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TOUCHSTONECONSULTANT1深圳-商业市场深度调研报告2013年1月TOUCHSTONECONSULTANT2报告目的与意义本次报告旨在通过分析东门商业的发展现状、可比类似竞争业态现状、重点行业及商业场所经营现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观的市场研判为依据，为项目的运营发展提供依据。TOUCHSTONECONSULTANT3深圳商圈格局东门商圈格局东门重点商业分析东门行业分析第一部分第二部分第四部分第三部分东门消费者分析第五部分报告内容——思维导图项目分析第六部分项目定位第七部分TOUCHSTONECONSULTANT41深圳商圈格局商圈分布、商圈发展、东门介绍、东门商圈发展深圳商圈格局东门商业市场调研报告TOUCHSTONECONSULTANT55深圳商业格局以金光华、天虹为首的高档购物中心聚集，区域消费能力强，餐饮娱乐业态发达传统的商业旺地，以太阳百货与茂业为首加零售小店组合，可改变及提升的空间较小业态最全，白领购物首选，但整体形象己略显滞后，目前商圈正进行全面改造提升。消费力强劲，商业氛围淡薄，有待培育，未来发展潜力巨大起步虽晚，但发展迅猛，商业项目大量进入向关内看齐，造MALL运动大肆兴起，属于新兴商圈，未来竞争相当激烈向关内看齐，商业档次及形象在不断地提升，宝安中心区是热点区域．原主要服务于华侨城社区，益田假日广场的落成将扩大商业辐射范围深圳商业经过多年发展，以罗湖、福田为中心龙岗中心区商圈东门商圈华强商圈人民南商圈南山商圈华侨城商圈宝安中心区商圈中心区商圈深圳商圈TOUCHSTONECONSULTANT6商圈名称规模业态典型物业租售价东门商圈北至立新路，南至深南路，东到东门中路，西至新园路，总面积大约17.6公顷以白马为主的中低档服装批发为主，太阳百货、茂业百货等综合型百货、高档服装、皮具、鞋等零售为辅太阳百货、茂业百货、东门町、九龙城购物广场、旺角购物广场、新女人世界街铺：1500-2500元/平·月，1F：580-1200元/平·月并随着楼层上升而呈递减趋势售价：21.2-44万元/平人民南商圈深圳东自东门南路，西至和平路，北起深南东路，南至罗湖口岸的罗湖口岸经济区被形象地称为“金三角”，横穿南北的人民南路，占地约493万平方米金融、中高档服装、皮鞋、化妆品、娱乐休闲、中高档酒店、餐饮为主西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等综合型百货、金光华、SWENSENS及香格里拉、阳光、富临、富苑、彭年等五星级大酒店街铺：1100-1650元/平·月，1F：330-860元/平·月并随着楼层上升而呈递减趋势售价：12.5-18万元/平宝安南商圈以地王大厦为轴心，东南延伸到万象城、西北延伸到京基100餐饮、高档服装、娱乐休闲为主kkmall、万象城、地王大厦信兴广场、华润大厦、大剧院、京基100、深圳书城街铺：1300-1900元/平·月，1F：520-1400元/平·月并随着楼层上升而呈递减趋势售价：11.5-19.2万元/平华强商圈东起上步中路，西到华富路，北起红荔路，南到深南路，总面积大概2.16平方公里以电子、电器、通讯、金融、餐饮为主，服装、百货、酒楼宾馆、仓储等配套为辅赛格广场、华强广场、曼哈商业、群星广场、茂业百货等街铺：600-3100元/平·月，1F：480-1300元/平·月并随着楼层上升而呈递减趋势售价：13-24.3万元/平福田中心商圈东至彩田路，西至新洲路，北至红荔路，南至滨河大道生活配套综合型百货、酒吧、餐饮为主cocopark、Jusco、天虹、中心城、深圳书城等街铺：380-1000元/平·月，1F：480-800元/平·月并随着楼层上升而呈递减趋势售价：8-16万元/平商圈简介TOUCHSTONECONSULTANT7商圈名称规模业态典型物业租售价华侨城商圈以华侨城为中心，东至侨城东街健康广场，南至华侨城洲际酒店、西至世界之窗、