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2013.3.15李扬黄石房地产市场调查报告Part1区域印象Part3房地产板块分析◇黄石城市定位◇黄石空间布局◇黄石城市功能分区◇区域小结◇板块市场划分◇板块市场界定◇区域项目分析◇房地产各区市场信息对比◇小结Part2市场分析◇宏观市场简析◇房地产市场简析◇客户分析◇市场小结黄石城市定位位于湖北省东南部，江南长江中游沿岸。是华中地区重要的原材料工业基地和国务院批准的沿江开放城市之一，总人口260万，其中常住人口243万。城市职能：1.长江中游矿冶文化旅游名城.2.黄石市是长江中游重要的工业基地之一，鄂东地区的中心城市。3.源于古代对矿产资源的开发，兴旺于近代钢铁工业的发展。4.开放创新、和谐发展的生态宜居城市。黄石空间布局规划城镇空间布局结构为：“一主、一副、三横三纵”，即以黄石城市地区为中心，阳新县副中心，以106国道、梅溪线、黄富线交通线为纵轴，以铁贺线、大金线及界浮线交通线为横轴，形成市域城镇空间网络结构城镇发展轴：根据区域经济一体化趋势,结合黄石及大冶城区空间地域特点，落实两城市原总体规划确定的空间发展构想，实施黄石——大冶城市对接战略城镇建设目标：以建设现代生态城市为目标，实施可持续发展战略，将黄石市建设成为生态环境优越，城市空间与自然山水高度融合，滨江环山抱湖特色鲜明的山水园林城市。黄石市功能分区产业功能分区分为六个区：1、沿江综合区：以冶金、建材、机械、轻工、纺织、服装为主的工业密集区，全市第三产业的集中分布区。2、中北部矿带区:黄石市有色金属、黑色金属、稀有金属及非金属矿集中开采和加工区。3、西部立体农业区：黄石市农、林、牧、特产区。4、北部渔粮区：黄石市主要的水产养殖区和粮食生产基地。5、富河综合农业区：是以粮、棉、油生产为主，农业、渔业并举的种植业、养殖业和林业综合发展区6、南部山丘农林区：是以粮为主、农林并举，竹木制品加工为特色的农林区。黄石城市空间结构小结黄石港区：黄石较老城区，商业多，年度久远的老房比较多，人口密集。开发楼盘集中在花湖大道一带或靠近大桥附近，周边配套设施完善，交通便利。靠近鄂州，武汉，蕲春，黄冈等地，属黄石交通要道。西塞山区：重工业城区，冶钢、机械企业集中城区。大部分为年代久远的楼房，已经开放楼盘较少。团城山区：最晚开发城区，市政行政单位居多，新开发区域，配套设施完善，地理位置位于大冶，阳新，黄石中心地段。连接城市中心和周边城乡最主要要道。已开发楼盘最多区域，整体价格较高。花湖区：离市区最远的地区，属于鄂州行政地段，因为地理位置偏远，价格整体偏低，大量低价楼盘集中地区。目前发展方向：以建设现代生态城市为目标，实施可持续发展战略，将黄石市建设成为生态环境优越，城市空间与自然山水高度融合，滨江环山抱湖特色鲜明的山水园林城市。采用开敞、分散的中心组团式布局形态，黄石城区和大冶城区相向对接发展，形成南北向的生活发展轴线和东西向的生产发展轴线，组成“十”字型功能骨架。Part2市场分析◇宏观市场简析◇房地产市场简析◇客户分析◇市场小结宏观市场简析02004006008001000120020082009201020112012总数(亿)增长（%）2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施.黄石GDP稳步上涨，代表刚性需求量必然稳步上涨，2012年黄石常住人口243万.据新浪乐居黄石数据显示，3月，黄石将迎来2013年的第一波新房源上市小高潮，全市预计有多个个项目开盘或加推。航宇香格里拉、上上坊、御景庄园、扬子玉龙湾、大桥一品园等等。受二手房税收的影响，一部分投资投机性需求也会退出新房市场，预计短期内黄石市延续2012年的市场成交量下显示上涨趋势。不过，从中长期来看二手房市场转移到新房市场的购房者也将增多，再次带动新房市场交易量涨。