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2010年1-7月全国房地产土地市场分析从2009年12月14日的“国四条”到2010年8月12日国土资源部首次发布《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》，房地产市场调控历经8个月。在一系列调控政策的影响下，土地市场变化明显：1、土地价格稳中有降，“地王”现象基本消失；2、重点城市溢价水平普遍走低；3、土地流拍现象增多，一线城市首现流拍；4、品牌房企积极扩充土地储备。一、新政后商品房市场表现从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈，促进房地产市场长期健康发展。经过调控，目前房地产市场出现“量跌价滞”的状态，虽然房价过快上涨的势头得到遏制，但是成交量逐渐下滑，整个市场处于一种胶着状态。1、新政对购房需求影响显著，1-7月重点城市商品住宅成交量同比大幅下降表：2010年1-7月主要城市交易情况一览为了挤出投资和投机需求，本轮市场调控实行差别化的信贷政策，提出在部分房价上涨过快的地区暂停发放第三套及以上贷款及暂停非本地居民购房贷款，严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资性行为，封堵了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，实现了对房地产投资投机行为严密而精准的打击。通过上表明显看出，在新政的影响下，1-7月份重点城市商品住宅（重庆为商品房）累计成交量同比大幅下降，购房需求明显降低。从具体城市来看，仅青岛成交量同比微涨0.96%，其他城市同比全部下跌。上海、厦门南京等城市下跌比例超过50%，福州跌幅最大，同比下跌75.44%。以北京为例，北京1-7月份累计成交商品住宅636.73万平方米，同比下跌44.55%。北京2010年1-7月月均成交面积90.96万平方米，远低于09年月均170.66万平方米的成交量，比市场低迷的08年还少近1万平方米。2、商品房销售均价高位回调，增速进一步放缓今年以来，全国商品房销售均价在1-4月份达到顶峰后持续回落，1-7月全国商品房销售均价为4995元/平方米，虽然较2009年全年上涨6.4%，但较1-6月（5025元/平方米）下降了0.6%，销售均价在4月以来持续下降与上海、江苏、浙江等放假较高的东部地区成交量下滑幅度更大无不关系。环比来看，7月70个大中城市房屋销售价格与上月持平（6月环比下跌0.1%），其中，新建住宅销售价格月上月持平，二手住宅销售价格环比下降0.1%，但降幅较6月缩小0.2个百分点。同比来看，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。7月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月缩小1.1个百分点。其中，新建住宅销售价格同比上涨12.9%，涨幅比6月缩小1.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比6月缩小1.0个百分点。另据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年7月，全国100个城市住宅平均价格为8308元/平方米，环比下跌1.32%，其中26个城市价格环比上涨，74个城市价格环比下跌。国家统计局和中国房地产指数系统的数据均表明，6-7月全国主要城市价格趋于平稳，房价快速上涨的态势得到有效遏制，部分城市因新开盘项目低价入市或老盘促销力度加大而出现价格调整现象，但调整幅度较为有限，多数城市跌幅在1%以内。二、新政后土地市场表现土地市场调控是本轮房地产市场调控的重点。土地调控主要围绕三个方面：1、供求环节：通过增加土地供应量，缓解供求矛盾，进而降低土地交易价格；2、交易环节：通过完善招拍挂制度、提高交易成本（提高首付和保证金比例）等规范市场交易；3、监管环节：通过地方政府问责制、打击企业囤地等加强市场监管。通过一系列的调控措施，土地市场变化明显。1、土地价格稳中有降，“地王”现象基本消失图：2008-2010年全国105个城市住宅用地楼面均价走势中国指数研究院数据信息中心土地库监测显示，2010年（截止8月15日），全国105个城市住宅用地楼面均价为1767元/平方米，低于09年全年成交均价。从月度来看，成交均价呈下降趋势。7月全国住宅用地楼面地价为1570元/平方米，环比下降14%，，同比下跌5%，且较上半年均价下跌16%。表：2010年1-7月全国成交住宅用地总价前十排行榜“地王”频现是土地市场过热的一种表现。2009年下半年和2010年1季度，土地市场频频出现“地王”，北京更是一天出现三个“地王”。新政后，土地市场“地王”难见。据统计，2010年1-7月的地王普遍出现在4月新政前，如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（4月27日富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。2、重点城市溢价水平普遍走低随着土地市场热度的明显下降，主要城市4-6月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。在目前的政策调控和市场环境下，大部分土地基本上以底价或略高于底价成交。值得注意的是，7月住宅用地溢价水平有走高的趋势。对于热点区域的地块，开发企业的积极性仍然较高。表：2010年1-7月重点城市住宅用地溢价率3、土地流拍现象增多，一线城市首现流拍新政过后，土地市场较为理性和谨慎，市场观望气氛浓厚，开发企业拿地的针对性较强，品质较差的地块出现流拍。一线城市北京、广州、深圳均出现住宅用地流拍现象，而在新政前，一线城市住宅用地供不应求。二线城市的流拍更为普遍，中山、合肥、佛山、长沙等城市均出现流拍地块，其中，中山有4宗住宅用地流拍，为7月流拍地块最多的城市。表：2010年1-7月北京土地市场流拍地块一览三、新政后房地产企业的拿地表现1、品牌房企积极扩充土地储备，加快战略布局2010年4月房地产新政出台后，土地市场渐趋理性，土地溢价明显下降。但是，2010年1-7月，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年企业拿地金额的60%，企业的投资热情不减。从拿地区域分布看，由于一线城市楼面地价有所提升，而二三线城市楼面地价变化相对较小，品牌房企加大了在二三线城市土地储备力度，拿地面积占企业新增土地储备均接近或超过7成。我们认为，品牌房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略，为持续健康发展蓄力。表：2010年1-7月品牌企业新增土地储备2、品牌企业拿地集中在二三线城市受一线城市拿地成本较高、销售价格处于高位等因素的影响，企业加强二三线城市的土地储备成为主流。北京、上海等一线大城市的房地产市场已十分成熟，土地资源日趋稀缺，企业购置土地难度日益加大，同时逐渐趋紧的宏观政策也一步加大了房地产企业在一线城市的运营风险。而二三线城市土地价格相对低廉，企业购置土地的成本相对较小。图：2010年1-7月品牌企业新增土地储备表：2010年1-7月品牌企业新增土地储备及拿地成本单位：土地储备万㎡；拿地成本元/㎡四、结论：楼市调控，市场低谷，企业拿地时机再现本轮房地产市场调控力度大、历时长、范围广、方式多，有效的遏制了房价、地块快速上涨的势头，商品房市场出现“量跌价滞”的胶着状态，土地市场出现“量涨价跌”的状态。普通消费者、投资客、开发商等房地产市场主要供求双方均处于一种观望态势。08年的市场经验对10年来说有较大的借鉴作用。土地市场供求关系经历了2008年的“供过于求”到2009年的“供不应求”，2008年流拍的地块在2009年全部高溢价成交。所以，在土地市场面临低谷的时期，是开发企业在资金允许的前提下积极扩充土地储备的良机。通过下表可以看到，在08年流拍的地块在09年全部高价成交，特别是广渠路15号地块，08年流拍时的楼面价是5880元/平方米，09年成交时的楼面地价为15216元/平方米，价格上涨160%。表：2008年流拍在2009年高价成交地块案例