XXXX清远地块市场调研与初步定位

清远市场调研与初步定位2012-5-23CONTENTS目录市场背景14地块初步定位3区域房地产市场2案例分析CONTENTS目录市场背景14地块初步定位3区域房地产市场2案例分析清远市场广州市场Part1:清远市场背景清远位于广东省中北部、北江中游、南岭山脉南侧与珠江三角洲的结合部，南接广州，北接湖南，东联韶关，西邻广西，是珠江三角洲与粤北山区的结合部，也是岭南通往中原的重要纽带，有“三省通衢，北江要塞”之称。基本概况山水资源优势凸显，休闲度假渐成规模，到清远休闲度假人数突破2000万人次，旅游总收入超90亿。“9+2”泛珠三角的背景泛珠三角需要一个稳定、安静的后花园；泛珠三角需要一个稳固的生活物质提供地；泛珠三角需要一个能够提供精心疗养的胜地；泛珠三角需要区域内每一个城市都是工业发达科技化十足。这个角色谁来承当呢？“清远有多远？”与其定位清远是珠三角的后花园，倒不如定位广州的后花园。清远占尽了区位、经济结构的优势，与广州互补。清远是广州、整个泛珠三角的“后花园”清远定位：粤北中心城市，广州卫星城。泛珠三角的蔬果园、后花园、科技园、疗养园清远定位清远房地产市场年度商品住房政策性住房（万平方米）合计普通商品住房经济适用住房廉租住房200666.9111.533.4511.15223.0200766.9111.533.4511.15223.0200863.7106.231.8610.62212.4200963.7106.231.8610.62212.4201057.495.628.679.56191.2合计318.6531.0159.353.110622006年-2010年清远市住房建设年度计划表目前清远可开发土地资源丰富（可开发土地面积共19152平方公里，是广州的2.5倍），随着城市化水平的提高，将迎来房地产开发的黄金时期。数据来源：清远市房管局2006年-2010年清远市各类型住房年度用地供应计划表（单位：公顷）年度商品住房普通商品住房经济适用房廉租住房合计200655.892.927.99.3185.9200755.892.927.99.3185.9200853.188.526.58.8177.0200953.188.526.58.8177.0201047.79.724.08.0159.3合计265.5442.5132.844.2885受清远市场承受力有限的影响，清远住宅用地空置率相对较大，目前可用于住宅开发用地空置面积达1023.8公顷，可以看出仅空置用地就可满足清远几年的住宅需求，从而在另一个角度说明清远市场承受力不足。年度用地供应情况数据来源：清远市房管局商品房供应表现近年清远市商品房市场供应情况表时间建筑面积（万㎡）套数（套）2006年66.958172007年66.958172008年63.755402009年63.755402010年57.44986合计318.627700数据来源：清远市房管局2006年-2010年，清远市商品房供应量稳定，维持在63-67万平方米，供应市场波动不太。商品房成交表现近年清远商品房成交统计表数据来源：清远市房管局年份商品房销售面积（万平方米）增长率（％）2006年133.54372007年203.69532008年230.18132009年288.21252010年326.2513近年来，清远市商品房销售面积逐年增加，增长率在13-55%之间。清远市商品房成交市场良好，再加上近期“限购令“等政策的推动，购房者逐渐转向二、三线城市，清远市房地产具有较大的发展空间。2010年清远市各区商品房成交情况表全市已售总建筑面积（万平方米）已售套数（套）已成交金额（亿元）成交楼房均价（元/平方米）附城2.412350.773203旧城66.23582929.984527龙塘8.298472.262730石角46.63300426.565696新城71.84749635.864990源潭3.613400.772132总计199.011775196.20——数据来源：清远市房管局2010年，清远市各区商品房成交均价集中在3000-5000元/平方米左右。