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2010邯郸市房地产市场状况简要调研一、开发环境调研1、政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。邯郸市统计局最新数字显示，2010年房地产市场运行良好，有开发项目的房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不断好转，房地产市场最艰难的困窘时期基本度过。房地产开发业队伍不断壮大。上半年，全市入统房地产开发企业205家，比上年同期增加48家。目前有开发经营的企业138家，比上年同期增加39家，占入统企业总量的67.3%。全市在建的开发项目达到199个，比上年同期增多42个。房地产开发投资持续快速增长。受廊坊荣盛房地产公司和北京城建集团开发公司的带动影响，上半年全市房地产开发投资实现快速增长。1-6月全市房地产业完成开发投资105.0亿元，比上年增长91.2%，其增长速度在全省居第三位。2、经济环境：当地居民收入的发展状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。邯郸市1985年被国务院批准为对外开放城市，1992年又被国务院批准为较大的市。现辖四区、一市、十四县。四区为邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区；一市为武安市；十四县为邯郸县、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、肥乡县、永年县、邱县、鸡泽县、广平县、曲周县、魏县、馆陶县。全市共有214个乡镇、5403个行政村。全市经济保持快速健康增长。2009年上半年，受政府一系列激活房地产市场政策措施的出台和住房刚性需求释放的影响，邯郸市房地产开发投资和新开工面积均有较大幅度增长，市场形势回暖迹象显现。1-5月份，全市房地产开发完成投资33.3亿元，同比增长38.3％；商品房新开工面积140.3万平方米，同比增长9.8％；全市商品房销售面积42.88万平方米，同比下降30.7％，但4月和5月份环比分别增长1.3％和2.4％。5月份主城区商品房平均价格为3650元／平方米，同比增长3.9％，与去年底3540元相比增长3.1％。上半年邯郸市房地产开发完成投资35亿元，同比增长38.6％，完成年度计划的56.4％。其中商品住宅已完成投资28.6亿元，同比增长30.6％；主城区上半年房地产开发完成投资25.4亿元，同比增长43.26％；其中商品住宅完成投资18.53亿元，同比增长62.04％。全市商品房新开工面积162.98万平方米，同比增长11.68％，其中商品住宅新开工面积136.43万平方米，同比增长16.55％。主城区商品房新开工面积105.44万平方米，同比增长36.21％。其中商品住宅新开工面积81.52万平方米，同比增长51.3％。商品房竣工面积57.35万平方米，同比增长21.12％，其中商品住宅竣工面积50.34万平方米，同比增长29.74％。主城区商品房竣工面积35.13万平方米，与去年同比增长38.1％。与此形成鲜明对比的是商品房销售。上半年，商品房销售面积53.22万平方米，同比下降20.1％，其中住宅销售49.72万平方米，同比下降12.6％。主城区商品房销售面积33.67万平方米，同比下降9.7％，其中住宅销售30.4万平方米，同比下降15.3％。同样不容乐观的是商品房空置情况。全市商品房空置面积34.78万平方米，同比增长60.2％，其中商品住宅空置面积28.91万平方米，同比增长68.97％。在空置面积中，竣工在一年以内的待销商品房面积14.42万平方米，同比增长24.2％，滞销商品房面积4.24万平方米，同比增长74.49％，积压商品房面积0.01万平方米，同比下降98.3％。