搜索
本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。哈尔滨中威群力项目市场调研报告谨呈：哈尔滨中威投资有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2本次汇报提纲Part1哈尔滨宏观经济环境分析Part2哈尔滨市房地产市场分析Part4本项目属性界定及发展方向初判Part3哈尔滨市消费者分析附件：1.访谈纪要；2.调研问卷数据本报告是严格保密的。3哈尔滨宏观经济环境分析1哈尔滨宏观经济状况分析哈尔滨城市发展规划及趋势本报告是严格保密的。4哈尔滨宏观经济状况分析本报告是严格保密的。5近年来，哈尔滨经济持续高速增长，对房地产市场的快速发展形成了有力支撑哈尔滨全市历年经济发展状况房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展哈尔滨为13.5%东三省副省级市哈尔滨沈阳大连长春2007年GDP（亿元）2436.8305530052501较上年增速13.5%17.7%17.0%17.2%资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站哈尔滨07年GDP达2436.8亿元，同比增长13.5%，处于高速发展阶段，对房地产市场的发展形成有力支撑；GDP增长速度与东三省其他副省级市相比略慢，可以解释哈市房地产市场增速低于东三省其他重要市场，若未来经济增速加快，房地产市场将有更大潜力；经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，哈尔滨房地产业处于高速发展阶段。本报告是严格保密的。6人均GDP虽然低于东北其他重要城市，但是近年增长速度较快，未来潜力巨大近年来，哈尔滨人均GDP高速增长态势，2007年达24768元。按现行汇率折算达到3393美元；2006年人均GDP21374元，为全省的1.3倍，省内财富人群相对集中。与东北其他主要城市相比，人均GDP较低，增长速度较慢，但根据其重要的区域地位，未来增长潜力巨大。根据人均GDP与房地产发展关系模型判断，哈尔滨房地产正处于快速发展期，潜力很大，发展势头看涨。哈尔滨全市历年人均GDP发展状况东三省副省级市哈尔滨沈阳大连长春2006年人均GDP（元）21374354084257923678较上年增速13.38%15.7%19.1%13.9%人均GDP与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展。以数量为主，数量与质量并重平稳发展。以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站本报告是严格保密的。7哈尔滨全市历年人均可支配收入哈尔滨沈阳大连长春06年人均可支配收入比较（元）11230.911651.41335011358哈尔滨市人均消费支出占比逐年降低，居民用于储蓄的资金逐年增加，潜在购房资金增加哈尔滨人均可支配收入稳步上升，经济实力增强，购买房地产的能力逐渐提高；城镇居民人均消费支出占可支配收入的比例逐年降低，说明居民储蓄意识逐渐增强，置业的支付能力在逐渐增加；哈尔滨的人均可支配收入在东北的副省级市中最低，未来有较大提升空间。资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站本报告是严格保密的。8住房支出比例较低，与恩格尔系数发展不协调，住房支出有较大的上涨空间恩格尔系数可以衡量人民生活水平，住房支出比应和人民的生活水平协调发展;哈尔滨市恩格尔系数逐年降低，住房支出比却基本不变；以上住房支出与恩格尔系数发展极不协调的情况表明，哈尔滨市民已经有较强的经济实力，但是购房消费占比仍然过低，可见哈尔滨市住房支出有极大的上涨空间。（恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额）哈尔滨城镇居民消费结构表资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站本报告是严格保密的。9房地产开发投资额增幅较快，房地产市场投资活跃2007年，哈尔滨市房地产投资共完成187.4亿元，增幅达到18.7%，并且连续多年处于正常运行区间内，表明哈尔滨房地产市场投资健康发展；近年来，哈尔滨房地产投资占固定资产投资比例略有下降，但仍尚处于基本正常的范围之内，与发达国家正常比例20-25%相比差距不大，说明哈尔滨房地产投资较为活跃。异常基本正常正常运行基本正常异常2007年房地产开发投资额增幅-5%-5%~5%5%~15%15%~25%25%18.7%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求。房地产开发投资/固定资产投资15%15%~22%22%~30%30%~37%37%18.2%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%本报告是严格保密的。10从市场供给及消化指标显示，哈尔滨房地产市场供应近年来呈缓式增长态势哈尔滨房地产市场近年来发展平稳，2006年之前没有出现较大的波动；2007年房地产施工面积有所萎缩，同时销售面积首次大于竣工面积，表现出07年哈尔滨市场供不应求；房地产投资、商品房施工、竣工以及销售面积都呈缓式增长态势；而房地产业增加值还有所降低，哈尔滨房地产价格仍存在较大空间。单位：平方米单位：亿元哈尔滨商品房施工、竣工、销售面积哈尔滨房地产增加值与第三产业增加值资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站本报告是严格保密的。11城市人口阶段性增长，06年迎来人口增长高峰期，新增刚性需求将在未来几年持续消化近年哈尔滨市区人口呈阶段性增长趋势，06年迎来人口增长的高峰期，随之带来大量商品住宅需求，导致07年哈尔滨房地产市场供不应求，价格快速上涨；按照城市人均住房面积计算，2006年哈尔滨新增刚性住房需求为竣工面积的近3倍，供求缺口巨大，将带来哈尔滨市场未来几年的需求热潮；2007年市区新增人口数量为3.7万人，07年人均住房面积为18.85平方米，刚性需求增加近70万平米；07年房地产竣工面积达到698.2万平方米，较06年增长44.6%。