清远市各区商品房成交与价格商品房成交价格383639153538364435273666372034674040403940124091382538724298414045160100020003000400050002010年-2011年5月清远全市成交均价元每平米47205082554746224850512550474867479847445004539132732811289439453634345636143304341040763708407901000200030004000500060006月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2010年6月-2011年5月清远市成交均价走势中心区郊区2010年以来，清远市的房地产价格稳中稍升；中心区的成交均价比外围交区的成交均价高约1000/平米。清远市场布局特征清远属三线城市，供需均集中在城区各大板块，项目所处的龙塘板块属清远城市远郊，且工业区形象深入清远人心，房地产开发处于起步阶段。旧城板块板块资源：配套成熟.飞来湖规划在售价格：4200元/㎡置业类型：改善型置业、少量首置东城板块板块资源：重点规划区、区府旁、一线江景在售价格：4300元/㎡置业类型：改善型置业、少量首置新城板块板块资源：中心CBD区、一线江景、临近市府在售住宅：约22个项目在售价格：4600元/㎡置业类型：多次置业御景湖畔均价：4500元/㎡雅悦花园均价：4300元/㎡东城御峰均价：4400元/㎡阳光嘉园均价：4600元/㎡锦江豪苑均价：6500元/㎡世纪花城均价：4000-元/㎡万基金海岸均价：4300-元/㎡云山诗意均价：4300-元/㎡新城板块：未来发展重点区域，价格预期将继续上升。旧城板块：依托飞来湖规划利好，但整体形象较低，缺乏重大规划利好，客户以本地刚需置业客户为主；东城板块：清远“东拓”的重点区域，多个规划利好，多个大型开发商逐步进驻东城，具备良好的升值潜力；龙塘板块：清远远郊，工业区污染印象深入清远人心，毛坯价格在3000元/平米左右徘徊，去货速度相对较慢。龙塘板块版块资源：无突出资源均价：3000元/㎡清远客户置业特征清远财富结构呈哑铃型分布，白领阶层缺乏；以公务员、个体商户、珠三角投资客为主力客户群，置业多选择清远市中心区，郊区化置业尚处于萌牙阶段。中低收入人口低收入人口清远人口收入结构中高收入人口身份特征：私企主、政府高官，年收入约30万以上，中高收入人群约占人口的2％身份特征：计程车司机，年收入约3~5万，中低收入人群约占人口的10％身份特征：工业园区工人,年收入约3万，低收入人群约占人口的60％清远市购房群体社会属性置业需求客户分类家庭年收入年龄层次家庭结构置业次数置业目的需求房型置业关注点企业中层管理8～10万30～35夫妇＋子女首次或二次置业改善生活环境舒适三房、四房居住环境、教育配套、健康的生活环境公务员小老板企事业职员15～45万25～30二人世界首次置业新婚实用三房、四房交通便利、生活配套、教育配套35～45夫妇+子女二次置业或多次置业改善生活环境舒适三房、四房生活配套、交通便利、健康的生活环境外地投资客20～50万30～55夫妇＋子女二次置业或多次置业挖掘投资价值二房或小三房投资潜力、健康的生活环境、生活配套私营企业主政府高官企业高管50万以上40～55夫妇＋子女或三代同堂多次置业提升生活质量别墅产品或豪华四房、五房项目档次形象、体现身份的配套、健康的生活环境清远市场小结清远定位为广州市、泛珠三角的后花园，山水景观资源丰富；开发土地资源丰富，房地产发展空间大；住宅用地空置率相对较大，清远市场承受力不足；商品房供应量稳定，商品房销售面积逐年增加；清远市区比郊区成交价高。•随着广州城市空间布局规划不断优化以及“东进、南拓、西联、北优、中调”城市发展战略执行，郊区化已经成为广州城市发展的必然趋势。