XXXX年1-9月南宁市房地产市场分析

2010年1-9月南宁市房地产市场分析二O一O年十月广西鸿正投资有限公司GUANGXIHONGZHENGINVESTMENTGROUPCO.,LTD1目录一、2010年1-9月南宁市房地产市场供求关系分析........................................21.1商品住宅供应分析................................................................................21.2商品住宅需求分析................................................................................21.3商品住宅市场供求分析........................................................................3二、2010年1-9月南宁市商品住宅市场总体分析............................................32.12010年1-9月南宁市商品住宅市场综述............................................32.2区域住宅市场分析................................................................................5三、2010年1-9月南宁市土地市场....................................................................93.1土地供应分析........................................................................................93.2土地成交分析........................................................................................93.3土地出让市场综述..............................................................................10四、2010年1-9月房地产主要调控政策..........................................................114.1国家宏观调控政策..............................................................................114.2广西及南宁市调控政策......................................................................134.3政策调控影响综述..............................................................................14五、结论及建议...................................................................................................155.1总体结论..............................................................................................155.2企业建议..............................................................................................162一、2010年1-9月南宁市房地产市场供求关系分析1.1商品住宅供应分析2010年1-9月，南宁市新建商品住宅批准预售面积413.35万㎡，与去年同比增长16.94%，从市场供应量上看，虽受国家调控政策影响，但总量仍高于去年同期水平,保持增长的态势。从月度批准预售面积上看，4月份房地产调控政策发布后，市场供应变化量浮动不大，且8-9月份迅速回升，大部分楼盘仍按原有开发节奏推进。1.2商品住宅需求分析2010年1-9月，南宁市新建商品住宅成交面积290.58万㎡，与去年同比下降44.4%，成交套数28587套，与去年同比下降41.6%。4.15新政发布3进入2010年以来，南宁市商品住宅市场成交量呈现低迷状态，月度成交量也远低于去年平均值，市场进入了调整期。1.3商品住宅市场供求分析从商品住宅市场供求走势图可以看出，2009年市场总体供应量小于需求量，成就了整年火爆的销售状况。进入2010年后市场供应量总体大于需求量。注明：以上数据来源于南宁市住房保障与房产管理局，数据内含经济适用房。二、2010年1-9月南宁市商品住宅市场总体分析2.12010年1-9月南宁市商品住宅市场综述近年来南宁市房地产市场呈现快速发展状态，在经历了2008年的低潮期后，2009年取得了历史最好的销售记录，2010年在国家的调控下成交量出现了下滑，但总体形势较2008年相对温和。近五年南宁市商品住宅市场供销表指标20062007200820092010年1-9月供应面积（万㎡）434475490470304销售面积（万㎡）420573363643222销售套数（套）4299054244350405928621584销售均价（元/㎡）27543255387948565901销售金额（亿元）11518614131213142010年受国家宏观调控的影响，1-9月份南宁市商品住宅市场在供应量保持充足的情况下，市场成交量下降较为明显，成交价格有小幅度波动，总体呈现出量跌价滞的状态。