北至玛雅水公园生活配套综合型百货、酒店、饮食、中高档服装、旅游等为主铜锣湾百货、沃尔玛、益田假日广场、民族村、世界之窗、欢乐谷街铺：500-900元/平·月，1F：360-780元/平·月并随着楼层上升而呈递减趋势售价：8.5-16.7万元/平南山中心商圈南油大道以东，后海滨路以西，创业路以北，滨海大道和学府路以南的区域内，总面积约135.5公顷中高档服装、饮食、家居、电器等生活配套为主海雅百货、茂业百货、、友谊城百货、家乐福、沃尔玛等街铺：280-760元/平·月，1F：200-630元/平·月并随着楼层上升而呈递减趋势售价：5.9-11.6万元/平宝安中心商圈宝安中心商圈是深圳六大市级商业区之一，该商业区为全新规划和建设的商业区，位于宝安新中心区内，直接辐射宝安区经济发达的新安、西乡和福永三个街道。大型综合型超市百货、酒店、各类专业批发市场、饮食为主新湖路商业步行街、海港购物中心、滨水商业区、商业广场、沃尔玛、家乐福、华润万家等街铺：210-520元/平·月，1F：140-420元/平·月并随着楼层上升而呈递减趋势售价：3.5-6万元/平龙岗中心商圈该商业区由龙城商圈和龙岗墟商圈两个子商圈组成，龙城商圈包裹龙翔大道、吉祥路和龙城中路两侧，龙岗墟商圈则以传统老墟为核心，扩大至跨越205国道的取悦，形成了以深惠公路为南北轴的空间分布格局。该商业区商业营业总面积约40万平方米，是龙岗区商业网店集聚度最高的地区中低档服装零售、高新技术产业配套及第三产业等为主岁宝百货、华润万家、天虹、五洲风情MALL、鹏达假日MALL、星河MALL街铺：240-560元/平·月，1F：130-420元/平·月并随着楼层上升而呈递减趋势售价：2.4-7.3万元/平商圈简介TOUCHSTONECONSULTANT8华强商圈华强商圈是深圳商业经营模式容最多的商圈，以电子行业为龙头，汇集多种业态上世纪90年代，华强北在短短几年内成为令人瞩目的商业旺区。华强北商区是深圳商业经营模式容纳最多的地区；现在的华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，成为全国业态最齐全的商业街。华强北路南北930米，东西1560米，商业区总面积1.45平方公里左右。日客流量：30－50万人次。华强商圈TOUCHSTONECONSULTANT9人民南商圈西部商业圈崛起，人民南商圈零售业受到强大冲击，商业开始向休闲娱乐转型人民南商圈人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西至和平路，总面积约1.3平方公里；人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域,拥有国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场等11家大型商场，33家中高级酒店，5座五星级大酒店；39家高档次娱乐场所。随着片区交通、配套、市政功能、商业环境诸方面已远远无法适应形势发展的需要，加之西部商业圈的崛起，其昔日的辉煌景象渐失。TOUCHSTONECONSULTANT10宝安南商圈宝安南商圈定位为高档娱乐消费型，属于国际都会式商业，辐射范围达至全深圳；宝安南商圈深圳宝安南商圈以地王大厦为轴心，东南延伸到万象城、西北延伸到京基100；人流量每天最高可达43.2万人次，定位为高档娱乐消费型商圈，国际大牌成为都市时尚宠儿，其潮流趋势紧随购物天堂香港，聚集万象城、KKmall、地王大厦等综合性百货形成深圳罗湖的一城市消费中心。属于国际都会式商圈，辐射范围达至全深圳；TOUCHSTONECONSULTANT11龙岗中心商圈龙岗中心商圈龙岗中心商圈属于新兴商圈；龙岗商业发展空间已引发了一场声势浩大的造MALL运动，五洲风情MALL、鹏达假日MALL、星河MALL，三个项目加起来超过６０万平方米，未来竞争相当激烈龙岗中心区的商业格局逐渐由早期的分散、功能单一的临街型商铺和社区商铺走向了多功能的区域性市场规模，“龙岗中心区商圈”开始走向成熟。更带旺了整个龙岗区的商业氛围，加速了龙岗区城市化的脚步。