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|序|PREFACE2013年，仙桃楼市呈现百家争鸣的格局，在整体楼市政策缩紧的情况下，商业地产异军突起，如何抢占商业第一高地？各大项目纷纷亮出自己的杀手锏，竞争将越发激烈。知己知彼，百战不殆！看透市场方可为项目找准营销方向！！目录仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴项目本体分析及定位|项目基本概况|项目SWOT分析|项目目标客群锁定|项目形象定位项目阶段推广|项目推广节点划分|项目阶段推广建议项目广告设计|基础VI系统解读|阶段推广物料示意铺面划分建议|铺面划分总纲|铺面划分参考后记仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴仙桃被誉为“江汉明珠”、“鄂中宝地”、是武汉城市圈西翼中心城市，中国黄鳝之都、世界无纺布基地、亚洲体操之乡、世界冠军的摇篮。同时，也是中国民间文化艺术之乡、湖北花鼓戏之乡，国家级非物质文化遗产——荆州花鼓戏、沔阳雕花剪纸、沔阳皮影戏。认识仙桃地域资源广阔、文化气息浓郁、经济实力雄厚仙桃位于湖北省中部的江汉平原，区位交通优势明显，紧靠武汉，贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势。距武汉天河国际机场、汉口火车站、长江武汉港均只1小时车程。仙桃以轻结构、外向型为产业特色，基本形成以纺织、服装、无纺布及卫材制品、食品加工、医药化工、机械电子为主导的产业体系。并已形成完整的产业链。仙桃即将成为中国最先进的纺织基地、高档面料基地、品牌服装基地，有影响的精细化工基地、汽车零配件生产基地和最大的无纺布制品出口基地。仙桃城市概述：仙桃地理区位及交通体系优势明显，利于外向型产业及轻工业园、物流运输业发展。仙桃市在武汉城市圈的地位：仙桃是“8+1”西部城市圈离武汉最近的中心城市，属于江汉平原发展最快的城市。仙桃的职能分工：仙桃是西部城市圈离武汉最近的中心城市。西部区域性中心城市—的职能定位为仙桃市在城市圈的发展奠定了比较高的地位。仙桃市在城市圈的定位：仙桃市凭借良好的自然资源优势、生态优势、区位优势，在城市圈内的定位为：大武汉的“后花园”，绿色产品供应基地和农副产品加工基地，武汉光谷的生产科研基地。大武汉“后花园”、养生之地的定位，将极大地增强仙桃市对武汉市置业及投资者的吸引力，并可能引发新一轮的商业及专业市场开发热潮。城市圈介绍：武汉“8+1”城市圈，未来将形成以大武汉为核心，与周边8个中小城市优势互补、资源共享、市场共通、利益共有的城市圈经济一体化格局。城际交通的建设，加强了城市之间的融合。而对于仙桃市等城市圈内的二三线城市来讲，由于房地产行业起步较晚，发展也比较缓慢，未来市场发展及升值的空间都较大，且距离武汉市较近，因此极可能吸引部分武汉市的投资人群到此置业或投资，而这种吸引力的大小将直接取决于各城市的发展前景及其与武汉市紧密程度。8+1城市圈武汉城市圈对仙桃市的影响：城市之间越来越紧密，更多的武汉投资客户转向城市圈城市。城际铁车的建成将为仙桃带来更多发展机遇：15分钟生活圈，仙桃已不在孤立，与武汉融为一体已成未来发展方向。武汉—仙桃城际铁路预计2014年开工建设，目前，已完成了项目资料收集、现场踏勘工作。建成后，武汉至仙桃约60分钟的行程将缩短至40分钟以内，将更好发挥区域城际交通的整体效益，从而促进武汉城市圈一体化的进程不仅极大地改善江汉平原的交通条件。同时，规划城际铁路通车后，将武汉与仙桃联系的更为紧密，武汉及周边城市圈客户将目光投向仙桃，大大拉动仙桃市内各项经济发展，房产市场将会尤为显著。经济产业的发展、城市的升级对城市房地产行业发展的巨大带动作用不可忽视。仙桃城市发展概述：城市南拓发展，仙桃新城发展引来新机遇。项目地段价值将日益凸显。城西南片区以老城区为中心，以向南发展为主导，兼顾向东，城市的发展基本控制在分洪道以西和通顺河高压走廊以东地区。