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公寓市场资料沈阳经济概览2013年前两季度的地区生产总值较去年增长9.0%，达3523亿元（271.9亿美元），增速较去年同期下降1%（表一）。工业生产继续保持稳定增长态势，前七个月实现规模以上工业增加值2062.9亿元（334.9亿美元），同比增长11.8%，增速同比提高1.1个百分点。2013年前七个月，固定资产投资总额4078.8亿元（662.1亿美元），同比增长19.7%，其中房地产开发投资1265.4亿元（205.4亿美元），同比增长18.1%。1-7月本地实际利用外资达到31.2亿美元，同比下降8.4%。上半年居民收入稳定增长，前两季度城市居民人均可支配收入同比增长9.6%至14323元（2325.2美元），增幅较去年回落4.4%。物价涨幅保持稳定，消费物价指数较去年同期回落0.3%，通胀压力得到进一步缓解。资料来源：沈阳市统计局沈阳写字楼市场资料来源：精图企划2013年前3季度沈阳写字楼市场总存量达到460700平方米（表二），空置率16.18%，月租金167.30元/平方米。北站区域由于中汇广场B座入市，带来43000平方米供应量，导致空置率大幅上升，租金受此影响，小幅下降。此外，金融业与贸易行业在此区域表现活跃，不同程度上弥补了此前日本企业在甲级写字楼缩减的态势。中山广场和平大街区域传承商务老区的特点，保持强劲的势头，入住率领跑全市，租金价格稳定。五里河区域吸引大量的医药、石油化工和食品行业入驻，存量得到快速消化，空置率稳定在14%左右，仅次于中山广场和平大街区域，好于北站和中街区域。前三季度五里河区域甲级写字楼租金稳定在每月每平方米199.4元（32.37美元）高居全市之首。中街区域商务氛围尚未成熟，企业仍对租用该区域大面积写字楼持谨慎态度。2013年沈阳写字楼市场处于较为平稳的整固期，呈现去库存趋势。沈阳商铺市场资料来源：精图企划中国的消费品零售总额前两季度增长了12.7%，受惠于强劲的销售者信心，沈阳2013年前两季度的社会消费品零售总额同比增加13.0%，达到1499.5亿元（243.4亿美元）其中以珠宝类奢饰品的销售额同比增长幅度最大，为41.81%。沈阳商铺市场前三季度表现可以说喜忧各半，星摩尔、恒隆广场、沈阳天地、奥体万达广场、沈阳金融中心购物中心等一大批商业项目的开业，伊势丹和新玛特（花季店）的闭店也随之到来，可见沈阳商铺市场的竞争非同一般，虽然闭店的两家在经营方式上存在问题，但沈阳商铺同质化也是很重要的一个诱因，这也说明随着城市的扩大，从前单一的城市商业中心，逐渐的被区域商业所取代。金廊沿线恒隆广场、沈阳天地、沈阳金融中心购物中心和阳光百货的开业，更加加剧了金廊沿线的市场竞争。2013年沈阳商铺市场竞争激烈，同质化严重，但区域商圈逐渐形成，以质取胜成为关键。沈阳公寓市场沈阳公寓分布主要存在城市中心（中街、太原街）、区域中心（北行、铁西十字金廊）、金廊沿线（北站、五里河）以及新兴区域（沈北、浑南），目前沈阳累计公寓项目82个，在售52个，主要以沈河、和平和铁西相对集中。沈阳市公寓市场截止目前库存量183万平，根据近两年的区划速度估算，目前库存需要约去化48.8个月。公寓市场的年销量正在以年均约45%的幅度在增长，在紧张的调控背景下与住宅的投资风险有所提升的情况下，公寓产品将成为投资首选。目前公寓库存中60平以下的产品所占比例最大约为51.4%，其次为60-80平产品，约为20.5%，80平以下的小面积产品占到了整体库存的71.9%。截止2013年11月沈阳公寓市场存在较大的供应量，市场成交平稳，短期内看供大于求，但长期着眼具有一定的发展潜力。资料来源：精图企划区域市场未来发展趋势研判：随着开盘或加推项目的增多，新增供应量加大，预计未来成交量存在平稳增长的可能性商业市场未来发展趋势研判公寓产品受投资客户青睐写字楼、商铺的需求量逐渐增大公寓面积小、总价低等特点受投资者关注。沈阳市公寓客群大多为投资型客户。