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上海绿地高行项目商业调研报告顾问机构：思彼思营销策划（上海）有限公司第一章项目宏观环境分析第二章项目所属区域分析第二章项目周边商业分析第三章项目地块属性分析第四章市场小结及启示CONTENTS目录第一章项目宏观环境分析城市宏观环境分析区域宏观环境分析外高桥功能区分析城市宏观环境分析5环渤海经济圈长三角经济圈珠三角经济圈中国三大经济圈上海（简称“沪”，别名“申”）中国第一大城市，四大直辖市之一，中国国家中心城市，中国的经济、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心。上海位于中国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口和最大的工业基地。2011年末，常住人口2,347.46万人，下辖16区1县。城市概述——上海6上海宏观环境分析|生产总值经济总量大中华区第一位2011年上海GDP总量为19,195.46亿元,人均GDP为82,560元人均GDP和单位GDP人均可支配收入比（即GDP含金量）均位居中国第一位。上海GDP一直呈现稳步上升的趋势，突出表现出上海作为国际大都市的发展实力。7从1982年至2011年，上海市常住人口增长了56.7%，其中核心城区(包括黄浦、卢湾、静安、虹口)下降了36.26%，边缘区(包括徐汇、长宁、普陀、闸北、杨浦)增长了57.4%，近郊区(包括闵行、宝山、嘉定)增长了142%以上，远郊区增长了约44%。随着上海市中心城区人口向郊区疏散，以及外来人口大量涌向上海郊区。如果未来每年常住人口继续保持目前的转移、增长趋势，那么至2020年，上海市郊的人口数会呈现大幅度的增长态势。上海宏观环境分析|人口数量及变化趋势8上海宏观环境分析|可支配收入、消费性支出2011年城市居民家庭人均消费支出23200元，从居民家庭支出构成情况看，大部分支出数据呈上升趋势。2011年城市居民家庭人均可支配收入36230元,从居民家庭总收入的构成情况看，各项收入均呈上涨态势，其中工资性收入增幅居各项收入之首。上海宏观环境分析|消费结构2011年占居民消费比重最大的三项是食品类、教育文化娱乐、居住。上海人民从单一的衣食住行到现在追求保健、文化娱乐，更加重视生活质量的提高。2011上海市城镇居民消费结构分析预计未来几年上海市居民的消费支出结构变化还将保持过去的趋势，“享乐互动型消费”的比重将持续增长，上海未来3年将建成约10家知名影院，消费档次进一步提升。区域宏观环境分析区域概况——浦东新区浦东新区位于上海市东部，长江三角洲东缘。2009年4月24日南汇划入浦东后，浦东新区区域面积达到1210平方公里，常住人口504万人，约占上海市的五分之一左右；浦东新区确立“在树立和落实科学发展观、构建和谐社会、推进上海‘四个中心建设’国家战略进程中，发挥示范作用，努力成为上海改革开放先行先试区。”区域宏观环境分析|宏观经济数据浦东新区2003年到2011年历年GDP稳健上升，2011年比2003年的GDP增长三倍多，比2007年的GDP比较，增长近一倍。区域宏观环境分析|交通设施十几年来，浦东新区新增道路1000多公里，相继建成了打浦路隧道、杨浦大桥、南浦大桥、卢浦大桥等。地铁线路包括轨道交通2号线、轨道交通4号线、轨道交通6号线、轨道交通7号线、轨道交通8号线、轨道交通9号线、上海长江隧桥等交通设施。连接外环线和浦东国际机场的磁悬浮列车线也已建成。东海大桥磁悬浮列车浦东国际机场突破行政界线，推进“区镇联动”，重点推进开发区和周边城镇的融合。•浦东新区在经济增长方式方面的目标是，保持现有制造业高速度的同时，现代服务业力求突破；而在城市发展模式方面，重点体现“三集中”原则，高水平推进浦东新区郊区城市化进程。•2006年，分别属于川沙功能区、外高桥功能区、金桥功能区、张江功能区的川沙、外高桥、曹路、唐镇，作为浦东新区首批四个重点发展的新市镇有了实质性启动。