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亦庄市场调研报告焦点房地产网house.focus.cn2008年02月23日16:52焦点房地产网中广信宏观市场篇1东南部市场总述36亦庄区域市场研究39亦庄区域房地产市场分析52未来宏观趋势预判83宏观市场篇宏观市场篇1一.2007年总体经济发展背景21.全国及北京的CPI指数分析22.北京市2001-2006年GDP统计分析33.北京市2001-2006年固定资产投资分析44.消费指数85.城乡居民收入10二.北京房地产宏观市场背景分析111.总体情况112.北京市房地产市场运行情况分析13三.国家宏观政策研究171.金融政策172.土地政策203.税收政策214.外资政策22四．2007年房地产市场之二手房市场分析23一.2007年总体经济发展背景1.全国及北京的CPI指数分析增长率比较（CPI指数）在4月和九月出现两个低谷期，受宏观调控的影响CPI呈现出负增长。10月以后又回归稳步上涨的态势。2.北京市2001-2006年GDP统计分析北京近几年来国民经济保持两位数的高速发展，2006年北京市实现全市国民生产总值7720.3亿元，比上年增长12%，连续第8年实现两位数增长。其中，第一产业增加值98亿元，增长0.6%；第二产业增加值2217.2亿元，增长12.6%；第三产业增加值5405.1亿元，增长11.9%，占地区生产总值的比重达到70%。按常住人口计算，当年人均GDP达到49505元（折合6210美元），比上年增长8.8%。三次产业结构由上年的1.4：29.5：69.1变化为1.3：28.7：70。2007年上半年，北京市GDP为1910.3亿元，增速为15.4％，位居全国第四位。3.北京市2001-2006年固定资产投资分析固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合指标。长久以来，固定资产投资一直是拉动北京市经济发展的重要因素。从2001年至2006年北京市固定资产投资的统计数字来看，近六年北京市固定资产投资额平均年增长率为16.1%。特别是在2006年，全市固定资产投资突破3000亿元，达到3371.5亿元，同比增长19.3%，当年北京市固定资产投资额和GDP的比例达到54.3%。2007年1-11月，北京市全社会固定资产投资累计完成3213.6亿元，比上年同期增长19%，超过了近六年来的平均增长率16.1%。其中，城镇固定资产投资完成2981.6亿元，增长20.4%;农村投资完成232亿元，增长3.5%；城镇投资中，房地产开发投资完成1626.1亿元，增长19.4%。分三次产业看，第一产业完成投资13.4亿元，增长13%；第二产业完成投资382.3亿元，增长27.7%，其中工业完成投资377.6亿元，增长28.7%；第三产业（含房地产开发）完成投资2817.9亿元，增长18%。3.1从增长动力来看，大项目建设对投资的支撑作用趋于明显1-11月，除房地产开发投资外，计划总投资超过10亿元的项目共81个，共完成投资760.5亿元，比上年同期增长41.6%，占全社会完成投资（不含房地产开发投资）的比重为47.9%。从新开工项目来看，今年计划总投资10亿元以上的新开工项目16个，共完成投资142.5亿元，对投资增长（不含房地产开发投资）的贡献率达到57.2%。新开工的16个大项目中，主要集中于交通运输业和公共设施管理业，两个行业共完成投资85.9亿元，占大项目完成投资的60.3%，对全社会完成投资（不含房地产开发投资）增长的贡献率达到34.5%。3.2从内部结构来看，呈现出“三快一不变”的特点?基础设施建设增速较快。1-11月，北京市基础设施投资继续保持自2005年以来的快速增长态势，累计完成941.9亿元，同比增长38.5%。其中，能源投资完成147.5亿元，增长92.2%；公共服务业完成201.6亿元，增长14.3%；交通运输业完成479.4亿元，增长40.3%。?中央投资增速较快。今年以来，中央投资迅速增长，占全社会投资比重逐步上升。1-11月，中央单位完成投资571.9亿元，同比增长34.5%，占全社会投资比重为17.8%，同比上升2.1个百分点。