黄石2008年--2012年GDP稳步上涨，排名湖北前5位房地产市场简析“新国五条”细则出台首周，新房市场在近期则略显“低调”。房地产市场简析黄石港区成交面积5547平方，成交套数42套，成交均价4904元/㎡团成山经济开发区成交面积为13052平米，成交套数112套，成交价格4639元/㎡西塞山区成交面积为1201平米，成交套数9套，成交均价4239元/㎡黄石港板块当地客户为主中高档客户主要是企业管理层、政府工作人员以及私营业主。西塞山板块本地客户占据70%－80％不等，主要为传统老城区居民。团城山区板块市区高房价溢出人群为主，投资客较少。代表区域花湖当地及周边城区客户为主黄石房地产市场目前以本地客户为主，外来主要客户为产业导入人口客户认知花湖板块外来人口比较集中居住地，黄石本地工薪阶层较多房地产市场小结整体市场供应饱和，市场存量大，竞争激烈受国五新政出台，近期市场价格上涨平缓黄石整体贫富差距大，市场价格根据不同地区悬殊大Part3房地产板块分析◇板块市场划分◇板块市场界定◇区域项目分析◇房地产各区市场信息对比◇小结房地产市场板块分析板块市场划分划分原则：依照客源导入情况及区域发展差异将整体市场划分为四大板块团城山价格基础：4500-6200元/平方米黄石港价格基础：4200-6000元/平方米市内价格基础：5000-6500元/平方米花湖价格基础：2000-4000元/平方米因可开发土地较少愿意，市区中心开发楼盘较少，代表楼盘有瑞丰园板块内房地产市场发展速度迅猛，规模楼盘、品质楼盘密集，代表楼盘有宏维星都，银河湾，天域名流，城上城，新西兰国际花园等板块楼盘位居磁湖周边，风景秀丽，临近市区代表楼盘有黄石公园，仁智山水，宝石名都，三江共和城，一品园配套主要以社区商业为主，大多数配套在规划中，该板块距离市中心距离相对较远，地段位置处于黄石行政政法单位集中地段，具有一定优势，未来发展前景可观团城山板块特征扬子玉龙湾龙湾一品宏维星都新西兰国际银河湾黄石港板块特征成熟商业区，属于市中心地段，交通，配套设施完善，但人口密度大。沿湖圈风景较好。大桥一品园三江共和城水云馨菀盘龙湾江泰春岸西塞山板块特征属于老城区，钢铁，冶金单位居多，人口密集，设施配套完善，距离市中心近。开发楼盘较少。鑫宝·磁湖南郡花园广场花湖板块特征低端楼盘集中板块，开发时间较长，配套设施完善，距离市中心比较远，位置处于黄石边境，开发用地归属鄂州。黄石本地楼盘价格整体最低板块。人信·假日威尼斯航宇香格里拉中央美地团城山区域项目分析名称宏维星都调研时间2013.03地址团城山广州路7号（黄石二中南30米）均价5000开发商黄石市宏维置业有限公司物业费用1~1.2元代理商黄石市宏维置业有限公司住宅类型高层，小高层占地面积137065平方米在售总套数商品房2栋建筑面积405700平方米户型面积87㎡，93㎡，127㎡，139㎡容积率3.5户型构成2室2厅，3室2厅绿化率34.8%目前主推户型93—127㎡建筑风格欧陆风情销售状况已开盘开盘时间2012.3.17交房时间2013.10促销活动3月购房优惠140元/平方米联系电话6235888优势：品牌大，社区配套齐全，地理位置周边学校多，楼层间隔较大，户型设计理想。劣势：地理位置较偏，离市区较远，物业管理费高，停车费高，周边配套设施还在规划中团城山区域项目分析名称玉龙湾调研时间2013.03地址团城山桂林北路（海关对面）均价5800开发商黄石扬子房地产开发有限公司物业费用1元/㎡代理商中鼎地产住宅类型高层，别墅，商铺占地面积200405平方米在售总套数商品房2栋建筑面积60738平方米户型面积86㎡、136㎡、138㎡容积率3.2户型构成2房2厅、3房2厅绿化率35%目前主推户型89~130㎡建筑风格现代风格销售状况已开盘开盘时间2012.4交房时间2013.12促销活动无联系电话6378888/6378999优势：交通便利，临近人民广场，市政府。周边配套设施齐全，小区规划设施较多.劣势：小区建设楼盘间距较小，道路窄小。楼盘后部小山和楼面相隔较近。