XXXX0806F-当前房地产市场形势分析及未来趋势展望-厦门

ChinaIndexAcademy当前房地产市场形势分析及未来趋势展望中国指数研究院2012年8月1目录一、当前形势：价格止跌反弹，主要城市成交量稳步回升二、未来展望：短期量价趋稳，不同城市分化，中长期前景广阔三、房企建议：丰富资金渠道，优化布局，提升产品，做强品牌22012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方面继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面支持和保护自住性合理需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。此外，货币政策预调微调力度加大，2011年底以来三次降准、两次降息，促进了观望情绪的缓解和成交量的回升。政策环境：坚持房地产调控不动摇，支持保护合理需求，货币政策微调力度加大图：2012年上半年中央关于房地产政策调控的讲话微调方式城市普通住宅标准调整厦门(2012.01)、天津(2012.02)、上海(2012.02)公积金政策松绑27个城市，如厦门、南昌、济南、大连、郑州、武汉、沈阳、芜湖、乌鲁木齐、西安等减税或补贴芜湖(2012.02叫停)、扬州(2012.05)上调限价中山(2012.01叫停)户籍放松上海(2012.02叫停)、从化(2012.02)表：2012年上半年政策微调的城市资料来源：中国指数研究院综合整理巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。促使房价合理回归不动摇。目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反复。稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。1月2月3月4月5月四部委及部分城市相继否认房地产调控政策放松。6月32012年7月，全国100个城市住宅平均价格为8717元/平方米，较上月上涨0.33%，自上月止跌后再次环比上涨，且涨幅有所扩大；同比连续第4个月下跌，跌幅为1.77%，较上月缩小0.13个百分点。本月70个城市价格环比上涨，比上月增加25个。北京、上海等十大城市住宅均价为15470元/平方米，环比上月上涨0.27%，与去年同期相比下跌2.32%，是连续第7个月同比下跌，跌幅较上月缩小0.21个百分点。新房价格：百城住宅均价环比上涨0.33%，同比下跌1.77%数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com图：2010年7月至今百城价格指数0.35%-1.32%-0.03%0.70%0.66%0.82%0.90%0.95%0.48%0.59%0.40%0.53%0.41%0.21%0.07%-0.03%-0.23%-0.28%-0.25%-0.18%-0.30%-0.30%-0.34%-0.31%0.05%0.33%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%800082008400860088009000元/平方米百城均价(左)环比(右)47%13%24%13%21%20%18%25%17%17%4%5%27%8%11%32%10%4%6%14%8%18%10%10%3%7%5%7%0%10%20%30%40%K2百合湾保利·罗兰香谷金地仰山保利叶语万科尚源富力桃园春江美庐富力津门湖龙湾城远洋城万科金色城市清江山水融创熙园天业盛世龙城五六环五六环五六环外环外外环外外环外外环外中外环外环外外环外二至中环二至中环内环外不分环线北京上海天津武汉无锡东营历史价格低点相对于高点降幅近期价格相对于历史低点涨幅近期，部分此前降价热销项目取消折扣优惠，成交均价较之前低点回升约10%，之前平均降幅为16%，价格未突破之前高点。如北京的金地仰山去年2月接近23000元/平方米，今年2月下降24%至17500元/平方米，5月又上涨10%达到19000元/平方米。热点项目：此前降价热销项目开始试探性提价，价格多数未突破之前高点图：2012年上半年热点项目价格前期降幅及近期涨幅数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com5图：2011年至今各季度代表城市成交套数前十名及全市成交均价变化成交均价：部分城市成交均价结构性上涨0500010000150002000025000Q1Q2Q3Q4Q1Q220112012元/平方米TOP10全市北京0500010000150002000025000Q1Q2Q3Q4Q1Q220112012元/平方米TOP10全市上海上海03000600090001200015000Q1Q2Q3Q4Q1Q220112012元/平方米TOP10全市天津0500010000150002000025000Q1Q2Q3Q4Q1Q220112012元/平方米TOP10全市杭州第二季度，北京和上海全市成交均价环比一季度均上升7%，同比分别上涨1%和5%，其中上海成交均价达到2011年以来最高点。天津热销项目均价上涨明显，较一季度上涨43%，比全市高出37个百分点，为2011年以来最高值。杭州全市均价较一季度下跌，热销项目上涨11%，说明二季度出现了部分热销的高端项目，但不足以影响整个市场。62012年7月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为20772元/平方米，环比平均上涨1.2%，是今年3月以来连续第5个月上涨；同比下跌5.0%，连续第6个月下跌。从各个城市来看，今年5-6月十大城市环比全线上涨，7月除天津下跌0.74%外，其余9个城市均上涨，且涨幅均有明显扩大。