且住宅限购令对于公寓市场有一定优势，预计未来公寓市场需求进一步增加。随沈阳城市的发展，区域商业和中小企业数量逐渐增加，对于沈阳区域商业和写字间产品需求呈现出逐年上升的态势，预计需求量逐渐增大。12政策分析1住宅“限购令”政策。已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在二环内限购1套住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在二环内购房。2沈阳“限贷”政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于65%，；外地购房需提供2年以上相关证明。沈阳政策分析2014年沈阳商业市场预测写字楼市场：预计未来一年，沈阳甲级写字楼市场新项目将集中在2014年末入市，供应将主要集中在北站和五里河地区。商铺市场：预计将有大量购物中心入市，激烈的市场竞争也会加速商业市场调整，商业项目的优胜劣汰现象会日益明显。公寓市场：预计未来一年新增供应量较小，库存仍然保持高位，随着房产调控，客户需求将有所提升，但整体价格水平将不会有所变化。宏观市场部分竞争格局：竞争区域在售项目7个，潜在项目8个，多以综合体形式出现，产品属性略有不同竞品项目分布界定理由分析竞争区域市场研究区域内以青年大街为主线，根据产品属性选取本案公寓产品的竞品；金廊沿线在售公寓项目较多，为知名品牌开发商，未来在售公寓项目竞争压力大；区域内在售项目中霍尔寓所和佳兆业中心为住宅项目，但因其户型面积较小，与公寓市场形成竞争，因此界定为竞品；选取竞品项目：新华天玺、华府新天地、盛华公馆、茂业金廊壹号、世茂五里河、霍尔寓所（住宅）、佳兆业中心（住宅）潜在项目:裕景中心、万科春河里、嘉里中心、京城中心、夏宫城市广场、新世界、宝能全球金融中心、华强KING竞品基本信息：区域内项目多以城市综合体形式呈现，以精装修入市，面积区间以30-90㎡为主销售情况项目名称占地/建面（万平）容积率产品属性面积区间（平）均价（元/平）装修标准（元/平）开盘时间在售项目华府新天地11.2/1608.64公寓30-90135001500/20002010.10.10新华天玺2.7/309.3公寓45-135170003000-50002010.6.26盛华公馆0.93/11.412公寓31-75930025002012.10.20世茂五里河18/1605.14公寓66-2011600025002012年茂业金廊壹号10/404公寓58-440清水:10000精装:14000020002012.9.8霍尔寓所1.4/10.56住宅43-791050002012.7.22佳兆业2.1/3010住宅43-1041300020002012.9.22夏宫城市广场3.3/327.5公寓70-3851500040002013.5.10潜在项目裕景中心8.4/12512公寓60-220未定————万科春河里8.1/43.25.3公寓55-75未定————京城中心2.4/155.6公寓38-918500————KING未知未知公寓50-11017000————宝能全球金融中心建面13-15未知公寓未定未定——预2014年5月嘉里中心17.3/1727.4公寓未定未定————资料来源：精图企划区域内公寓产品供应量大，其中集中供应在60㎡以下户型产品，60㎡销售量最大，竞品项目中霍尔寓所销售率最高，为住宅立项，公寓产品世茂五里河及盛华公馆去化率相对较高。各面积段供求关系对比分析竞品项目供求关系分析资料来源：精图企划价格分析：区域内竞品公寓价格集中在10000-13000元/㎡，除霍尔寓所项目为清水入市外，其余均为精装修，装修标准为2000-4000元/㎡竞品项目价格与装修标准分析竞品项目多为精装修入市区域内新华天玺公寓价格最高；竞品项目多为精装修入市，装修标准为2000-4000元/㎡；盛华公馆为现房，销售情况较好；世茂五里河后期将推出大量公寓产品，因其价格策略，产品性价比较高资料来源：精图企划购买公寓产品的客户最为关注项目的地理位置，其次是升值潜力，部分客户也注重投资回报率及周边生活配套位置配套优势升值潜力投资回报率由于投资客占很大的比重，投资回报率的多少，投资回收期的长短都在某种程度上对投资客的购买欲望产生影响。