住宅工程质量通病治理讲座

住宅工程质量通病治理讲座青岛市建筑工程质量监督站王进文质量通病治理讲座内容全市2009年质量工作总体形势质量诚信量化公示管理住宅工程质量通病治理一、全市2009年质量工作总体形势全市2009年质量工作总体形势1、全国的工程质量形势2、我市的工程质量形势3、我市工程质量总体要求4、全市2009年质量工作要点1、2009年全国的工程质量形势2009年随着金融危机的不断深入，房地产市场形势不容乐观，烂尾工程将大量出现，社会矛盾将更加突出，施工企业资金将更加困难，工程质量管理难度将更大。房市萧条烂尾楼房价跌住户要求高资金困难质量管理难度加大金融危机2、09年我市的工程质量形势总体看，近年来我市工程质量尤其结构工程质量水平提高较快，但工程的观感（功能）质量水平问题较突出，业内及住户反响强烈。个别工程出现的重大质量投诉表明，部分参企业和个人仍然对质量工作尤其观感质量不够重视，疏于管理，过程控制不到位。3、09年我市工程质量总体要求加大力度确保稳定09年总体工作要求加大力度---加大管理工作力度各责任主体的管理力度（根本）质监机构内部工作力度确保稳定工程质量水平稳定（观感与功能）社会稳定（减少住户投诉，化解社会矛盾）4、全市2009年质量工作要点加强结构工程质量监管，提高建筑抗震性能全面推行企业质量管理“三项制度”，加强企业质量行为管理建立“量化评价”联动机制，开展责任主体质量诚信考核加强检测机构工作质量监管，为工程质量提供基础保障加强商混企业质量管理，大力推广应用预拌砂浆落实《民用建筑节能条例》，实现节能工程质量通病治理突破开展工程质量市场化保障机制探讨，研究长效治理机制继续实施“精品工程”战略，提高社会公信度二、质量诚信量化公示管理《建筑市场责任主体质量诚信量化公示管理暂行办法》量化公示管理的目的量化公示---引导企业自觉加强质量管理----减少住户投诉----化解社会矛盾-----保持社会稳定量化公示的内容1、年度建筑工程观感质量量化评价情况2、年度工程质量投诉处理情况分别按施工企业、监理企业、开发建设单位进行公示1、年度建筑工程观感质量量化评价情况公示《建筑工程观感质量量化评价管理暂行办法》观感量化评价的目的解决多年来由于现行规范标准实行“合格”一个质量等级、淡化观感质量评定而引起部分企业片面淡化观感质量控制、工程观感水平下降的实际问题。观感质量量化评价的级别第七条单位（子单位）工程观感质量的评价结论分为A、B、C三级：A级：量化评价得分高于85分（含）；B级：量化评价得分高于70分（含），低于85分；C级：量化评价得分低于70分或单位（子单位）工程存在一票否决项……观感质量量化评价的指标第十二条实行量化评价结果与企业年终考核挂钩制度,具体指标是：αβ竣工工程总个数指企业年度内在青岛市行政区域内竣工的工程总数。α指标（一）房地产开发企业每年指标α≥30%；甲级监理企业、本市一级及以上施工总承包、外地入青特级施工总承包企业每年指标α≥40%；乙级监理企业、本市二级施工总承包、其他外地入青施工总承包企业每年指标α≥30%；丙级监理企业、本市三级施工总承包每年指标α≥20%。β指标（二）企业应对同意申报竣前检查的工程的外观质量进行严格把关，每年度内指标β≤5%且初检单位（子单位）工程观感质量量化评价C级工程数量不得超过二个……年度建筑工程观感质量量化评价情况公示的主要内容（1）施工总承包企业一级以上年度竣前检查工程观感优质品率前后各25名（一级以下前后各50名）一级以上年度竣前检查工程初检观感不合格率排序；一级以下年度竣前检查工程初检观感不合格率排序；观感量化公示的主要内容（2）监理企业年度竣前检查工程观感优质品率排序；年度竣前检查工程初检观感不合格率排序；（3）开发建设单位年度竣前检查工程观感优质品率排序；年度竣前检查工程初检观感不合格率排序；观感量化公示的主要内容（4）未完成年度指标施工企业名单；监理企业名单；开发建设单位名单。