今年以来，邯郸市共启动“两改”项目91个，其中城中村项目33个，旧城区片项目58个，完成拆迁面积109.52万平方米，开工面积117万平方米，完成投资44.18亿元。其中城中村改造完成拆迁面积53.35万平方米，开工面积67.3万平方米，旧城区片改造完成拆迁面积56.17万平方米，开工面积49.7万平方米。2009年上半年市场回升后，预计价格将会是缓慢的小幅度上升的趋势。一些好地段像青年苑、中央公园等小区，因为学校、公园及其他配套设施完备，加上交通便利，房价总体走势是上升趋势。一些地理位置较偏的小区，可能会小幅度下降。为防止城市的过度蔓延，邯郸市城镇规划将严格控制中心城区的空间形态，每片城区组团功能、形态相对独立，以永久性生态区进行分隔，形成“一城六组团”的空间结构形式。“六功能组团”分别为：⑴旧区综合组团：以居住、工业、商业功能为主。重在用地的梳理和功能调整。⑵东部新区组团：以行政管理、现代服务、居住、都市工业为主。跨过现京珠高速公路向东发展新区,依托北侧的高新区,重在城市发展新空间的开创和新功能的建立。⑶东北部开发区组团：以高新技术园区为主。通过产业升级、优化产业结构，使高新区成为高效、生态、低耗的新型产业基地。⑷南部高教物流组团：以科教研发和居住功能为主。以现状高校为基础，适当南延，重点发展高教园区；同时依托京广铁路货站和邯郸机场建设现代物流专业服务中心。⑸北部北湖组团：以居住、休闲旅游等功能为主。以北部（输元河以南）的未开发用地为基础，形成新型居住和休闲旅游为主要功能的北部组团。⑹西部户村组团：以工业为主要功能的西部组团，以发展钢铁及钢铁延伸、配套产业为主。3、人文环境：居民受教育程度、风俗习惯、职业构成、民族分布、宗教信仰等。邯郸市是“国家历史文化名城”，早在10300年前新石器早期的磁山先民就在这里繁衍、休养生息。在邯郸悠久历史的进程中，孕育并积淀了深厚的历史文化，这是先人留给我们后代子孙的一笔弥足珍贵的精神财富。绵绵7000余年的历史铸造成了邯郸十大文化脉系。目前我司所开发的项目主要与邯郸的赵文化和梦文化结合紧密，具体如下：以胡服骑射为代表的赵文化，其基本内涵为开放、进取、包容，展现出赵国在逐鹿中原时所表现出的改革创新精神。她是中华民族古老文化的源头之一，是华夏文化与北方草原游牧文化的交汇、融合和升华的结晶，具有中原华夏文化和北方草原文化构成的二重性，集中反映了北方地区诸民族冲突与融合的过程。她丰厚博深、魅力四射、光彩照人，是邯郸地域文化中的代表。赵文化滥觞于春秋，兴旺于战国，延续至两汉，在历史的长河中流淌至今，形成了自己独特的风韵。这里产生了发达的冶铁、制铜、制陶等手工业，形成了繁荣的城市商业贸易，孕育了荀子、公孙龙、慎到等一代学术大师，涌现出赵武灵王、廉颇、蔺相如、赵奢、魏征等一批慷慨悲歌的英雉人物。它与燕文化共同构成了中国古代北方文化的概貌。赵文化其主流内涵是“开拓进取，竞争图强，兼收并蓄，改革创新”，贯穿其中的以人为本、广揽贤才、团结向上、忠勇报国等思想。以“一枕黄粱”名梦和黄粱梦吕仙祠古建筑群为代表的梦文化，蕴含着极为深厚的中国哲学思想，表现出中华民族对于美好事物的向往和执着追求。产生于唐代的黄粱美梦传奇故事，就发生在邯郸的黄粱梦镇。从古到今，黄粱一梦以及由此演绎、黄梁梦发展而形成的“梦文化”在中国博大精深的历史文化典藏中，留下了一幅幅浓墨重彩的绚丽画卷。黄粱梦的美妙故事不仅在中国家喻户晓，妇孺皆知，在国外也是声名远播，甚至于登上了日本小学的教课书。梦文化涵盖历史、心理、生理、民俗、宗教、文艺等领域，具有神秘的特性。二、区域市场调研2.1项目区域调研项目所在区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施。2.2区域人口情况及配套2009年，邯郸市辖4个市辖区、14个县，代管1个县级市。邯郸市面积12087平方千米，邯郸市区人口112万。丛台区面积28平方千米，人口43万人。邯山区面积32平方千米，人口38万人。复兴区面积37平方千米，人口32万人。