X年上半年蚌埠市房地产市场调研报告-41

蚌埠市房地产市场调研及定位报告2012年7月第一部分2011年-2012上半年蚌埠市房地产市场总体情况一、房地产投资情况房地产开发投资呈现正增长趋势。2012年1—5月份，全市房地产开发投资额62.19亿元（全省排名第5位），同比增长40.7%；房屋新开工面积261万平方米（全省排名第3位），同比增长15.0%；房屋竣工面积120万平方米（全省排名地2位），同比增长81.8%。1—5月份，市区商品房批准预售面积85.03万平方米、同比增长35.09%；全市商品房销售面积93.54万平方米（全省排名第4位），同比增长3.93%，增速高于全省平均15个百分点。5月份销售备案超百套的项目有：万达广场、南山郦都、绿地世纪城。二、房地产市场施工竣工情况施工面积降幅扩大很大，新开工面积增幅明显。上半年,全市房屋施工面积1260万平方米，同比增长81.82%，其中市区1036万平方米，同比增长88.71%；全市房屋新开工面积258万平方米，同比增长15.19%，其中市区187万平方米，同比增长73.15%竣工面积大幅度上升。1-6月，全市房屋竣工面积129万平方米，同比增长25.24%，其中市区102万平方米，同比增长18.60%图示：2006-2010年蚌埠商品房供销情况68.6162.5129.1109.5115.719.885.670.1141.5129.70.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.02006年2007年2008年2009年2010年0.00.51.01.52.02.53.03.54.0供应面积（万方）销售面积（万方）供销比2012年上半年全市房屋竣工面积129万平方米，同比增长25.24%，其中市区102万平方米，同比增长18.60%；全市商品房销售面积119.5万平方米，同比增长17.97%，供销比为1.072010年蚌埠商品房供应面积115.7万方，同比上涨5.6%，商品房成交量129.7万方，同比下跌8.3%；2010年虽然受到市场不利因素影响，导致成交量下跌，销量依然保持强大需求带动；三、房地产市场供给情况三、房地产市场供给情况（续）四、房地产市场销售情况房地产市场销售持续上涨。据有关部门提供的数据显示，今年上半年我市新建商品房成交7063套，面积约73.6万平方米；其中，住宅类商品房成交5860套，同比上升趋势较为明显，成交均价为4497.3元/平方米，同比则稍有下降。从套数看，截止到2012年6月30日晚间，蚌埠共成交普通商品住宅1255套，环比五月1488套下降13.33%。2012年5月蚌埠普通商品住宅销售套数TOP10四、房地产市场销售情况（续）五、商品房销售价格情况通过对近几年来蚌埠市商品房整体销售价格的分析可以发现，本市住宅整体成交均价处于上升状态，在今年略有下降。五、商品房销售价格情况（续）六月份蚌埠市新建住宅价格同比下降，环比基本持平；但二手房销售价格同比却在上升，环比持平。日前从国家统计局蚌埠调查队获悉：同比去年，六月份我市房价呈下降趋势，其中90平方米以下、90-144平方米以及144平方米以上新建住宅的销售价格分别下降了0.8%、0.8%、0.4%；二手住宅销售价格则分别上升了0.1%、0.2%、0.6%。从更能反映房价变化的环比来看，6月份，90平方米以下、90-144平方米新建住宅的销售价格与上月持平，144平方米以上的住宅价格下降了0.1%；二手住宅销售价格与上月持平。据调查队工作人员说，利率下调还未对我市居民的购房意愿产生明显影响。二手房升温可能是受我市大建设的影响，一些居民区被拆迁开发，作为安置，居民有租赁或者购买二手房需求。从住宅均价走势图来看，上周蚌埠楼市除7月15日为0元（无统计数据）外，住宅均价表现较为平稳，上周住宅均价最高点为5335.91元/平米、住宅均价最低点时为4753.81元/平米。