市区总人口及增长率（单位：万人)2001200220032004200520062007资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站06年城市人均住房面积为17.54平米，05-06年市区人口增长73.7万人，不计换房需求，新增刚性住房需求近1300万平米，06年房地产竣工面积为482.8万平米，仅为新增刚性需求的1/3，供应缺口巨大；06年的人口增长高峰，所产生的新增刚性需求，将导致未来几年哈尔滨市场的需求旺盛。本报告是严格保密的。12宏观市场----宏观环境大势支持房地产市场的持续发展哈尔滨城市经济稳步高速增长，人均GDP高于全省30%，为房地产市场的发展奠定了坚实的基础；哈尔滨市人均消费支出占人均可支配收入的比例逐年降低，居民用于储蓄的资金逐年增加，潜在购房资金增加；房地产市场总体发展健康，目前价格、速度均处于低位，未来具有较大的增长空间。本报告是严格保密的。13哈尔滨城市发展规划及趋势本报告是严格保密的。14哈尔滨的城市地位——我国与东北亚地区贸易经济往来的枢纽哈尔滨市地处中国东北北部地区，黑龙江省南部。位于松花江畔。市辖8区11县，市区面积4272平方公里，人口974.36万人；哈尔滨是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，是我国与东北亚地区进行经济贸易往来的国际大通道和协调枢纽；同时，作为黑龙江省的省会，国家级历史文化名城，哈尔滨也是全省的政治、经济、文化、科技和交通中心。哈尔滨的经济、政治及地理位置决定了它是地域中心式城市，对相邻城市有着巨大的吸引力;外地人越来越多的选择在哈尔滨居住、工作，对其房地产市场起到一定的支撑作用。本报告是严格保密的。15城市整体发展定位：区域中心城市——将吸引大量周边县市的置业人群1.国际定位：在东北亚地区经济贸易交往与合作中承担重要角色并富有重大影响力的核心枢纽。2.国内定位：我国与东北亚地区进行经济贸易往来国际大通道的协调枢纽，东北地区城市群体中的主要核心。全国重要的装备制造业基地、高新技术产业基地、绿色食品基地和国际冰雪文化名城。3.省内定位：黑龙江省省域经济、城镇发展的核心，为黑龙江省全面推行“Y”形和“T”形的点轴开发模式的中枢灵魂，在促进全省的“南联北开”的发展战略中起关键作用的核心城市。本报告是严格保密的。16便捷的交通网络将进一步加强周边组团与城市的联系，城市空间将进一步扩大根据《哈尔滨城市总体规划》，哈尔滨市城市道路交通规划为“两轴四环十射”；两轴：东西大直街与中山路、红军街、经纬街；四环：内环、二环、三环、公路环；十射是哈伊、哈大、哈双北线、哈双中线、哈双南线、京哈公路、哈五公路、哈阿公路、哈成公路、哈同公路。群力中心城区哈西香坊群力中心城区哈西香坊本报告是严格保密的。17城市组团功能：群力新区定位于集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区城市空间发展策略：“北跃西扩、南延东优、中兴外联”哈尔滨市城市空间结构：“一江、两城、九大组团”松北新区：位于松花江哈尔滨段北岸地区。依据居住区规划原则，松北新区将建设功能完善的高级花园式住宅区、休闲别墅区、政府工作人员住宅区。群力组团：哈尔滨市道里区西部。总用地面积27.33平方公里，人口规模32.0万人。群力新区将建设成为具有区域性竞争力、影响力的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区。哈西组团：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。该区域分为奥林匹克中心区、基础教育城、教育科研区、生态工业区和生态绿地区五大功能区。利民组团：工业经济区，产业新城——引入医药、食品等企业，建设大学城。中心组团（南岗、道里为主）：城市核心区，为哈市政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，配套设施完善，发展成熟。新香坊组团：哈尔滨市重要的工业区，农业科研区及物流区。平房区：工业基地——航空、汽车、铝材加工业基地，机械制造业和绿色产业基地，房地产价格较低本报告是严格保密的。18群力新区——集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区群力新区位于哈尔滨市道里区西部，松花江南岸。东起河家沟，西至四环路，南起哈双北线，北至群力堤，总面积27.33平方公里；根据《哈尔滨城市总体规划（1999年—2010年）》，群力新区定位为城市居住新区，是哈尔滨市城市发展的主要方向，哈尔滨城市西扩战略的第一步。群力新区规划用地面积2733公顷，总建筑规模3200万平方米。整体开发期计划13-15年。新区的开发建设将从东区入手，东区占地面积1363公顷，开发期计划分3期共8年完成。群力新区总体规划和起步区控详规划已获市政府批准，2007年8月2日，东区“两横三纵”主干道的正式开工，标志着群力新区基本设施工程全面启动。松花江南岸四环路河家沟东区（起步区）本报告是严格保密的。19群力新区绿化景观特色：“一园、三带”“一园”“雨阳公园”：东临齿轮路，北临东明大街，节能主题公园。“三带”之一“康安路景观带”：是新区与老城区联系的主要道路，也是群力新区城市景观、城市文化、城市精神的主要载体。宽70米。“三带”之二“内河景观带”：内河环绕，与松花江、何家沟相呼应构成新区的蓝色网络，河道两侧加强了绿化景观的配合，形成优良的生态环境系统。全长约10公里左右。“三带”之三“武威路景观公园带”：今年新区主要建设康安路以南、东明大街以北、武威东西路相夹段的中心广场及南侧延展带绿化景观，占地11.8万平方米，约730延长米雨阳公园武威路景观公园带康安路景观带内河景观带本报告是严格保密的。20哈尔滨城市规划分析小结哈尔滨为区域中心城市，经济相对发达，对省内尤其是周边区域的客户聚集效应明显；城市交通规划的实施，将进一步