位于城市主干道的项目受欢迎程度相对较高，如太原街中华路沿线，临近商圈繁华区域更易被接受，是目前公寓项目主要集中商圈的重要原因；完善的生活配套对于促进销售的作用十分明显，如沈阳天地、中海寰宇天下项目、都是由于周边具备完善的生活配套，吸引了众多客户及投资者的目光。沈阳市的公寓分布仍主要集中在二环内，城市核心区。随着沈阳市住宅限购令的实施，投资者对于未来公寓市场前景更为看好，更愿意购买市中心的小户型公寓产品。位置公寓客户主要来源以市内客户为主，部分外地来沈人士，客群以经商人士为主，其购房目的主要是投资主要来源客群分析客户年龄职业特征购房目的公寓客户大多来源于市内，以沈河区、和平区及皇姑区为主；以沈阳本土居民为主，辅以部分外地客群购买公寓客户大多年龄在35-50岁之间；部分小面积公寓产品，由于总价较低，部分客户较为年轻购房者大多作为投资产品，小面积产品总价低，，精装修成为目前市场上的主流产品；部分客户选择学区房，其目的为子女上学或投资由于公寓自身特征性质导致，公寓客户以经商人士为主；部分私企业主、企业中高层管理人员、小型公司员工竞争压力：2013年中旬后，金廊沿线公寓供应量将持续增加，未来竞争市场供应量约在108万平，竞争较为激烈基于本案入市时间为2014年中旬之后，预计竞争区域内公寓项目未来供应体量约290万平,未来竞争压力主要来自金廊沿线青年大街两侧项目竞争项目库存量及预计销售周期销售情况项目名称库存量（万平）月均去化量（平/月）预计销售周期20132014201520162017……在售项目佳兆业中心（住宅）202466世茂五里河3.9630新华天玺6.9224华府新天地12549霍尔寓所（住宅）3.73353盛华公馆63531茂业金廊壹号6.8290潜在项目沈阳裕景中心12——夏宫城市广场5.3——万科春河里10——嘉里中心15——京城中心6——合计107.6资料来源：精图企划客群定位：以沈阳市核心区域客群为主，购房目的以投资为主，客群职业多为私企业主、企业中高层管理者核心区域客户为主，部分外地客户，省外等客户占小部分投资客户为主，部分自住客户，更加注重投资回报率及居住舒适度以30-50岁为中青年客群为主，私营业主为主，少部分白领，企事业中高管人士，其次为教师、学生以及自由职业者分布区域置业目的年龄职业物业类别合理回报投资临界点超高回报率临公寓8%-12%8%15%以上关注因素投资客户：价格、投资回报率、位置等自住客户：价格、位置、周边配套、学区等公寓定位——客群定位公寓市场小结竞争区域品牌发展商高端项目云集，以城市综合体形式出现，公寓产品均为高层及超高层建筑；竞品各面积段供应量集中在60㎡以下，销售率最高为霍尔寓所项目，公寓产品中世茂五里河及盛华公馆去化率较高；金廊沿线未来公寓产品潜在供应量较大，公寓目前销售价格在10000元/㎡以上，且多为精装修交房，装修标准也越来越高；对比其他区域，本案所在区域交通优势明显，配套齐全，为公寓产品的供应聚集区，是多数投资客户的首选区域项目名称推广语项目卖点华润·悦府世界顶级城市生活系统的中国实践品牌、万象城、产品品质、智能化物业系统夏宫城市广场五里河中央富豪区统纳沈阳精英之最老印象、产品规划、地段京城中心生活从心开始生活佳兆业中心佳兆业中心·心享世界先地段、品牌、产品、价位茂业中心中心即传奇，一席赢世界地实体商场、价位世贸五里河不合体才是综合体产品、地段、品牌华强商业金融中心世界级产品环球同座产品、实力酒店的引进、建筑规模、地段项目名称产品线世茂五里河购物中心、国际五A级写字楼、豪华公寓、高档住宅佳兆业中心写字间、酒店式住宅、商业广场嘉里中心五星级香格里拉酒店、商业、酒店式公寓、写字楼裕景中心五星级酒店、超五A级写字间，大型购物中心，下沉式景观广场，住宅和商政SOHO公馆茂业中心大型购物广场、超五