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ClicktoeditMastersubtitlestyle太仓万达广场——前期商业市场调研及定位报告2011年6月13日目录一、城市概览（魅力展现等）二、区域介绍（区位优势等）三、城市商业（商圈概况等）四、项目分析（优势劣势等）五、项目定位（卖点提炼等）六、品牌落位（业态规划等）一、城市概览1、城市卖点2、总体介绍3、经济数据4、结论一、城市概览德企之乡、江南水城、名人谷地、金色太仓----中国江苏太仓一、城市介绍2.总体介绍2010年全国县域经济基本竞争力排名中排名“第七”世界500强企业太仓占16席全年证券交易额503.72亿元，股票交易活跃，期末证券开户数42145户。全市下辖7个镇、3区2010年常住人口达81.09万人,户籍人口47.01万人，外来人口34.08太仓是吴文化的发祥地之一，总面积822.9平方公里，其中水域面积285.9平方公里，长江面积173平方公里。位于江苏省东南部，长江口南岸，东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海，西连昆山，北接常熟。“金三角”几何中心，历来是大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港，是长江下游地区最佳港址之一。被誉为国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市和国家生态城市称号。港口城市太仓，有锦绣江南“金太仓”、上海浦东“后花园”之誉，是江苏省经济最为发达的县(市)之一。太仓气候宜人、物产丰富，是典型的江南鱼米之乡。一、城市介绍3.1城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售消费总额）3、经济数据2010年地区生产总值730.32亿元，比上年增长15.8%城市人均GDP；90134元，比上年增长12.9%固定资产投资总额；335.45亿元，比上年增长18%，增速高于苏州1个百分点。房地产投资总额；63.04亿元，比上年增长53.6%社会消费品零售总额；141亿元，比上年增长17%3.2居民富裕程度（人均工资水平历年增长对比、农民收入对比、人均可支配收入对比、人均实际消费支出对比）一、城市介绍2010年城镇职工年平均工资40261元，比上年增长11.65%城镇居民人均支配收入30629元，比上年增长12.1%农民人均纯收入14662元，比上年增长13%城乡居民人均储蓄余额47472元，比上年增长15.81%城镇居民家庭恩格尔系数为34.0%,农村居民家庭恩格尔系数为35.30%城镇居民人均住房面积39.5平米，农村居民人均住房面积76.3平米4.结论•太仓属于工业港口城市，外企、上市公司、民营企业较多，居民相对富裕，具有一定的中高档消费基础。•二三产业为支柱产业，其中工业、高新技术、化工、建筑业比重大，大型企业较多，从业人口多，职工收入相对稳定且高于平均工资水平，对中高档消费起引导作用。•消费者对商品、服务的需求尚未得到充分满足，有广阔的市场前景。一、城市介绍二、区域介绍1、区域概况2、经济结构3、交通概况4、结论二、区域概况1、区域介绍城厢镇为太仓市府所在地，是全市政治、经济、文化中心。全镇区域面积126平方公里，常住人口15万人，下辖4个街道办事处，2１个社区居委会，6个行政村。是底蕴深厚的文化之乡，也是长三角新兴的工业城镇。是太仓市近年重点旧城改造的区域之一。目前相关配套不足，项目周边以工厂、企业、作坊业为主，已入住楼盘及居民相对匮乏。城厢镇区位优势得天独厚，与上海仅有一河一路之隔，东靠太仓经济开发区，南临上海嘉定，西接昆山。至上海、苏州市中心均为50公里左右，到上海虹桥机场仅半个小时车程，一小时可达浦东国际机场，距上海国际航运中心北翼配套港-太仓港18公里。境内交通便捷，航运发达，沿江高速、苏昆太高速、204国道、339省道和盐铁塘、新浏河穿境而过。