表：十大城市主城区二手住宅均价各阶段涨跌幅十大城市二手住宅价格：多数城市环比涨幅扩大城市2008累计2009累计2010累计2011累计5月环比6月环比7月环比7月同比北京-8.2%39.4%42.1%1.1%1.0%0.3%1.7%-1.0%深圳-19.2%31.8%25.4%8.0%1.6%0.5%0.8%-5.4%上海-6.4%28.6%23.7%1.1%0.7%0.2%1.2%-5.3%广州-10.5%27.0%36.9%14.0%1.2%0.5%1.3%-2.5%成都-10.4%8.3%24.0%3.2%2.2%0.1%0.9%-5.5%天津-10.7%33.0%29.5%0.9%0.2%0.0%-0.7%-7.7%杭州-21.5%38.0%22.7%-6.6%1.1%1.2%2.9%-11.0%重庆-8.3%17.0%37.7%5.6%1.5%0.1%1.7%-5.2%南京-6.6%27.4%29.2%-0.3%0.5%0.0%1.8%-3.7%武汉-9.5%15.8%23.5%7.1%1.1%0.1%0.6%-2.6%平均-11.1%26.6%29.5%3.4%1.1%0.3%1.2%-5.0%数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com72012年上半年，20个代表城市上半年月均成交1053万平米，与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12%，但与2009年相比仍下降22%。6月代表城市总成交1532万平方米，同比大幅增长64%，与2010年高点(12月)基本持平，与2009年高点(6月)相差15%。7月成交量与6月基本持平(下降3%)，同比增幅扩大至67%。新房成交：上半年成交量为近三年同期最高，6-7月接近2010年调控以来高点图：2009年至今代表城市月度成交量走势数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com注：如无特别说明，本报告7月成交和供应数据均为初步统计数，后期可能进行相应调整。1496108290811110400800120016002000万平方米月度总成交面积年度月均成交面积注：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、南京、青岛、厦门、贵阳、苏州、温州、东莞、惠州、包头、扬州为商品住宅数据；重庆、昆明、宁波为商品房数据。82012年上半年，一线城市成交量增长7%，北京增速最高，为21%。二线城市受苏州、杭州等城市成交量显著回升带动，同比增长26%，在各城市梯队中增速最高，但也有青岛、天津等地同比下降。扬州等4个三线代表城市同比下降14%。图：2012年上半年代表城市成交量同比增速新房成交：不同城市上半年表现分化数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com7%26%-14%-50%0%50%100%150%200%北京深圳上海广州苏州杭州厦门南京贵阳重庆武汉宁波温州昆明天津青岛惠州包头东莞扬州一线城市二线城市三线城市上半年同比增速9环比来看，过半数城市下降，一线城市降幅较大。7月，20个代表城市中过半数城市成交量下降，一线城市环比下降11%，其中北京降幅最小，为6%；二线城市环比增长2%；三线城市微降1%。同比来看，绝大多数城市成交量高于去年同期，二线城市增幅最高。一线城市同比增长37%，北京增幅最高，为83%；二线代表城市同比增长75%，12个城市中有11个城市高于去年；三线代表城市同比增长17%（上半年下降14%）。图：2012年6-7月代表城市成交量环比增速新房成交：7月过半数城市环比下降，但同比普遍增长图：2012年6-7月代表城市成交量同比增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com注：北京、上海、杭州为不含保障房的商品住宅数据。-11%2%-1%-40%-20%0%20%40%60%80%北京广州上海深圳大连宁波青岛南京武汉昆明温州厦门天津重庆杭州贵阳扬州惠州东莞包头一线城市二线城市三线城市6月成交面积环比增速7月成交面积环比增速37%75%17%-50%0%50%100%150%200%250%北京广州上海深圳杭州昆明南京温州宁波贵阳重庆厦门武汉青岛大连天津扬州惠州东莞包头一线城市二线城市三线城市6月成交面积同比增速7月成交面积同比增速10050100150200250300Q1Q2Q3Q4Q1Q220112012万元/套TOP10全市北京050100150200250300Q1Q2Q3Q4Q1Q220112012万元/套TOP10全市上海0306090120Q1Q2Q3Q4Q1Q220112012万元/套TOP10全市天津050100150200250300Q1Q2Q3Q4Q1Q220112012万元/套TOP10全市杭州图：2011年至今代表城市成交套数前十名及全市套总价市场结构：改善性需求积极入市，部分中高端项目热销二季度，北京和杭州热销项目前十名的套总价分别比一季度上涨14%和21%，涨幅比全市水平高6个和14个百分点。天津热销项目的套总价达到2011年以来最高，环比上涨28%，涨幅比全市整体水平高21个百分点。上海全市套总价环比上涨12%，达到2011年来的最高点，热销项目套总价基本持平。1128%36%24%22%25%24%33%33%32%35%38%37%40%31%44%44%37%39%0%20%40%60%80%100%Q1Q2Q3Q4Q1Q22011201290平米以下90-140平米140平米以上北京26%29%27%26%30%23%41%40%39%37%39%38%33%31%34%37%31%39%0%20%40%60%80%100%Q1Q2Q3Q4Q1Q22011201290平米以下90-140平米140平米以上上海23%35%36%33%33%32%62%51%51%55%51%54%15%15%14%12%15%14%0%20%40%60%80%100%Q1Q2Q3Q4Q1Q22011201290平米以下90-140平米140平米以上武汉41%43%40%50%49%41%48%42%48%38%41%44%11%15%11%12%11%15%0%20%40%60%80%100%Q1Q2Q3Q4Q1Q22011201290平米以下90-140平米140平米以上青岛市场结构：中大户型成交占比明显上升，小户型占比略有下降图：