龙岗中心商圈向关内看齐，商业面积激烈上升，属于新兴商圈，未来竞争相当激烈；TOUCHSTONECONSULTANT12中心区商圈福田中心区商圈是城市西移托起的商圈之一，多功能商业汇集点；中心区商圈福田中心商圈兴起于二十一世纪初，是城市西移托起商圈之一；人流量每天平均可达34.7万人次定位为高档次、多功能商业聚集地，，cocopark、天虹百货、Jusco、家乐福等综合性百货，时尚潮流及酒吧一条街等商铺在此构成了齐全的商业街区，其以前卫、时尚、高档等特点吸引了众多中高收入人群，成为深圳商圈的后起之秀；TOUCHSTONECONSULTANT13华侨城商圈华侨城商圈主题定位明确，属于旅游休闲式商业，把购物、度假与旅游娱乐结合在一起；华侨城商圈华侨城商圈本是深圳最重要的旅游景点集中地，华侨城每年3000万的客流量为该商圈提供了巨大的消费潜力；华侨城商圈突出休闲特色，这一商圈背靠优越的高尚社区和旅游、休闲四大景区，引入大型Shopping－mall，使商圈起点更高；该商圈的主题定位也与其他商圈明显不同，华侨城商圈以旅游和休闲为特色，更多体现休闲购物、娱乐消费，把购物与度假、购物与旅游娱乐结合在一起。TOUCHSTONECONSULTANT14南山中心商圈南山中心商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈。已成为深圳商业发展的一大重点；人流量平均每天可达26.9万人次；在文化娱乐中心、休闲广场配套设施日益齐备，以茂业百货、友谊城百货、家乐福、沃尔玛等综合性百货、潮流商铺在此构成了深圳南山商圈中齐全的商业街区，成为深圳商圈中独具特色的闪光点；南山中心商圈随着南山区发展及商业西移的大势，南山中心商圈近年迅速崛起，成为深圳商业发展的重点；TOUCHSTONECONSULTANT15宝安中心商圈宝安中心商圈是商业档次及形象不断提升，未来将是深圳热点商业区域之一；宝安中心区商圈宝安中心商圈是位于宝安中心区的核心商业区，占地约４０万平方米，建筑面积约１２０万平方米；向关内看齐，商业档次及形象在不断地提升，宝安中心区是热点区域；建成集新湖路商业步行街、海港购物中心、滨水商业区、商业广场、沃尔玛、家乐福、华润万家等大型商业购物中心、深圳万悦国际大酒店、宝晖商务酒店等酒店、办公及配套公寓为一体的商业区。TOUCHSTONECONSULTANT16东门商圈是深圳最早的商圈，规模大、商品丰富、价格便宜，是深圳发展最成熟的商圈之一是深圳著名的商业中心，是深圳最早的商圈日均人流量平均在60万左右，购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜，成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区，也成为港人在深圳消费的首选区域。东门商业区缺乏整体规划，商业业态重复严重，经营者缺乏专业经营知识等种种原因，东门商业日益低档化。深圳商业格局东门商圈东门商圈简介TOUCHSTONECONSULTANT17城市中心西移，商圈发展呈现由东门到华强北到南山由中心向外围扩张的发展趋势东门商圈华强北商圈南山商圈深圳商业发展趋势图城市中心西移，商圈由东门到华强北到南山三级跳这种由中心向外围扩张的发展趋势，将给东门商业市场带来挑战，深圳商业市场竞争异常激烈。自04年深圳万象城开业以来，深圳兴起了造MALL运动。新兴商业在业态、形象及档次等方面产品综合素质的提升城市整体的商业素质，但东门商圈近几年变化不大，基本上无大型项目推出，老化现象严重。新商圈发展迅猛：新商业项目不断地涌现，大多为体量大档次高的购物中心，将会分流更多消费者商圈内竞争加剧：各商圈虽各具特色，但是同一商圈内新兴的商业项目在业态及消费群体定位方向均有一定程度的雷同。商圈间的竞争加剧：轨道交通的发展扩大了商圈辐射范围。深圳商业格局商圈发展TOUCHSTONECONSULTANT18商圈特点深圳商业面积迅速的膨胀，但整体经营状况仍然良好，商业市场仍然有巨大的潜力；深圳商业多年的发展，南山、龙岗和宝安中心区等区域崛起，其面积的迅速膨