长期的过程，短期内影响依然为政策和市场的因素。33建德房地产市场现状概述建德房地产市场发展历史及趋势建德市土地市场情况市场供应情况分析供需状况分析商品房成交价格分析建德房地产市场发展历史及未来趋势自2000年起，房地产市场步入相对正规的发展轨道；2004年，是建德房地产发展相对成熟并且市场旺盛的一年，市场销售处于比较理想的状态。2005年3月以来，随这国务院严厉的房产新政出台，市场明显疲软，观望气氛很浓，新房和二手房成交价格和数量均不理想。2006年下半年开始，随着城市的东扩发展和经济发展，建德房地产市场迎来快速发展的阶段。2008年下半开始受全球经济低迷，建德房产市场也经历了近一年的萎靡和萧条。到2009年3月份以后，市民购房热情空前高涨。城区一些优越地段甚至出现了一房难求的局面。2010年4月，史上最严厉新政以后，房产销售形势稍有放缓。2012年推出房源2400多套，当年去化1800多套到2013年底建德市存量房约为2200多套。目前建德房产开发的方向基本与政府规划统一，主要是向东向北发展，以沿江江景房的开发为主；另外目前新的开发区集中新安江高速出口附近的洋溪，洋安。即建德城区的北面，代表楼盘有江和城、雅地公馆、丽锦大厦。最近该区块还陆续有土地拍卖成交，未来会成为市场供应的主体。2009年至2010年，均价达8500元/平方米，优质江景房高达10000元/平方米。2010年至2012年，随着年末市场回暖，商品房价格又达到新高。2013年建德市区商品房价格为12000--13000/平方米，部分优质江景户型的销售价格维持在14000--15000/平方米。目前，市区普通公寓售价9000--11000元/平方米左右，洋溪、桥南区域则为7000-9000元/平米左右，一线江景房价在14000元/平方米左右。从2013年建德城区商品住宅成交的户型情况可以看到，成交住宅户型面积多集中在以改善和投资为主的，90-150平米之间，占总成交量的53%；大户型，特别是170以上户型成交量较低，在调研的楼盘中，有部分2009年开盘的楼盘，200方以上的户型目前还有在售。建德购房群体特征本地改善型及中轻年首次置业为主；本地投资型需求；外地投资型需求。建德目前在售楼盘城区主要集中在城东沿江区块。4建德城市SWOT分析机会：•未来国家房产政策的放松，可能会使投资客回归建德；•目前建德地价较低，有机会以低价进入，以高品质项目面市，整个建德房产市场缺乏高端产品，由于土地供应原因，近年来别墅排屋类产品稀缺优势：•交通便利，国道、高速、机场、水路、高铁等都可到达；•旅游资源丰富；•地价在五县市中较低；劣势：•受本身地形影响，城市发展空间有限；•从投资角度考虑，高档房产品的投资价值没有临近的千岛湖高；威胁：•由于国家政策调控整体房产市场的形势不好，后势没有明显的利好来支撑房价继续走高，高铁短期很难产生影响；SWOT分析总结由于受杭黄高铁的利好消息影响，建德房价在2012年到2013年已经有一次明显的涨价，建德房价目前已挺进15000元房行列，但是受房地产新政的影响，上海等外地投资客暂时在建德的贷款受到限制，如排除政策变化的因素，只针对当地的购买力来说，客观评判，未来上涨空间有限；不过从实际调研的情况来看，当地的改善型购买力对于高品质，户型设计合理的住宅产品及商业投资产品，还是具有一定的消化力，整个建德房产市场缺乏高端产品，由于土地供应原因，近年来别墅排屋类产品稀缺。可将目光锁定该部分人群，设计推出符合该群体要求的产品。