近年来，城厢镇--“大力推进城市化，全力发展内外资”，全镇拥有规模企业104家，已成为国内国际资本投入的高密度地区之一。逐步建成了以204国道为轴心的西部商贸物流带，城镇建设日新月异，目标建设成为集都市休闲、城市行政办公、居住为一体的城市副中心。2、经济结构概况2.1经济数据按照在地统计口径，2010年全年完成地区生产总值730.23亿元，增长15.8%；财政总收入180亿元，增长23.4%，城镇居民人均可支配收入30629元，增长12.1%；城镇登记失业率控制在2.25%。社会消费品零售总额达141元，比上年增长17%。二、太仓介绍3.交通概况高速方面：区域内公路网健全，有204国道，339省道，338省道，沿江高速，苏昆太高速。机场方面：上海虹桥机场（距35公里约半小时车程），上海浦东机场（约75公里，约一小时车程），新辟美国洛杉矶杉矶等国际国内航线8条，台湾航线增至每周2班，与高雄港缔结合作港。水路方面：太仓港为江苏省长江五大内河港之一，“区港联动、虚拟口岸”快速通关模式联动区域拓展至南京、无锡、常州、南通等地。全年完成集装箱吞吐量221万标箱、货物吞吐量8058万吨，分别增长46.1%和56.1%。公交方面：干支线29条，太仓车站、五洋商城、南京路、人民路、郑和路、上海路、县府街、毛太路、为主要客运重叠站。二、区域介绍4.结论区域经济对商业的影响：太仓市虽然规划7个镇，3个开发区，但最重要的还是市中心的城厢镇，以及太仓未来重点发展的陆渡镇区域，与市政府和主城区紧密相连,很多资源可依托而生。城厢镇强大的经济发展势头所产生的相应拉动力，势必带动片区的发展。高标准的产业配套先行，城厢镇已成为太仓经济发展的新引擎。产业升级必将带来消费需求，随着商业配套的逐步开发成熟，太仓城市核心倾斜趋势明显。区域交通对商业的影响:城厢镇目前已形成“三纵三横”的主干道格局，“三纵”自东向西分别是上海路、郑和路、滨河路。“三横”从南到北分别是东仓路、东亭路、太平路。这六条主干道把城西片区各部分紧密联系，便于规划设置商务、金融、办公及商业设施，同时又与主城区极具融通，进一步加强城城厢镇以居住、休闲商业、商务办公等功能为主的城市副中心地位，与主城区形成功能互补、和谐发展局面。项目的机会：项目所处城厢镇位于老城区人民路步行街核心商圈辐射边缘，商业布局处于空白点，随着城厢镇的进一步开发建设，项目前景十分看好。二、区域介绍三、城市商业1、全市商圈2、商圈分析3、商业网点4、重要商家（商场图&简介、各层品牌、各层租金、优势&劣势）5、分析综述（概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之市场空白点、结论之租金建议）6、本市品牌销售排名（餐饮、服装、配套）1、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置）三、城市商业太仓市目前有一个市级商圈——人民路商圈，百货店及商业街均集中于此，没有其他规模商圈商业规划：以人民路、太平路、郑和路、上海路为轴线建设“H”形的市级商业中心。--市级商贸中心位于城区新城中心西部，结合其它公共设施统一布置。--居住区级商业设施应结合居住区规划统一。文体规划：文化娱乐用地：规划文化中心两处，一处为宋文治艺术管，位于城区西部，设置太仓市博物馆、展览馆、图书馆、文化馆、艺术馆、音乐厅剧院等配套设施相对匮乏。区级文化娱乐设施结合区级商业设施设置欠缺。体育用地：城区内目前除一所高尔夫球场外，暂无其他综合性体育赛事单位或项目，文体娱乐活动场所匮乏。主要商圈名称概况分析居民生活水平及消费能力人民路商圈1、华联商厦2、新世界百货3、南洋广场4、华旭广场形成于上世纪90年代，商业相对成熟，城市消费者认知度高，交通四通八达，太仓商业四大企业位居于此。但业态极其单一，主要是以百货为主，室外步行街尚未成熟。太仓城区范围内，人口数量近18万，人均月收入1300-3400元，月消费能力：700元-1600元左右。工薪阶层居多。消费类型：除高收入人群以外，太仓城区居民多以本土消费为主，消费群体相对理性。私家车较多，交通便利，商圈较为成熟，没有区域限制，客流密集度高。