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Informationcontainedhereinshouldnot,inwholeorpart,bepublished,reproducedorreferredtowithoutpriorapproval.AnysuchreproductionshouldbecreditedtoDTZ.©DTZ2012“南充江东新城项目”市场研究及定位报告二零一三年戴德梁行房地产咨询(成都)有限公司**江东新城项目**市场研究及定位报告CONTENT提纲12宏观及城市发展分析3城市发展及商业市场分析分物业定位项目整体发展建议56项目经济测算7策划重点及项目概述商业需求分析42**江东新城项目**市场研究及定位报告•项目概述•策划重点项目概述及策划重点31**江东新城项目**市场研究及定位报告商业格局城市发展趋势地块规划条件商圈形成城市规划方向市场需求本次策划需要基于我们对南充城市发展和商业市场需求的分析，进行整个项目定位和规划建议，并站在南充城市发展的角度，论证项目地块打造成为大体量购物中心，并成为南充新的商业消费中心的可行性。其中关于商业中心的可行性我们将重点进行论证，本报告将从以下五个大的方面来进行论证：策划重点4**江东新城项目**市场研究及定位报告本项目位于南充市高坪区江东大道东侧，该区域为规划城市商业副中心净用地面积65亩，容积率4.0，为纯商业用地性质项目地块位置顺庆区高坪区嘉陵区本案中央商业区桑园坝商务区市政新区商业街江东商业区嘉陵商业区西山商业区下中坝商业区5**江东新城项目**市场研究及定位报告本项目傍水靠山景观资源丰富，是南充不可多得的风水宝地，项目相邻有江东音乐公园、白塔山公园、以及规划将打造成为市级旅游休闲中心的中坝江心洲项目地块位置江东音乐公园白塔山公园地块现状6**江东新城项目**市场研究及定位报告从宏观和城市整体规划的角度分析南充未来商业的趋势•宏观经济研究•城市产业发展进程研究2宏观及城市发展分析7**江东新城项目**市场研究及定位报告南充市被誉为嘉陵江畔的一颗璀璨明珠，地处川东北交通要冲之地，是成渝南“2小时经济圈”的重要节点，享有“川北心脏”“川北重镇”之称。城市发展分析——城市概述南充市辖顺庆、高坪、嘉陵三个区和西充、南部、蓬安、营山、仪陇五个县以及阆中市。南充市北接——广元、巴中市西临——绵阳市东临——达州市南接——遂宁、广安市省内地位：地处川东北交通要冲之地，被绵阳、广元、巴中、达州、广安、遂宁六市包围。南充居于“西通蜀都、东向鄂楚、北引三秦、南联重庆”的特殊地理位置，是成渝南“2小时经济圈”的重要节点。国内地位：2200多年建城历史的文化名城，嘉陵江畔一颗璀璨明珠。川东北经济、文化、交通、商贸和信息中心。市域面积12494平方公里8**江东新城项目**市场研究及定位报告城市发展分析——站在西部看南充城市地位：区域性中心城市，首批100万人口级城市；发展方向：石油天然气精细化工、汽车及零部件、轻纺服装、有机农产品加工等2011年6月2日，国家发展改革委在其官方网站全文发布《成渝经济区区域规划》，成渝经济区的功能定位、总体布局和发展目标正式从国家层面予以明确，并提出促进成渝经济区一体化发展的政策措施，推动区域合作向更深层次、更广领域发展。这个有着9840多万人口的成渝经济区，有望成为继长三角、珠三角、环渤海之后的中国第四大经济增长极。成渝经济区的总体布局是“双核五带”，即成都重庆双核、沿长江发展带、成绵乐发展带、成内渝发展带、成南（遂）渝发展带、渝广达发展带。中国经济第四极成渝都市群南充：石油天然气精细化工、汽车及零部件、轻纺服装、有机农产品加工、能源基地和商贸物流中心，经济区北部的中心城市、重要交通节点和港口城市.做强区域性中心城市，支持万州、涪陵、江津、合川、永川、长寿、绵阳、德阳、乐山、自贡、泸州、内江、南充、宜宾、达州发展成为100万人口以上的城市（区），带动周边地区加快发展.