规划公共设施集中在大新路、钱沟路和何李路共同形成的城市中轴线，以及沔阳大道、仙桃大道和新城大道三条东西向的城市轴线上；规划工业用地有三片，分别是仙桃工业园区、新建的城东工业区和城东南工业区；规划的居住用地包括五个片区，除老城区外还包括城南片区、城东片区、城西片区（城西北片区）、城西南片区、南城新区。本案仙桃城市发展概述：城南片区发展迅猛发展，政府对区域前景较为重视，区域交通体系逐步得以完善。城市发展方向：规划期内重点向南，兼顾向东，远景争取实现城市的向北跨越。城市形态：规划城市形态为轴向带动、片区发展的多中心城市。规划以南北走向的袁士路、汉江路－纺织大道、锦瑞路、钱沟路、何李路、叶王路、和平路为依托，穿越或跨越高速公路向南发展，城市形态表现为片区状发展，城市内部道路形态以网格状为主。省委书记罗清泉视察南城新区省委副书记杨松视察南城新区市委书记刘新池视察南城新区建设仙桃市第一人民医院仙桃城市发展概述：城南片区众多政府、企事业单位纷纷入驻，医疗、教育、文化、体育、商业综合体等一应俱全。仙桃市博物馆仙桃市新政府大楼仙桃市一中1)人均GDP快速增长2012年达到31210元。位列全省县市第一，随着城市经济的快速发展，消费者对固定资产投资兴趣日益加大。2)居民可支配收入及消费支出快速上升随着收入水平的不断提高，居民的消费水平增强，对生活的要求也将逐渐提升。仙桃经济发展状况：近年，仙桃经济增长迅速，仙桃人均消费日益提高，生活水平不断提升。仙桃市人均GDP（元）05000100001500020000250003000035000仙桃市人均GDP（元）202582800024761312102009年2010年2011年2012年注：以上数据来源仙桃政府官网（我司整理）人均可支配收入（元）82669663107611178312480020004000600080001000012000140002006年2007年2008年2009年2010年人均可支配收入（元）◆城市南移，适度往东扩张，经济开发区工业园区及南区新城建设已经初具规模，随着市政等配套工程的逐步兴建和完善，仙桃市的“龙头”效应已经初步呈现，新时代发展契机给仙桃带来了腾飞的潜力，同时也为仙桃发展注入了蓬勃的发展生机；随着政府对城镇化发展的推行下，仙桃城市化进程发展进一步加速，其房地产市场有着较为广阔的上升空间；诸多房地产项目的开发建设，也使得仙桃的各项商业、交通、生活等配套设施进一步完善。城市发展研究结论：城市南移，打造南部新城，区域交通不断完善，本案商业价值日益凸显。仙桃汽车保有量发展迅猛，近年已经突破辆，汽车产业发展迎来新机遇。从交管部门获悉，我市2000年末只有汽车2万辆左右，而到2012年6月份，全市当年上牌照的大小车辆就有4836多辆。◆一是仙桃市加大了基本建设的投入，公路、铁路、新农村建设等诸多项目的启动与加速，拉动了内需，购买小型工程自卸车的明显增多；◆二是部分外出打工者回乡购厢式小货车跑运输，拉农副产品的增多；◆三是农村公路的改善，农民买摩托车的大幅上升；◆四是城市居民家庭购私家车热正在兴起。无论是上牌数量，还是销售数量都保持着两位数的增长速度，由此可见汽车市场的巨大潜力。仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴国务院颁布“新国五条”，限购政策不松懈、扩大房产税试点、保护刚性依旧是商品房产市场发展趋势，商业地产依旧不受限制。解读：限购政策不松懈、并通过扩大房产税试点、对房价目标进行限制干预，核心依旧保护刚性需求客户，商业地产依旧未干涉。2010年：“国十一条”“国十条”“9·29新政”相继出台；2011年：“新国八条”出台。调控手段也从差别化信贷、增加保障房供给等，逐步上升到限购、限贷和限价；2013年：国务院总理温家宝2月20日召开国务院常务会议，颁布‘新国五条“。（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。