三、城市商业2.商圈分析三、城市商业3.主要竞争对手分布图太仓万达广场三、城市商业简介：太仓华联商厦有限公司创比于1994年9月，营业面积15000平方米，经营品牌：天梭、梅花、百里、tata、Fiod、lapapayo、欧珀莱、凌志、艾格、Eland、阿玛施、沙驰、斯卡图及一线运动等品牌已悉数进驻，是全国县级城市中营业额较高的百货店之一。4.1重要商家分析4.2重要商家品牌落位三、城市商业华联商厦品牌情况楼层品牌名称B1F优质良品、家丽物美、北京同仁堂、THERMOS、五芳斋、飞利浦、九阳豆浆机1F周大福、亚一进店、潮宏基、NUOVA、梵迪、梵思汀、SONG体验店、欧珀莱、欧莱雅、DHC、薇姿、露得清、玉兰油、佰草集、天梭、西铁城、依波路、梅花、百丽、TATA、天美惠、星期六、康莉、哈森、骆驼、SKAP、HushPuppies、Lapagayo、FIDO、BOSSSUNWEN2FEland、ES、Veromoda、百家好、思莱德、贝拉维拉、艾格、艾格博妮、艾格周末、凤禧、黛安芬、安莉芳、曼妮芬3F维格娜丝、EP、哥弟、佐丹奴、高氏杰、粉红玛俐、阿玛施、南卡、牧迪、瑞琦、三枪、爱谱诗、鄂尔多斯、蒙古王4FG&S、JACKJONES、LEE、路易诗兰、雅戈尔、沙驰、斯卡图、DEON、迪迪博尔、梦特娇、金利来、七匹狼、波司登、马克华菲、九牧王、比华丽保罗、普拉歌世、开开、杉杉5FNIKE、耐克360、阿迪达斯、新百伦、耐克童装、阿迪童装、李宁、米奇童装、依恋童装、巴布豆、ABC童鞋、斯乃纳童鞋、丽婴房童品、好孩子童品、大圣玩具、小霸王系列、罗莱、水星家纺1.项目位于太仓核心商圈，拥有国际品牌及时尚流行服饰，消费群稳定。2.客层定位明确，动线规划合理，品牌组合优越。荣获诚信经营示范企业称号。3.交通便利，客流量大，具有较强影响力。4.占有太仓60%以上的持卡消费份额。1.业态相对单一，商厦经营体量较小（9500平方米），影响了诸多品牌的顺利入驻。2.开业时间较长，商场硬件老化，设备设施及品牌结构有待提升。3.由于物业自身受限，限制了餐饮、娱乐业态的入驻，降低了商厦的吸客能力，影响起自身发展。4.2010年销售额为突破2个亿，自10年起以向高端品牌延伸为战略目标，对百货业暂时以守为主。优势劣势4.3重要商家优劣势分析——华联商厦三、城市商业三、城市商业简介：太仓新世界百货02年8月经改制成立，於2002年12月28日重新装修开业，营业面积6000平方米，主要品牌：潮宏基、老庙黄金、Swatch、欧珀莱、BeLLE、沙驰、花花公子、TANGY、鳄鱼、BOTON、童装及一线运动品牌。曾获得江苏省服务诚信企业”、“市价格AA级诚信企业”、等殊荣。连续八年“零投诉”企业称号。4.1重要商家分析新世界百货品牌情况楼层品牌名称1F美宝莲、羽西、欧莱雅、薇姿、ZA、自然堂、潮宏基、上海老庙黄金、中国黄金、星期天、BeLLE、同仁堂等2F艾格、SHOWLONG、班努尔、伊布、PGNC、西纳维斯、黛安芬、梦特娇、九牧王、郑尔多斯等3F鳄鱼、梦特娇、九牧王、花花公子、威鹏、金利来等4F耐克、阿迪、花花公子、李宁、匡威、骆驼、美津浓、童装等4.2重要商家品牌落位1.项目地处太仓原始商业发源地，中低层客群定位，主营中低档服装服饰。2.与南洋广场、华旭广场左右为邻，业态充分互补，项目位置相当优越。3.持续八年无投诉示范企业，拥有本市大量中年消费客群。1.商厦经营体量较小（6000平方米），加之规划定位、经营模式、物业面积、管理混乱等诸多原因，无法引进时尚、流行品牌入驻。2.项目设备设施陈旧，商场硬件老化，严重影响了广场品质。3.各楼层品牌布局混乱，动线规划模糊，购物环境低劣。4.由于百货公司物业条件的特殊性，影响了餐饮、娱乐业态的入驻，降低了项目的吸客能力，影响其自身更好的发展。优势劣势4.3重要商家优劣势分析——新世界百货三、城市商业名称开业时间营业面积车位客流、单价华联商厦1994年9月1.5万平方米无每天0.8万人次客单价：500-700元新世界百货2002年12月6000平方米无每天0.5万人次客单价：200-400元南洋广场2008年10月21日14万