2、年度工程质量投诉处理情况公示目的：引导开发建设单位、施工、监理单位高度重视并扎实做好质量投诉工作，有效化解社会矛盾。年度工程质量投诉处理情况公示内容（1）开发建设单位年度工程质量投诉数量排序、未结案数量排序；（2）一级以上（含一级）施工总承包企业年度工程质量投诉数量排序、未结案数量排序；一级以下施工总承包企业年度工程质量投诉数量排序、未结案数量排序；（３）监理企业年度工程质量投诉数量排序、未结案数量排序。量化公示结果的使用公示结果----年度评优、主体管理考核1、公示中较好和较差企业分别进行考核加分、扣分处理，被公示较差企业年终不得评为质量管理先进单位；2、对观感质量量化评价未达标的企业，年终不得评为质量管理先进单位，并进行考核扣分处理。三、住宅工程质量通病治理《关于进一步加强住宅工程质量通病治理工作的通知》出台背景：随着节能保温等新技术的推广应用及建设规模的日趋扩大，因部分责任主体管理不到位、措施不落实，致使外墙渗漏、屋面渗漏等质量通病问题时有发生，不同程度影响了行业形象及和谐社会的构建。因此必须进一步加强住宅工程质量通病治理工作，切实解决好住户反映强烈的工程质量通病问题。《通知》的主要内容：管理要求工艺做法第一部分管理要求针对单位1、建设单位2、施工单位3、监理单位4、质监机构建设、施工、监理单位高度重视通病治理工作严格执行相关文件规定确保住宅工程通病治理质量高度重视通病治理工作建设单位：应协调好工程项目的勘察、设计、施工、监理、原材料供应等单位的质量管理工作；施工总承包企业：应加强质量保证体系建设，强化企业内部质量自控，扎实做好企业及项目两级质量管理工作，按要求及时向所在地质监机构上报月度工程质量检查情况；专业承包企业应服从总包企业及监理单位的质量管理，加强专业承包质量控制；监理单位：应严格履行职责，严格过程控制和验收把关，按要求及时上报月度工程质量检查情况；原材料供应单位：应确保提供符合要求的合格产品，不得降低产品质量标准。严格执行相关文件规定《青岛市住宅工程质量通病防治技术措施二十条》《关于进一步加强建筑工程质量管理若干规定》《建筑工程施工过程勘察设计文件变更管理实施意见》《青岛市住宅工程质量分户验收管理规定（修改）》《住宅工程质量分户验收控制要点》《关于推行住宅工程外墙（窗）淋水试验的通知》确保住宅工程通病治理质量常见质量通病：应确保通病治理措施落实到位；新增通病:(外墙、外窗渗漏等因节能保温技术应用引发)应认真加强研究，不断改进施工工艺，提高通病治理水平；疑难通病(日常质量投诉较集中的外门窗（墙）渗漏、卫生间渗漏、屋面渗漏、填充墙开裂、水电安装等质量通病)严格执行《二十条》的同时，应按照《住宅工程部分通病治理工艺做法》执行。质监机构加大巡查工作力度严格督查相关文件的贯彻落实严格落实重大设计变更管理严格住宅工程分户验收复核制度严格贯彻落实《建筑工程观感质量量化评价管理暂行办法》《建筑工程观感质量量化评价管理暂行办法》一要竣前检查时严格掌握标准，强化观感项目量化评价，督促企业在日常施工管理中严格控制各项指标；二要将企业竣工工程的观感评价情况与企业的年度考核、工程评优评先挂钩；三要将开发、施工、监理企业年度竣工工程的观感评价情况向社会进行公示，督促企业加强质量诚信体系建设，树立良好社会形象。第二部分技术要求《住宅工程部分通病治理工艺做法》1、外墙开裂及渗漏治理2、外门窗渗漏治理3、屋面渗漏治理4、卫生间渗漏治理5、填充墙开裂治理6、外墙保温相关质量通病治理7、排水管泛臭气治理8、管道渗漏治理关于淋水试验关于淋水试验淋水部位：外墙（窗）目的：查找渗漏点，督促各方改进工艺、落实措施方式：自检抽检淋水试验（自检）淋水时机：外门窗、外墙施工结束淋水时间：≥20min或发生严重渗漏止淋水压力：最远端一般≥1.5kg淋水量：≥3L/(m2.min)观察时间：淋水24h后管理要求：留影像资料备查监督员现场抽查竣前检查的条件1、外墙开裂及渗漏治理主要措施墙体孔洞的处理措施外墙防裂措施保温引起渗漏的治理措施墙体孔洞的处理措施混凝土墙体螺栓孔眼封堵：应使用发泡材料进行封堵或先用砂浆封堵后再进行外墙局部防水处理。