2009年5月-2010年9月南宁市商品住宅价格走势2010年1月南宁市商品住宅均价达到6316元/㎡,随着4.15新政的发布及市场预期的走低，成交量下滑，均价有所浮动。失去量的支持后部分楼盘开始采用折扣或降价营销的方式，但降价幅度不大，而新上市楼盘则采用低开低走的策略，价格稳中略升，在5-7月份价格小幅度下降后，市场逐渐回暖，8月份价格开始上升，9月份市场均价又回到6394元/㎡。从2010年1-8月各城区普通住宅成交面积上可看出，青秀区仍占据第一市场份额，但比例已由上半年的55.26%降为48.78%，江南区则超越去年同期排名第二的西乡塘区而跃居第二。52.2区域住宅市场分析2010年南宁市大部分项目销售受阻，而一些定位准确、高品质、高性价比项目销售依然良好。1-8月青秀区、西乡塘区、良庆区签约套数下降达60%以上，而兴宁区则同比上涨24.5%，江南区同比上涨3.5%2.2.1青秀区2010年青秀区在售楼盘销售情况表项目名称开盘时间均价(元/㎡)备注荣和大地2010-9-248300共推售约1100套,已基本售完信地·伴云居2010-9-228000开盘日70%销售率润华·尚城街区2010-9-156800精装修，开盘日60%销售率凤岭春天2010-10-156800销售存量物业中铁·凤岭山语城2010-7-317500开盘日80%销售率财富国际广场2010-7-319500精装修，开盘日50%销售率维也纳森林小区2010-5-297400目前自然销售汇东俪城2010-9-107300开盘日60%销售率中房·翡翠园2010-10-18000开盘当日12%销售率恒大·苹果园2010-9-186500降价后开盘获得80%销售率蓝宝国际2010-7-317300开盘日32%销售率梦之岛花园2010-9-187000开盘日40%销售率泰国城2010-7-2410000开盘日48%销售率联发尚品2010-9-55100开盘日62%销售率盛天国际2010-4-1713000开盘日60%销售率云星·钱隆天下2010-4-2412000大量户型在售半岛半山2010-6-198600大量户型在售昊壮·一品尊府2010-5-159000剩余洋房和大户在售民发·大观天下2010-10-18000精装修，开盘日20%销售率2010年1-8月青秀区商品住宅累计签约8431套，面积为97.47万㎡，与去6年同期相比分别下降61.35%、60.11%。高价位、大户型产品销售低迷。2.2.2兴宁区2010年1-8月兴宁区商品住宅累计签约2861套，面积为25.4万㎡，与去年同期相比分别上升24.5%、11%。保利山水怡城和荣和山水绿城拉动片区销售量。2010年兴宁区楼盘开盘销售情况表2.2.3西乡塘区2010年1-8月西乡塘区商品住宅累计签约2999套，面积为27.96万㎡，与项目名称开盘时间均价(元/㎡)备注荣和山水绿城2010-9-126100已发售2500多套，基本售完保利山水怡城2010-10-176400已销售约1000套，清盘香樟林2010-6-195600在售两房、三房大嘉汇·东城2010-4-245800多种户型在售金源·橘子郡2010-9-255300开盘当日80%销售率7去年同期相比分别下降60.33%、63.95%。2010年西乡塘区楼盘开盘销售情况表项目名称开盘时间均价(元/㎡)备注振宁·现代鲁班2010-9-55800开盘当日84%销售率台湾街2010-9-186300开盘当日90%销售率融昌·邕江银座2010-8-14730080%销售率，剩余公寓在售华亨·邕江御景2010-8-148700约60套小户型在售泛宇·邕江一品2010-9-296800开盘日70%销售率隆源国际公馆2010-9-247300精装，42%开盘销售率云星·城市春天2010-8-76500多种户型在售君临天下2010-8-286300开盘日62%销售率锦绣豪庭2010-4-256800开盘日45%销售率天誉·香格里拉2010-6-66500开盘日62%销售率西建·水岸华府2010-10-106600精装，开盘日50%销售率骋望·怡璟湾2010-10-16600精装，开盘日50%销售率同人·学府大道2010-9-125500部分精装，开盘日85%销售率2.2.4江南区2010年1-8月江南区商品住宅累计签约4662套，面积为44.89㎡，与去年同期相比分别上升3.5%、下降7%。2010年江南区楼盘开盘销售情况表项目名称开盘时间均价(元/㎡)备注汇东星城2010-9-185380已累计推售1100多套，基本售完龙光·普罗旺斯2010-8-215600250多套在售南宁奥园2010-6-54250开盘当日95%销售率碧园南城故事2010-8-214700开盘当日93%销售率融晟·公园大地2010-8-284900开盘当日94%销售率红日·江景2010-6-266100已销售约1200套，清盘万昌·邕江明珠2010-9-226800首期开盘当日90%销售率82.2.5良庆区2010年1-8月良庆区商品住宅累计签约210套，面积为1.8万㎡，与去年同期相比分别下降83%、84.9%。2010年良庆区楼盘开盘销售情况表项目名称开盘时间均价(元/㎡)备注银海华庭2010-6-264900开盘当日销量不足10%2010年8月各城区商品住宅价格注：以上数据来源于绿城人居网，商品住宅内不含经济适用房。9三、2010年1-9月南宁市土地市场3.1土地供应分析（1）2010年南宁市经营性土地供应计划较2009年同比增加32.35%。根据南宁市国土资源局的土地出让计划，2010年经营性用地计划出让87幅，合计7748.85亩，比2009年用地计划上涨32.35%。（2）2010年1-9月实际土地供应仅为计划的16.4%。据初步统计，1-9月份南宁市实际出让经营性土地面积约1272亩，占供应计划的16.4%。（不含工业用地）3.2