从投向看，近一半中央投资投向基础设施建设。1-11月，中央单位完成基础设施投资246.8亿元，同比增长55.7%，占中央总投资的43.2%，比地方高16.9个百分点，对基础设施投资增长的贡献率为33.6%。?工业投资呈现高增长态势。1-11月，北京市工业完成投资377.6亿元，比上年同期增长28.7%，增速高于全社会投资9.7个百分点，增幅比上月提高3.9个百分点，比上半年提高22.7个百分点，占全社会投资的比重为11.8%,同比上升0.9个百分点。从运行轨迹来看，今年以来，北京市工业投资呈现“低开高走”的态势。今年初，工业投资继续呈现自去年以来的低迷态势，完成投资同比下降28.3%；增速在经历了上半年的小幅波动后开始上扬，下半年以来呈现出高增长态势。?房地产开发投资比重依然过半。今年以来，北京市房地产开发投资比重有所下降，但依然处于五成左右的高位。1-11月，北京市房地产开发投资占全社会投资的比重为50.6%，自2001年以来的房地产开发投资比重过半的格局没有改变。奥运项目迎来竣工高峰。步入11月以来，奥运工程逐步进入收尾阶段。截止到12月3日，北京市已有26个奥运比赛场馆和34个独立训练场馆竣工；年底前还将竣工10个训练场馆。从完成投资来看，1-11月，奥运及相关设施建设完成投资122.9亿元，比上年同期增长6.8%，占全社会完成投资的3.8%。其中，奥运场馆建设完成41.3亿元，相关设施完成81.6亿元。小结：未来几年，北京市由固定资产投资带动经济发展的格局不会改变。随着城市发展水平的加速以及对经济发展前景的良好预期，本市固定资产投资从今年6月份开始保持较高增速运行。同时，受政府部门宏观调控政策的影响，未来北京市的固定资产投资将更加注重投资质量及产出效益，从而更好地带动北京市的经济发展。4.消费指数4.1社会消费品零售额迅速增长今年11月份，北京市实现社会消费品零售额328亿元，零售额仅次于10月份，为历史单月销售第二高月，比上年同月增长16%，增幅比上月回落了0.5个百分点。1-11月，全市累计实现社会消费品零售额3437亿元，已超过上年3275.2亿元的全年水平，与上年同期相比，增长15.3%，扣除价格因素后，实际增长14.6%，高于上年同期2.1个百分点。4.2居民消费价格上涨11月份，北京市居民消费价格总水平比上年同月上涨5.3%，其中，食品价格上涨17.8%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨6.3%，服务项目价格上涨2.5%。5.城乡居民收入1-11月，城镇居民人均可支配收入20185元，比上年同期增长14%，扣除价格因素，实际增长11.5%。农村居民人均现金收入10132元，比上年同期增长11%。小结：1-11月，全市经济继续保持平稳较快增长态势。工业生产增速略有放缓，投资增长稳定，消费品市场保持旺盛，城乡居民收入较快增长。但物价呈现继续上涨态势，其后续影响需重点关注；基础设施建设增速较快，道路交通条件的改善方便了人们的日常出行，新的交通路线的开通同样也缓解了部分交通压力。北京经济整体的健康快速发展给各行业带来了新的发展机遇和挑战。二.北京房地产宏观市场背景分析1.总体情况1.1房地产开发投资增幅回升房地产开发投资增幅继续回升。自1-5月房地产开发投资增速降至今年以来最低点10.8%后，下半年一直保持较快的回升态势。1-11月，全市完成房地产开发投资1626.1亿元，比上年同期增长19.4%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。1.2房地产市场供给继续收缩1-11月，全市房地产开发企业完成土地开发面积230万平方米，比上年同期下降51%。商品住宅施工面积5646.9万平方米，下降3.3%，其中新开工面积1368.4万平方米，下降9.6%；竣工面积1252.4万平方米，下降5.3%；现房销售面积321.2万平方米，下降30.8%；期房销售面积1228.6万平方米，下降6%。11月末，商品住宅空置面积为387万平方米，比上年末减少107.1万平方米。2.