砖砌体架眼、支模孔的嵌堵：应按设计要求进行施工，设计无要求时应铺灰砌砖，用1：3干硬性水泥砂浆将砖其余三面分层嵌严，或用细石混凝土分层捣实。架眼及支模孔外做防水处理。外墙防裂措施混凝土结构在抹灰施工前应凿毛或喷浆，覆盖面不少于30%。混凝土结构及砌体结构在抹灰施工前应充分淋水湿润。抹灰厚度大于或等于35mm时应采取挂网、分层抹灰等防裂防空鼓的加强措施。保温引起渗漏的治理措施基层处理与粘贴：粘贴块状保温板时，基层平整度应控制在3mm内，粘贴时应采用满粘工艺。细部处理：窗洞周边、腰线、空调承板、雨蓬、阳台等做保温处理后，应确保流水坡度、滴水线或滴水槽符合要求（滴水线建议采用塑料滴水线）。幕墙与结构收口处、外墙装饰收口、门窗四周与框接触处、管道或其他构件穿越保温板处、墙体顶部收口处等应采用发泡材料补平后再用密封胶封闭严密。抹灰与防裂网处理：严格控制外墙保温薄抹灰的抹灰质量，防裂网的搭接宽度及抹灰的厚度应符合设计要求，防止因抹灰层开裂造成渗漏。内外墙体抹灰外墙保温施工外门窗渗漏门窗制作安装各单位应严格控制各自的施工环节施工总承包单位应加强质量协调管理监理单位加强过程验收把关2、外门窗渗漏治理施工操作与管理（1）内外墙抹灰后塞安装法施工坚持样板领路确保企口尺寸与门窗尺寸协调避免预留尺寸过小或过大----影响发泡效果（2）外墙保温施工应按有关标准图集及规定要求进行施工，确保保温层粘接牢固门窗上弦应做滴水线槽当窗外侧抹灰时，应作防水处理，窗台应做流水坡度。（3）门窗制作安装严格门窗选材与制作确保门窗气密性、水密性符合要求铝合金及塑料型材的几何尺寸应标准五金配件与型材应配套严格控制制作工艺的每一道工序，尤其转角处焊接应到位。门窗安装①应坚持样板领路。协调好与土建抹灰及外墙保温施工的关系，确保门窗框安装位置正确。②应按《塑料门窗工程技术规程》施工。窗下框应采用固定片法安装固定，不得采用膨胀螺钉直接固定，避免因安装孔封闭不严造成渗漏。窗侧面及顶面打孔后工艺孔帽安装前应用密封胶密封好。外墙保温墙体窗下框安装节点图1—密封胶；2—内窗台板；3—固定片；4—膨胀螺5—墙体；6—聚氨酯发泡胶；7—防水砂浆；8—保温材料门窗安装③框与墙体间发泡前应清扫干净；将墙体淋水潮湿；取出窗框临时固定木楔；如框与墙体间隙过小或过大，应进行调整。④滑撑安装应用不锈钢材质紧固螺钉，与框扇增强型钢或内衬局部加强钢板可靠连接。螺钉与框扇连接处应做防水密封处理。⑤室外框体密封要在外墙粉刷涂料前完成，打胶要保证基层干燥，避免胶干后收缩使涂料开裂导致渗水。条件具备应优先采用附框安装法３、屋面渗漏治理应重点控制细部节点的防水处理。1、应有明确的节点细部构造设计做法。2、应严格按规范和设计要求施工。3、材料抽检。4、卷材、涂膜防水屋面细部找平层均应做成圆弧形，圆弧半径应符合规范要求。5、细部应增加防水附加层。附加层经监理单位验收合格后，方可进入大面防水层施工。6、24h蓄水试验。4、卫生间渗漏治理（1）卫生间内管道穿过楼板、地面、屋面、隔墙等应采取相应的防水措施，严格执行有关规范标准规定，保证防水的有效高度等，解决管道周围渗漏问题。（2）对于卫生间排水管道，在管道穿过楼板处应支设模板，将孔洞周围浇水湿润，用不低于C20混凝土分两次进行浇灌、捣实。建议优先使用止水节施工法（3）对于沿地面敷设的给水、采暖管道，在进入卫生间处，应沿卫生间隔墙外侧抬高后，再穿过隔墙进入卫生间，避免破坏防水层。（4）应保证防水层在门洞口部位铺贴或刷涂到位。（5）按要求做好卫生间的二次蓄水试验（完工后验收前），并形成记录。预埋止水节管道安装5、填充墙开裂治理（1）加强填充墙砌体顶部滚砖补砌的施工质量控制：滚砖（60-70斜度）砌筑应在墙体砌筑至少7天后进行；滚砖两