团城山区域项目分析名称龙湾一品调研时间2013.03地址团城山广州路与白马路交汇处（黄石职业技术学院旁均价4900开发商黄石市腾龙房地产开发有限公司物业费用1元/㎡代理商黄石市腾龙房地产开发有限公司住宅类型高层，多层，商铺占地面积46080.25平方米在售总套数商品房2栋建筑面积287993平方米户型面积89㎡、133㎡、160㎡容积率3.46户型构成2房2厅、3房2厅、4房2厅绿化率36.5%目前主推户型89~130㎡建筑风格中式花园销售状况已开盘开盘时间2011.12交房时间现房促销活动贷款9.8折联系电话3086888/3068666优势：小区配套设施全部建成，绿化景观楼亭，池塘，流水景观完善。劣势：地理位置较偏远，公交车目前比较少，周边配置超市，银行等没有完全建成，小区格局设计不理想，通风，照明考虑欠缺。团城山区域项目分析名称银河湾调研时间2013.03地址黄石团城山广州路与白马路交汇处均价5200开发商黄石市嘉泰置业有限公司物业费用1.3元/㎡代理商住宅类型13栋高层，18栋多层，17栋别墅占地面积102630平方米在售总套数商品房2栋建筑面积287993平方米户型面积92㎡、137㎡、180㎡容积率2.57户型构成2房2厅、3房2厅、4房2厅绿化率35%目前主推户型92~137㎡建筑风格东南亚度假风销售状况已开盘开盘时间2013.5交房时间预计2014年1月促销活动贷款9.9折，全款9.8折联系电话6363888/6363999优势：小区规模大、紧邻湿地公园、小区门，窗，电梯，采用高档产品。劣势：周边居住环境未成气候，配套设施不完善，公交线路少。位置较偏远团城山区域项目分析名称新西南国际花园调研时间2013.03地址团城山发展大道333号均价4200开发商黄石市美尔雅房地产开发有限公司物业费用1元-1.2元/㎡代理商武汉斓域住宅类型24栋高层、14栋多层、60栋别墅占地面积565.49亩在售总套数现推出商品房2栋建筑面积100万方户型面积96.27㎡、109.25㎡、131.5㎡容积率2.65户型构成2房2厅、3房2厅绿化率36%目前主推户型97~133㎡建筑风格欧式风格销售状况已开盘开盘时间2012.9交房时间预计2013年8月促销活动预付1万定金抵5万联系电话6375888/6201666优势：临近轻轨，升值潜力高。紧邻黄石下陆，大冶，市区三大中心地段。劣势：处交通十字路口，属于郊区地段，大货车多，灰尘较多，空气质量不好。周边生活配套不够完善。目前公交车路过较少。临近加油站，有一定的安全隐患团城山区域项目分析名称城上城调研时间2013.03地址桂林南路与新区四路的交汇处均价5600开发商黄石裕丰房地产开发有限公司物业费用1元代理商雅鲁藏布房地产策划公司住宅类型高层占地面积16750在售总套数商品房2栋建筑面积100028户型面积85㎡，98㎡，120㎡，130㎡，137㎡容积率5.21户型构成2房2厅、3房2厅绿化率39.51%目前主推户型98㎡，120㎡，130㎡，建筑风格弧形，现代风格销售状况80%开盘时间2011.12交房时间现房促销活动联系电话0714-6378666优势：周边临近人民广场，市政府，中国银行，黄石二中。交通便利，配套设施齐全，现房入住。劣势：小区面积小，绿化设施较少，钉子路口，来往车辆比较多，容积率大团城山区域项目分析名称和润景城调研时间2013.03地址团城山开发区杭州西路159-8号均价5500开发商黄石市万维置业有限公司物业费用1元代理商湖北盛天房地产有限公司住宅类型高层占地面积4434.13在售总套数商品房2栋建筑面积26538.25户型面积95.7㎡，102.8㎡，129㎡，146㎡容积率5.98户型构成2房2厅、3房2厅绿化率31.1%目前主推户型95.6㎡，120㎡，139㎡，建筑风格现代风格销售状况80%开盘时间2012.10交房时间2014.1促销活动贷款9.9折，全款9.8折联系电话0714-63551116358686优势：户型好，周边配套设施成熟，配套设