排名项目名称所属区域成交数（套）成交面积（平米）成交金额（元）1蚌埠万达广场蚌山区465(公寓)32026.442142107252荣盛南山郦都蚌山区22321865.021079689683荣盛香堤荣府经开区10013656.471022150054柏庄春暖花开禹会区15414251.66707439585绿地世纪城·津桥公馆高新区775867.62429982126荣盛云龙观邸经开区596816.02315487777锦江新天地高新区404761.94270961798龙湖春天经开区414845.77226831169上河时代淮上区535485.891845940510绿地世纪城·伊顿公馆高新区393780.04141315962012年6月蚌埠普通商品住宅成交金额TOP10第二部分2011年-2012上半年淮上区房地产市场总体情况蚌埠房地产市场按其行政区划分可分为6大板块。城市发展确定以城市中心，由单一发展方向向多核心方向发展的发展战略；而淮上区为城市市次级中心、物流加工区，因此在未来有巨大的发展潜力。淮上区板块蚌山区板块经开区板块住宅房地产市场—板块（淮上区）淮上区房价3800-4500元/㎡,在蚌埠区域内房价最低；中心城区房价在6000-6500元/㎡;龙子湖区房价4800-5200元/㎡;高新区房价4900-5500元/㎡;从目前蚌埠房价上涨来看，淮上区房价最有竞争力，房价上涨最有潜力的区域；4400-4500元5800-7200元5900-6100元中心城区综合房价6000-6500元/㎡住宅房地产市场—板块（淮上区）2012上半年，淮上区完成房地产投资201838万元，同比增长311.8%，增幅位于全市第3位。其中6月份投资完成21873万元，同比增长51.6%，增幅位于全市第4位。住宅房地产市场—板块（淮上区）2012年上半年淮上区共销售面积288750平方米，同比增长274.1%，高于全市平均水平256.2个百分点。其中，6月份销售面积35908平方米，同比增长1234.4%，高于全市平均水平1106.4个百分点，总量位于全市第三，增幅位于全市第一。楼盘名称占地面积总建筑面积容积率主力户型均价（元/㎡)丽景天成7.9万方12.2万方1.5二期88-105㎡多层4600小高层4500陶然北岸12.4万方32.4万方1.9887-124㎡4500淮畔江南1.9万方3.8万方1.9990-100㎡4500仁德洋墅林9.9万方5.7万方0.6洋房280-380别墅5500丽景天成淮畔江南上河时代陶然北岸产品类型：多层、小高层为主销售均价：均价3800-4500元/㎡区域特征：淮上区是蚌埠最为特殊的区域，是由村镇改为市辖区，住宅开发从07年开始由金地苑、丽景天成到陶然北岸和上河时代，住宅开发渐入佳境，淮河公路桥取消收费，该区域逐渐受到关注。客户特征：多为三线客户，市区首次置业客户、以及原有当地村镇居民。住宅房地产市场—板块（淮上区）第三部分典型楼盘调研本公司项目所在区域内可比性项目;蚌埠房地产市场各热点板块典型项目；知名地产公司所开发项目；住宅市场调研项目选择原则淮上区外滩花园陶然北岸上河时代通成紫都首府丽景天成仙林苑龙子湖区中房龙城一品东城师范府邸绿地国际花都蚌山区万达广场荣盛香堤荣府万方水晶城蚌埠世界贸易中心调研项目列表淮上区一、丽景天成-仙林苑物业类别：普通住宅,别墅,高层,小高层,多层开发商：蚌埠东安房地产开发有限公司项目位置：蚌埠市朝阳北路与淮上大道交叉口开盘时间：2010-10-30销售进度：80%交付时间：2011-9-15总建筑面积：122929㎡占地面积：76927㎡公摊：10%—15%绿化率：40%容积率：1.5均价：4400元/㎡层高：2.8m主力户型：两房85-105平米、三房97-105平米物管公司：蚌埠市万通物业管理有限公司管理费：0.6元/㎡/月优惠促销手段：一次性付款95折，按揭96折。