•广州的客户是一块大蛋糕。包括增城、番禺、南沙、花都、清远、从化、佛山上百大盘，以各种度假、旅游、休闲、养老楼盘在不断吸收广州的客户。清远市场小结公司的地块位于广州的后花园之一“清远”市场，其竞争程度、市场容量、资源情况又如何从整个片区乃至大广州突围呢？Part2:广州市场背景1998年-2008年，广州郊区成交量占比上升明显，现阶段约为50%；其中受华南板块供应萎缩影响，近郊成交占比长期保持在30%左右，但花都、萝岗成交增量明显；且随着公共交通的发展，预期两区成交量将会继续攀升；另外，近年增城、从化、清远成交面积占比上升快速。38%34%31%31%25%11%30%23%8%9%38%35%31%25%25%30%51%32%35%46%41%20%27%32%32%33%35%32%29%28%31%25%3%4%6%4%11%11%6%9%14%15%25%39%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%19981999200020012002200320042005200620072008远郊区近郊区新中心区传统中心区经历了98-03年，04-08年两个“郊区化”发展的过程分类98-03年04-08年主要成交郊区板块华南板块华南板块、增城、花都-清远、从化购买目的常住自住为主部分常住，度假逐渐兴起郊区板块产品类型自住型洋房、大众别墅别墅产品比例提升，档次品类丰富典型楼盘华南碧桂园、祈福新村广州雅居乐、凤凰城、玖珑湖市场环境：郊区置业趋势从98年起广州开始了“郊区化”发展历程，郊区成交量，特别是远郊置业比重大幅提升，随着轨道交通的完善，广州郊区化置业趋势明显。“东进”——黄埔、萝岗、增城：碧桂园凤凰城：产品组合丰富，超大型社区万科城：别墅产品为主，精品社区金地荔湖城：山水景观别墅大社区“南拓”——番禺、南沙：广州雅居乐：以洋房为主，大型成熟社区南沙滨海花园：洋房为主，南沙自住型社区“西联”——佛山：金沙洲板块：四季花城、中海金沙湾、恒大御景半岛“北优”——花都-清远、从化：美林湖、假日半岛、东方夏湾拿——大型别墅社区老中心区：越秀、荔湾新中心区：天河、海珠、白云、黄埔近郊区：番禺、萝岗、花都远郊区：南沙、增城、从化广州区域划分图南沙板块：交通便利/有产业板块常住为主项目增城（新塘）板块：交通便利、规模发展板块常住/度假项目皆有花都-清远山前大道板块：山水资源型板块度假项目为主从化广从路沿线板块：山水资源型板块度假项目为主典型楼盘：市场环境：郊区置业趋势·20·市场环境：郊区置业趋势从郊区置业板块来看，花都－清远、山前大道板块属于广州北郊区置业热点，目前众多的成熟大盘进驻及交通配套打造已实现较高的溢价。“东进”——黄埔、萝岗、增城：延伸拓展，建构核心。促进东部地区的产业升级，吸引人口的集聚。增城分区应积极吸纳中心城区产业外迁；发挥生态资源优势，因地制宜发展特色产业。“南拓”——番禺、南沙：在番禺区利用客运枢纽带动周边地区发展，构建南部综合服务中心；加快南沙临港产业集群的建设和南沙新区建设，提高综合服务功能和人口吸纳能力。“西联”——佛山：促进广佛协调，加强城际联系。“北优”——花都、从化：花都分区应坚持生态优先，适当发展生态旅游；重点发展汽车、物流、临空产业。从化分区应发挥生态资源优势，发展休闲旅游产业。对比维度花都-清远：山前大道板块从化：广从沿线板块交通与广州市区距离40公里55公里公路交通广清高速机场高速广花一级公路新广从路华南快速－街北高速轨道交通地铁三号、九号线、广清城际地铁十四号线资源景观资源王子山省级森林公园，规划总面积超过4.8万亩，其中林地面积4.5万亩；包括九龙湖水库在内的大小水库几十个流溪河水质清澈，大部分流域河面宽阔。板块内温泉较多，在华南地区有一定口碑产业发展新白云机场-空港基地花都南国汽车城汽车产业基地花都珠宝城、狮岭皮具城旅游业为板块支柱市场09.01-07供应面积（万平米）79.4