（三）增加普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。（五）加强市场监管。新政改变了大部分开发商的市场预期，但基于国情、中国的经济制度及结构、中国房地产市场的特殊性等，开发商们并没有产生恐慌，在项目运营、公司运营等方面积极调整，时下在普通住宅市场调控持续加码的情况下，商业地产领域正在受到热捧，绿地、华润等企业相继成立商业地产运营公司。从大势的研判中我们可发现：政策的内容逐步从原则性的、指导性向执行性的、操作性强的方面推进。未来一段时间，出台更多政策的可能性很小了。市场开始进入政策的消化期和深度博弈期。圆周率认为短时间内商业地产市场不会遭遇调控，若有个别区域出现泡沫现象，对商业地产的管控将有可能加强，但对像仙桃等三四线城市而言，政策影响很小。开发公司资金链对销售回款的要求会更高，一次性付款将得到更大的优惠幅度。地产政策解读小结仙桃房产市场发展日益完善，板块竞争格局激烈，尤其以城南片区、南城新区最为凸显，但新城板块追捧热度最高。城西北片老城区城市南扩南城新区城南片区城西南片城东片区2013年第一季度，仙桃城区共销售房源3445套（同比2012年增长95.63%），面积379151.48㎡（同比2012年增长113.03%），均价3184.78元/㎡（同比2012年略微下降1.78%）。其中住宅销售3255套，销售面积356263.74㎡，均价2989.09元/㎡；非住宅销售190套数，销售面积22887.74㎡，均价6230.88元/㎡。从销售情况来看，城南版块的住宅销售量占总比例癿42%，其次是城西版块占总比癿24%，老城区占22%，城东最少，仅为12%。政府的规划划和大力开发，使城南广受购房者癿喜爱，大家都看好城南的发展潜力。第一季度销售情况分析：受春节返乡潮的影响，仙桃第一季度销售情况较好，整体城南板块销售情况尤佳。◆4月，全市商品房供应16459套，约174.85万方，其中：住宅供应12990套，占比78.92%，供应面积为136.68万方，占比78.17%；商业供应2040套，占比12.39%，供应面积为23.98万，占比13.72%；车库供应303套，占比1.84%，供应面积为1.07万方，占比0.61%。◆从结转/新增情况看，结转供应占4月市场整供应的73.92%，新增供应占比26.08%。存量物业占市场主导，当前市场商业整体供应量较为饱和，商业竞争格局日益凸显，挖掘投资客是商业运营的重点。第一季度供应量情况分析：市场住宅供应量依旧占主导，占总货量供应的78%，随着众多商业项目的入市，商业竞争慢慢凸显。仙桃住宅市场分析：区域住宅市场群雄割据，楼市竞争白热化，未来供应量将达近400方的供应量，市场供应量已过度饱和。仙桃六大居住区：老城区、城南片区、城东片区、西北片区、西南片区、南城新区其中南城市场竞争压力尤为突出。城西北片区预计未来还将有17万平方上市老城区预计未来还将有29万平方上市城东片区预计未来还将有55万平方米上市城南片区预计未来还将有32万平方上市南城新区预计未来还将有150万平方上市城西南片区预计未来还将有91万平方上市仙桃市呈现被迫迎合离心式的城市化扩张模式（动态的竞争趋势）老城区老城区土地日趋稀缺，土地价格攀升，带动房价上涨，开发商向新城区转移；引进卫星城居住观念，区域功能得到升级在市政规划下，随着市政建设的逐步完善，仙桃的房地产开发风生水起，发展热度越来越高。周边地域新城区仙桃城市房产市场解读随着仙桃楼市政策的具体实施，众多购置者更趋理性，促使仙桃各楼盘向品质化发展的步伐加快；随着仙的经济发展及城市化进程加快，人们对居住提出了更高要求，客户对区域板块发展及整体规划配套要求更高，加上仙桃南城过度开发，住宅市场竞争压力日益凸显；据统计未来2-3年内会有272万方的推盘量，按每年正常销售60万方测算，不考虑后期新增土地供应量，现有的供应量可保证仙桃4.53年的销售周期。而且，随着众多品牌开发商进驻，市场的竞争会变得更加激烈。