学校：淮上区实验小学、蚌埠第24中学商场：华运超市邮局：中国邮政银行：中国银行幼儿园：小区自建幼儿园医院：小蚌埠医院院交通：119路、202路、125路周边配套二、陶然北岸优惠促销手段：一次性付款9.7折，按揭贷款付款9.9折，开盘期间，交1000元抵30000元购房款的优惠物业类别：普通住宅,高层,小高层,多层开发商：安徽万特投资发展有限公司项目位置：淮上区政府北侧开盘时间：2011-6-25交付时间：2013-12总建筑面积：324146㎡占地面积：142320㎡公摊：13—18%绿化率：40%容积率：1.98均价：3400元/㎡层高：多层：2.8m高层：2.9m主力户型：两房90平米、三房121平米物管公司：蚌埠市瑞康物业管理有限公司管理费：（多层）0.6元/㎡/月（高层）0.75学校：实验小学、中学、老年大学商场：农贸市场、购物中心、超市邮局：中国邮政银行：农行幼儿园：知名早教机构、幼儿园、医院：社区医院、淮上区医院院其它：政府中心、市民活动中心、淮上公园、文化广场、滨淮大道、体育馆交通：119路、202路，125路周边配套三、上河时代优惠促销手段：一次性付款96折，按揭99折。物业类别：普通住宅,别墅开发商：蚌埠怡嘉置业发展有限公司项目位置：淮上区淮上大道（区政府斜对面）开盘时间：2011-9-10交付时间：2013-12总建筑面积：379571㎡占地面积：151176㎡公摊：23%绿化率：35.5%容积率：2.2均价：4400元/㎡层高：2.9m主力户型：两房86平米、三房151平米物管公司：蚌埠怡康物业管理有限公司管理费：0.75元/㎡/月四、外滩花园优惠促销手段：一次性95折的基础上再优惠50元/㎡、按揭95折物业类别：中档高层、小高层开发商：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司项目位置：淮上区政府东侧开盘时间：2012-3-13销售进度：80%交付时间：2013-7总建筑面积：28万㎡占地面积：115068㎡绿化率：35%容积率：2.19均价：3400元/㎡层高：2.9m主力户型：两房96.44平米、三房120.29平米物管公司：蚌埠市怡康物业管理公司管理费：0.75元/㎡/月学校：蚌埠八中、淮上实验小学商场：华运超市邮局：未定银行：工行幼儿园：淮上区幼儿园医院：蚌埠市中医院院交通：119路周边配套五、通成紫都名苑优惠促销手段：一次性优惠80元/㎡，按揭优惠60元/㎡物业类别：普通住宅高层、小高层、多层开发商：蚌埠鼎丰投资发展有限公司项目位置：淮上区蚌宁高速出入口南、解放路桥北端开盘时间：2011-11-12销售率：65%交付时间：2013总建筑面积：10万㎡占地面积：3.6万㎡公摊：7-18%绿化率：36.1%容积率：2.499均价：4400元/㎡层高：2.8m主力户型：两房68.72平米、三房120.86平米物管公司：通成物业管理有限公司管理费：未定学校：八中商场：路桥市场、蔬菜水果批发市场邮局：中国邮政银行：农村科技银行、农行、交行、徽行幼儿园：配建有4530平方米的幼儿园医院：淮上区医院院交通：109、119路到拉丝桥北，202、204、206路到通成国贸广场下周边配套龙子湖区六、中房龙城一品优惠促销手段：一次性96折、按揭98折物业类别：普通住宅开发商：中国房地产开发蚌埠有限公司项目位置：龙子湖区解放三路以西，凤阳路以北开盘时间：2012-5-26交付时间：2013-9-28总建筑面积：55005㎡占地面积：21991㎡绿化率：35%容积率：2.5均价：5800元/㎡层高：3.0m主力户型：80㎡~120㎡二室、三室物管公司：瑞康物业管理费：未定学校：师范附小商场：大润发邮局：中国邮政银行：中行幼儿园：师范附小医院：有院交通：101、107、115到解放三路下周边配套七、东城师范府邸优惠促销手段：开盘七天内，一次性付款，96折；按揭，97折；七天之后，一次性付款，98折；按揭，99折物业类别：多层、高层商品住房开发商：蚌埠市东城房地产开发有限公司项目位置：龙子湖区凤阳东路、解放路交汇处开盘时间：2011-9-28交付时间：2013-3总建筑