在党的十七大精神指引下，新区的新市镇建设将跃上新的台阶。区域宏观环境分析|区域规划•针对上述四个功能区，上海市政府规划在川沙、外高桥、金桥和张江功能区分别建设四个新市镇，即川沙、外高桥、曹路、唐镇。这四个新市镇无论在地理区位、发展区位、产业依托及对周边区域的吸引力等多方面都起着非常重要的作用。区域宏观环境分析|区域规划•浦东新区的城镇建设布局严格按照“1966”四级城镇体系的标准来执行。•浦东新市镇的规划目标是将川沙等四大新市镇建设成为功能完善、就业充分、环境优美、交通便捷、配套齐全、居住舒适的可持续发展的新市镇，成为功能区域的核心区，且形成各具特色的新市镇布局。•总规划面积近70平方公里，总人口规模70余万人。“1966”城镇体系1个中心城9个新城60个左右新市镇600个左右中心村区域宏观环境分析|城镇体系在4个新市镇中，川沙处于浦东东西向发展轴和滨江沿海产业带的交汇处，曹路、唐镇都处于滨江沿海产业带上，外高桥位于黄浦江沿江发展带上。曹路唐镇川沙外高桥区域宏观环境分析|城镇发展区域宏观环境分析|区域发展小结外高桥功能区分析外高桥功能区域地处浦东新区东北部，区域范围为外高桥港区、外高桥保税区和高桥、高东、高行三个镇，面积约98平方公里。区域内除建成了港区五个码头和外高桥保税区10平方公里外，还设有高桥石化、外高桥电厂、外高桥造船基地、浦东煤气厂等一批大型国有精细化工、能源和制造企业。外高桥功能区域产业集聚情况：港口海运业已经形成规模；现代物流产业已形成较强实力；保税型微电子产业基地已经成型；国际贸易产业发展势头强劲。外高桥功能区三林功能区陆家嘴功能区金桥功能区张江功能区功能区概况——外高桥规划范围：外高桥新市镇规划东至杨高北路、南至赵家沟、西至浦东北路、北至高桥港。对区域的利好——调性高：规划中的外高桥新市镇将发展成为：外高桥功能区政治、经济、文化、信息中心；宜居宜业的新市镇典范；精致典雅的生态型国际化社区；怡情野趣的都市绿色文化乐园。人口导入：外高桥新市镇是新规划的一片区域，分属于高桥、高东、高行三镇，目前有居住人口2.9万人，预计到2020年新市镇人口规模达在15.9万人。本案外高桥功能区/区域规划是指新市镇的中心，即洲海路张杨北路交叉口附近及张杨北路东侧森兰·外高桥区域内的公共中心，包括行政办公、商务商业活动、文化娱乐、社会教育等多种功能；横向的洲海路轴线定位为商务发展轴线，是新市镇未来的产业脊梁，纵向定位为生活轴线的张杨北路，穿越和连接了自南向北几个居住区以及新市镇公共中心；新市镇内以现有规划、道路为界形成的高桥集镇C区，荷兰新城片区，动迁基地片区，高行工业小区改造地块，新市镇中心区居住片区，东沟居住片区SUNPARK居住片区以及东沟楔形绿地。一心两轴八片外高桥功能区/空间规划本案本案本案外高桥新市镇规划城市居住人口为15.9万人。其中：高桥集镇C区规划3.4万人，荷兰新城为1.2万人，动迁基地为1.2万人，高行工业小区改造地块规划为2.8万人，中心区居住片区为2.1万人，东沟居住小区3.2万人，sunpark现代社区为2万人。外高桥功能区/人口规划公路“一横三纵”交通道路网：五洲大道连接浦西杨浦区五角场中心商业区；浦东南路、张杨路直通陆家嘴国家金融区、洋泾；杨高路连接联洋和花木。与浦西直接：杨浦大桥、南浦大桥、延安东路隧道、大连路隧道、复兴路隧道、打浦路隧道。地铁轨道交通方面6号线是主要导入交通，12号线开通后（12号线全长40.4公里，将于2012年建成通车），区域面将辐射整个南上海。五洲大道外高桥功能区/交通规划宏观环境分析小结城市宏观环境为本项目发展提供市场保障，城市未来发展方向为本项目带来客群基础及发展机遇。从宏观经济上讲，上海经济增长稳健，居民收入也稳步增长，人均可支配收入得到大幅提升。城市向郊区发展的规划方向和城市轨道交通建设将进一步缩短了城区间的距离，有利于区域间的人流、物流等共享。