北京市房地产市场运行情况分析2.12007-1-10月北京市房地产市场运行情况：房地产开发投资增速继续提高，新开工面积和销售面积降幅都趋缓。由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数继续高位运行。房地产开发投资增速呈回升走势。2.11北京市房地产开发投资增幅较快回升1-10月，北京市完成房地产开发投资1419.1亿元，比去年同期增长18.2%,增幅同比提高2.5个百分点。继1-5月投资增速达到今年以来的最低点10.8%后，从下半年开始，投资增幅较快回升，1-10月比前三季度提高0.7个百分点（见图1）。房地产开发投资增速的较快回升与下半年以来新增项目投资额较大，以及两限房和保障性用房集中入市有关。仅10月份，完成投资额超过1亿元的新增项目有11个合计投资额达54.6亿元。商品住宅投资增幅回升。1-10月，住宅完成投资714.4亿元，比去年同期增长17.2%，增速同比提高1个百分点。2.12商品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋缓。年初以来，北京市商品房施工面积保持低速增长，截至10月底，达到9565.8万平方米，比去年同期增长4%。其中，本年新开工面积1856.4万平方米，下降14.2%，降幅比前三季度缩小6.5个百分点（见图2）。2007年1-10月在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，截至10月底，全市住宅施工面积为5407.8万平方米，其中，本年新开工面积1186.5万平方米，分别比去年同期下降5.2%和14.1%。2.13商品房竣工面积持续增长。今年以来，北京市商品房竣工面积呈先增后缓趋势，上半年增速攀升为今年以来最高20.1%后逐渐趋缓，1-10月，商品房竣工面积达1551.9万平方米，比去年同期增长8.3%，增幅比前三季度略提高0.8个百分点，但是仍比上半年降低11.8个百分点。其中，住宅竣工面积为1132.4万平方米，增长9.7%。2007年1-10月2.14商品房期房、现房销售面积降幅趋缓。1-10月，北京市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售394.6万平方米，期房销售1253.9万平方米，分别比去年同期下降26%和5.7%。与前三季度相比，降幅分别缩小4.6个和3.3个百分点。其中，住宅现房销售286.3万平方米，下降32.8%；住宅期房销售1062.5万平方米，下降10.3%。下降幅度分别比前三季度缩小4.6个和5.2个百分点。2007年1-10月2.15经济适用房住宅新开工面积增长较快。10月末，经济适用房住宅施工面积383万平方米，比去年同期下降24.5%，其中，本年新开工面积103万平方米，增长34.8%，增幅比前三季度提高3.4个百分点。2.2房屋销售价格指数变动情况2007年1-10月房屋销售价格涨幅进一步扩大。1-10月，北京市房屋销售价格总指数累计为110.6%，涨幅比去年同期提高2个百分点，比前三季度提高0.5个百分点。房屋销售价格总指数自去年6月份之后持续高位运行，从今年7月份开始房价涨幅进一步加剧。从结构分析看，1-10月新建商品房价格指数累计为110.9%，二手房价格指数累计为109.8%。商品住宅销售价格增长持续加快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为111.9%，其中10月份为117.8%，比上月提高2.5个百分点；非住宅价格指数累计为106%，其中10月份为108.7%，比上月降低0.6个百分点。二手房中，住宅销售价格指数累计为109.8%，其中，10月份为111.7%，比上月提高1.2个百分点。从分区域指数看，远郊区县价格指数最高。东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区，房屋销售价格指数最低，累计为106.6%，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区，累计为111.3%，十个远郊区县房屋销售价格指数最高，累计为112.