2.3竞争对手调研综述竞争对手所提供的产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况。2.3.1房地产均价调查●天泽园：楼王6000元/平，其余5000元/平，家和路63号,家和小区东侧，邯郸市滨河房地产开发有限公司，绿色园林主打。楼宇间具有较大的楼间距，南北最宽为85米，东西最长为217米，南北通透。●天琴大厦：4200元/平方米，中华北大街702号，招贤琴苑小区外，河北招贤房地产开发集团有限公司，预计2011年下半年入住，天琴大厦每栋26层，建筑规划为2栋，地上二十六层，地下两层，四层商业裙房相连，建筑面积68375平方米。停车场占地约1.8万平米。目前工程已经进度到两、三层。●融富中心：4300元/平方米，滏东大街611号国际会展中心北行200米路西，河北鑫港房地产开发有限公司，40年产权。●荣盛锦绣花苑：现房均价5600，期房均价5300，滏东大街与北仓路交叉口东侧，荣盛房地产发展股份有限公司邯郸分公司，物业费1元/平方/月，面积区间：70——170平米，主力面积：80——110平米。●仁达嘉苑：4800元/平方米，联纺路与滏东大街交叉口东侧300米路北，邯郸仁达房地产开发有限公司，预计2010年12月入住。●青年苑：6000元/平方米，新兴大街以西，沁河以南，青年影院北侧，邯郸市复兴房地产开发有限公司，1号楼31层，2号楼32层，外延的地下车库，地下均为1层。30层高层建筑群，700多套住宅，地下车库近200个，绿化率超过50%，配套有双气、楼宇对讲、宽带和有线(均预留接口)是邯郸市中心罕有的高档标志住宅区。●美意苑小区：4000元/平方米，幸福大街与北仓路交叉口东北角，邯郸美园房地产开发有限公司。●连城别苑：6200元/平方米，滏东大街以东,友谊路以南,广泰路以西，邯郸市恒兴房地产开发有限公司，连城别苑2009年度最新力作，7区雅园、8区景园、9区逸园，同台轮番演绎都市核心区，龙湖公园旁28层高尚住宅。●锦江花园：4180元/平方米，浴新大街与联防路交叉口东南角，邯郸锦江房地产开发有限公司，“锦江花园”项目总占地75亩，分两期开发，一期项目开发1-6号楼，其中1-3号楼，楼层高18层，共计408户，4-6号楼，楼层总高32层，共计828户，一期共计住房1236套。位于邯郸市丛台区联防路中段，联防桥东南角常谢庄村，本项目北临联防路，南路直通火车站，西面有邯郸市最大的生态公园赵苑，东部有邯郸市一中，七中等重点学校，●凤桐大厦：4500元/平方米，联防路与仁和路交叉口北行500米路西，邯郸市三龙房地产开发有限公司，期房户型：89-92平方米之间，现房户型只要96平方米。●龙湖御景：6800元/平方米，滏东大街与丛台路交叉口东南角，邯郸市三胞房地产开发有限公司，建筑规模为地上２５层，地下３层，建筑面积３８７８８平方米。龙湖御景项目比邻“龙湖公园”，城市主干道滏东大街、人民路和丛台路环绕，交通十分便利。●北海庄园：4300元/平方米，中华北大街与北环路交叉口，河北鼎嘉琪集团有限公司，4栋33层板式高层，每单元4户，双部电梯。户型：2室2厅，3室2厅。面积80－145平。机构齐全，邮电、银行、商业网点等服务设施完备。北海庄园位于中华北大街西与果园路北，是由是由邯郸鼎嘉琪房地产开发有限公司开发的一高层住宅’，小区绿化率达到36%。●和谐大厦：4800元/平方米，位于中华北大街与联纺路交汇北行路西，由邯郸华祥房地产开发有限公司开发而成，40年商业产权。该项目地下两层为停车场，面积为4857㎡，1—3层为商业，面积为4053㎡，4—24层为商务办公，面积为22391㎡。3、64、42、202、203、29、45、51、604、35、33路公交通行。预计2010年底交房。●才智港：6300元/平方米，位于经济开发区世纪大街2号，开发商为邯郸新材料产业化基地发展有限公司，40年产权，现在售写字楼，6、5、13、14楼层，包括97.69-615平方米房。●鑫源国际：又名鑫龙国际公寓，4200元/平方米，位于陵西大街与环城西路交叉口西行200