第二章项目所属区域分析高行镇——概况概况突出地域/人口/面积/特色历史•宋朝设市舶提举司及榷货场，是为上海镇之始，属嘉兴府华亭县，原高南乡界南地区属上海镇；界北随高桥属两浙路苏州府昆山县江东地区。概况•高行有浦东区位黄金分割点之称，总面积22.85平方公里，常住人口8万余人，外来人口45520人。特色•高行八景：慈云绿竹、灵沼游鱼、斗姆归鸟、万安望月、咸塘红蓼、四通观潮、真境黄花、李子看桃高行镇/生态发展规划位置：处于高行镇的中心位置，今后高行区域的居住将是以生态公园(绿地)为中心，四周成辐射状展开。面积：由所形成的5.74平方公里的市级楔形绿地，面积相当于2.6个世纪公园。定位：中心城大型结构性和生态型公共绿地，集生态调节、休闲娱乐及公共服务等多项功能于一体。规划：绿地南面将规划为国际化高档社区；中部及西面都将建成中高档居住区；北面将建60多万平米的大型配套商品房。在绿地生态湖的湖心岛中，未来将规划一个五星级的酒店，并引进一系列体育设施和文化娱乐设施。本案公路五洲大道、杨高北路、申江路、东高路、东靖路等地铁轨道交通方面6号线：东靖路站、五洲大道站。轨道交通10号线二期：基隆站空运距离浦东国际机场25公里，虹桥机场29公里，沿高架内环线仅需30分钟高行镇/交通规划生态宜居的定位和其便捷的交通规划以及外高桥新市镇的规划建设必定大大提升高行区域的整体品质。同时，高行区域在地理位置上有得天独厚的优势，东面是外高桥保税区，南面是金桥综合加工区，再过去就是张江高科技园区。处于几大开发区的辐射之中，高行必然有更快的发展。高行未来的巨大潜力已经吸引了多知名企业的投资，如金地集团、农工商集团、绿地集团、证大集团在该区域都有项目建成。金桥综合加工区张江高科技园区外高桥保税区高行镇/发展前景高行镇/总结高行镇未来发展的重点是建设现代化新镇未来的交通规划将促进与上海其他区域紧密联系，方便区域人口的流动高行镇将发展商业作为首要工作，未来形成零售业、餐饮业和生活服务业的聚焦区高行镇的整体规划具有前瞻性，将重点推进区域城市化的建设，这将使高行逐步发展为浦东新区的人居新中心，为项目的成功运作奠定了良好的规划基础第三章项目周边商业分析周边商圈概述（5km以内）周边商业个案分析项目周边商圈分布情况金桥商圈等级：区级项目周边5公里范围大范围商业金桥国际商业广场金桥商圈本案布局特点1.商业布局较为分散2.区域内形成了75平方公里的商业空白商圈影响力1.金桥商圈与本案距离近，交通方便，商圈里主要商场定位为”花园里的商场，商场里的花园“，与项目形成差异化经营，影响不大金桥商圈本案项目周边商圈现状分析金桥镇地处上海浦东新区中部，南临张江高科技园区，北依黄浦江，与陆家嘴金融贸易区相望，东接外高桥保税区和港区，是国家级开发区金桥出口加工区的主要开发区域。金桥地区新建小区日益增多，人口也在不断的日益增加，周边购物主要以大卖场为主，结合区域内道路两旁的店铺，目前正在着力打造区域性的商业中心。项目周边/金桥商圈金桥有轨道交通6号线、14号线（规划中）。金桥公交：791、774、843、783、626、杨高线、沪华线、东陆线申陆线等多部车到达东方路、第一八佰伴和陆家嘴等中心城区。博兴路上有405、773、85、981、640、大桥四线等公交车，分别通往五角场、陆家嘴、塘桥、高桥、杨浦等地。1.金桥出口加工区4.外高桥保税区2.金桥出口加工区南区5.碧云国际社区3.张江高科技园区6.联洋国际社区项目周边/金桥商圈金桥国际商业广场金桥国际商业广场位于金桥路、张扬北路交界处，紧靠轨道交通6号线金桥路站，是目前轨交6号线沿线唯一的大型购物中心。金桥国际的环境定位为“花园里的商场，商场里的花园”，为浦东及上海的主流消费群创造了一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型购物中心。商圈个案/金桥国际广场交通概况轨道交通：坐落于地铁六号线云山路站与金桥路站之间，距离地铁六号线金桥路站仅50米远，为金杨地区唯一的大型商业中心。地面交通：金桥国际商业广场位于张杨路与金桥路两条城市主干道交汇点。630；977；金桥1路；施崂专线；