成南（遂）渝发展带9**江东新城项目**市场研究及定位报告城市发展分析——站在四川看南充加快天然气等优势资源开发利用，提高资源就地加工和转化水平，建设西部重要能源化工基地和农产品深加工基地10促进五大经济区协调发展加快推进成渝经济区四川部分“一极一轴一区块”建设，建立健全区域协调互动机制，促进五大经济区协调发展。大力发展特色经济，积极培育新的地区增长点，构建比较优势突出、区域特色鲜明、区际良性互动的多极发展格局。推进“一极一轴一区块”建设。成都经济区。推动率先发展、优化发展，将成都经济区建成西部地区重要的经济中心、全国重要的综合交通枢纽和通信枢纽。川南经济区。加快川南地区开发建设，打造全省经济发展新的增长极。依托“黄金水道”，形成四川沿江和南向开放的重要门户。川东北经济区。加快天然气等优势资源开发利用，提高资源就地加工和转化水平。重点发展清洁能源和石油、天然气化工、农产品加工业，建设西部重要的能源化工基地和农产品深加工基地。攀西经济区。依托钒钛、稀土、水能、特色农业等优势资源，加快技术创新和新产品开发，提高资源综合开发利用水平，建设中国攀西战略资源创新开发试验区。川西北生态经济区。以保护生态环境、发展生态经济作为主攻方向，因地制宜发展清洁能源、生态文化旅游产业。四川省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要川东北经济区南充区域五大经济区主要优势产业成都经济区高新技术、重型装备制造、石油化工、农产品加工等川南经济区能源、天然气化工和盐化工、机械制造、新材料等攀西经济区能源、钢铁、稀有金属、亚热带农业和农产品加工等川东经济区钢铁、天然气化工、农产品化工等川西经济区生态经济、生态旅游、民族特色产业等**江东新城项目**市场研究及定位报告南充整体经济高速增长，未来可以预见通过人均经济效率的提升，城市经济具有较大发展潜力宏观环境——经济发展南充绵阳成都遂宁2010增长率2010增长率2010增长率2010增长率GDP(亿元)827.8215.30%960.2215.30%5508.3415.00%495.2315.30%第一产业（亿元）202.413.90%166.494.00%285.094.10%109.394.50%第二产业（亿元）400.7823.70%468.2723.20%2470.919.80%254.6924.70%第三产业（亿元）224.6310.20%325.4610.20%2752.3511.80%131.158.10%固定资产投资（亿元）656.6630.60%820.972.30%4255.375.80%495.422.80%房地产开发投资（亿元）102.23117.80%105.8455.60%1278.3435.20%67.915.50%社会消费品零售总额（亿元）331.8718.90%419.5619.10%2417.5718.80%195.4918.80%城镇居民人均可支配收入（元）1263814.00%1551613.30%1992013.30%1377813.80%旅游收入（亿元）91.127.30%65.236.50%584.620.50%75.734.00%旅游人数（万人次）1307.618.70%1194.335.90%6738.322.30%101011.00%南充“十二五”时期发展的主要目标任务：川东北区域中心城市战略目标南充各经济总量指标目前在全省范围内靠后，但增速较快。从整体GDP增长率角度出发，2010年GDP增速与成都、绵阳等相对发达地区持平11资料来源：南充市统计年鉴及南充规划局相关人士访谈**江东新城项目**市场研究及定位报告南充市产业发展情况2011年，南充GDP总量达到1029.48亿元，同比增长15.3%；GDP总量居全省第五，川东北第一位，增速列全省第八位508.13600686827.821029.480200400600800100012002007年2008年2009年2010年2011年5年GDP翻倍，得益于工业给力南充市2007年－2011年GDP增长情况2011年南充市三产占比情况第一产业增加值234.58亿元，增长4.3%；第二产业增加值529.29亿元，增长22.4%；第三产业增加值265.61亿元，增长12.6%产业结构由上年的24.4：48.5：27.1调整为22.8：51.4：25.8，第二产业比重首次突破50%，同比提升了2.9个百分点，工业化率达到42.6%。23%51%26%第一产业第二产业第三产业2011年，四川省绵阳、德阳、宜宾、南充、达州和凉山6市GDP突破千亿元。统计部门分析，这六个市州有个共同点是：工业的强力推动和快速增长。去年首次过千亿的凉山有矿产和水电优势，达州有石油、天然气的优势，南充则得益于工业的发展。据了解，南充规模以上工业企业达到476户（比年初增加46户），累计实现销售1330亿元，同比增加41.6%，工业增加值405亿元，同比增长29.5%；——搞自2012年1月31日《南充晚报》12资料来源：南充市统计年鉴及南充规划局相关人士访谈**江东新城项目**市场研究及定位报告整体看来南充第二产业是支柱，南充市工业、能源资源充沛，城市目前处于加速工业化进程，未来发展潜力巨大宏观环境——产业结构20062007200820092010第一产业（亿元）110.71152.18171.79173.27202.41第二产业（亿元）154.37202.84256.17313.99400.78第三产业（亿元）131.38153.11174.59199.02224.630100200300400500资料来源：南充统计局产业潜力巨大：南充地处丘陵地带，原先是典型的以农村经济为主的农业市，1952年三次产业比重为65：20：15，经过多年发展，目前工业已经成为区域经济主导，2010年三次产业比例已达25：48：27，但总体上还处于加速工业化进程中，和东部发达城市还存在较大差距，发展潜力巨大。工业资源南充炼油化工总厂，年产300万吨，西南地区最大炼油厂；嘉陵江流经全市，水能蕴藏量达200多万千瓦；四川首座核电站------蓬安三坝核电站三期总量840千瓦。能源资源龙岗气田，经济可采储量就达7000亿立方米，占2007年全国探明得经济可采储量的28%；盐卤，1.8万亿吨，西南最大的盐盆；石油储量7779万吨。2010年南充市产业结构13资料来源：南充市统计年鉴及南充规划局相关人士访谈**江东新城项目**市场研究及定位报告南充市产业发展规划第一产业：推进农业现代化，加快建设社会主义新农村第二产业：走新型工业化道路，构建现代工业体系第三产业：加快发展现代服务业，努力培育经济新的增长点全力壮大战略性支柱产业。把石油天然气化工产业作为南充未来发展的支柱性产业，加强与中石油的战略合作，重点发展石油化工，积极发展天然气化工和精细化工，同时发展生物质能源化工，把南充建成中国西部能源和石油天然气化工基地。改造提升特色优势产业。全力做大做精汽车汽配、丝纺服装、轻工食品三大特色优势产业，以引进大项目好项目为抓手，推进产业链向上下游延伸和产品上档升级。积极发展新兴产业。对接国家新兴产业支持计划，立足我市科技和产业基础，发挥重大科技专项的引领支撑作用，强化核心关键技术研发，重点培育和发展新能源、新材料等新兴产业。——摘自《南充市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》南充市2005年－2010年三产占比变化情况010203040502005年2006年2007年2008年2009年2010年第一产业占比第二产业占比第三产业占比二产占比持续增加，三产占比持续减少，说明南充市目前正处于工业高速发展期，由此带来了良好的经济发展基础；但从另一角度来看，现代服务业明显滞后于工业发展速度，导致二三产业互动协调发展能力降低。14**江东新城项目**市场研究及定位报告城市发展规律显示，南充处于工业化的中期阶段，正是第二产业飞速发展的时期在未来五年，随着第二产业发展的成熟，第三产业也将受其影响快速发展。初