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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2012年市场情况及2013年市场预判Codeofthisreport|2PART1PART2PART32012年一季度市场分析总结近年房地产政策分析报告提纲2013年市场预判Codeofthisreport|3PART1PART2PART32012年一季度市场分析总结近年房地产政策分析报告提纲2013年市场预判Codeofthisreport|4宏观经济层面解析PART1.1Codeofthisreport|5第一季度银行收益降低，二季度财政压力逼迫贷款放行在央行2012年4月金融数据统计中，新增企业贷款仅为5350亿元，较3月的新增企业贷款减少近2000亿元，企业中长期贷款只有1265亿元，创出今年以来新低。新增企业贷款降低表明经济增长放缓的重大影响，也表现出各地方财政面临的重大压力。Codeofthisreport|6央行下调存款准备金率0.5%，4000亿资金流向楼市•央行决定，从2012年5月18日起，下调存款类准备金率0.5个百分点。此次下调后，大型金融机构存款准备金率将回落至20%，中小金融机构16.5%。•2011年是中国房地产市场“调控年”，仅这一年间央行曾6次上调存款准备金率，直到2011年12月5日才实现3年来首次下调，今日央行继2月后再次下调存款准备金率0.5个百分点，也是2012年第二次下调。•根据计算，此次央行将一次性释放约4000亿元资金。•银行都是上市公司，有盈利需求和业绩压力。房地产作为利差稳定的业务板块，在政策和额度允许的范围内，房地产市场将得到充裕的房贷资金支持。•但是，目前房地产市场仍处在政策调控的敏感期，下半年贷款的放松还会持续到何时，房地产板块的房贷额度何时完成都难以预测，85折的利率优惠随时可能结束。4000亿资金的释放为房地产市场的回暖提供了经济基础；但国家通过房贷利率手段调控资金流向的可能性极大，85折利率随时可能结束。Codeofthisreport|7地方政府与中央政府进行博弈，尝试为楼市松绑，地方政府“闯关”行为愈演愈烈2011年二套房贷首付不低于60%一二线城市全面限购既限增量又限存量国务院常务会议三四线城市限购温家宝：绝不放松房地产调控1月26日7月12日11月从调控思路与阶段性特征看，2011年是调控第一阶段，是中央与企业的博弈，核心在房价。2012年房地产调控已进入第二阶段，地方政府受限于财政压力，先后19个城市出台过地方性政策意图对房地产调控做出调整，尝试为楼市松绑。2012年9月11月12月10月1月2月马鞍山：购房契税补贴常州：放宽公积金贷款佛山：放松限购（叫停）南京：放宽公积金贷款成都：放松限购资格审核（叫停）吉林：放宽公积金贷款长春：购房落户北京：调整普通住宅标准杭州：购房补贴武汉：调整普通住宅标准合肥：放宽公积金贷款中山：调整住房限价厦门：调整普通住宅标准重庆：房产税起征点提高从化：购房落户天津：调整普通住宅标准芜湖：购房补贴（叫停）上海：调整普通住宅标准上海：房产税税率分界线下调上海：居住证满3年可购第二套（叫停）Codeofthisreport|8红线短期内不可逾越，但政策微调频现，中央甚至默许过关中央政府默认的微调•中山上调限价标准：广东中山市将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元；•天津调整普通住宅指导价：自2月1日起本市普通住宅指导价格标准再次进行了调整，满足建筑面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，属于普通住宅。中央政府叫停的微调•芜湖新政：2月9日，芜湖购房新政出台，通过税费优惠刺激楼市，2月12日芜湖市政府官方网站便宣布新政暂缓实施•上海限购微调：2月20日，传言上海楼市调控政策出现微调，29日上海市政府办公厅叫停了此政策，明确“本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭“。当前地方政府微调政策分为4类：契税减免政策、公积金放宽政策、购房补贴政策、限购放松政策，前两类放松政策被默许，后两类放松政策触及红线被叫停Codeofthisreport|9政治因素影响，换届前后巩固调控成果，不会有大动作，政策调控的大方向短期内不会动摇。1、两会提出坚持房产调控政策不动摇坚持房产调控政策不动摇：促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。2、温总理：各项工作要善始善终“今年是本届政府任期的最后一年，各项工作一定要善始敬终，能做的事情绝不拖延，能解决的问题绝不推脱。这就需要我们静下心来，深入了解情况，脚踏实地做好工作。这对国务院及有关部门都是一个考验”房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展（叫停芜湖房地产调控政策）Codeofthisreport|10两会期间无更严厉的调控政策出台，2012年房地产调控政策已经见底中央两会关于房地产调控的声音：•温家宝：搞好房地产调控，促进房价合理回归。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。•房产税：全国政协委员、财政部财科所所长贾康表示，在“十二五”期间，房产税肯定会在更多城市推广。•清理小产权房：全国人大代表、国土资源部部长徐绍史昨日在人民大会堂接受记者采访时表示，今年国土部清理小产权房的工作将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权房现象蔓延。•住建部部长姜伟新在列席十一届全国人大五次会议青海团的讨论时明确表态：大城市的房价“一定要降下来”，并透露，从“十三五”开始，保障房可能会转为资金补贴为主。•全国政协委员、清华大学教授蔡继明：不能以保刚需为名，行松调控之实。建议调控楼市,从土地出让抓起从土地出让抓起。Codeofthisreport|11经济、政策层面总结：短期放松可能性不大，但政策已经见底，未来趋松的趋势明确，市场已经不可能更坏，现在就是市场的底部所在。政策趋松路径判断：宏观货币信贷的实际宽松→地方政府自主决策的行业政策局部放松→中央总体行业政策局部放松中央政策上半年仍以维持为主，核心的如限购、二套房贷等仍处观察期。地方政策将在下半年趋松，而中央届时将保持默许态度。Codeofthisreport|12宏观需求层面解析PART1.2Codeofthisreport|134月天津商品房批售面积106.93万平米，环比下跌15.3%，同比上涨12%一手房成交均价为10388元/平米，环比上涨3.26%，同比上涨7.43%4月批售面积81.78万平米，环比下降18.46%，同比上升18.61%2012年4月，北京商品房市场整体呈现“量跌价升”态势天津北京全国一线城市呈现“量跌价升”，市场释放回暖信号广州4月一手房成交均价为11944元/平米，环比上升5%，同比下降6％；全市成交金额84.4亿，环比下降8%，同比上升11%。4月，广州一手房成交5951套，环比下降18％；成交面积共70.7万平米，环比下降11%，同比上升18%深圳上海4月上海商品房批售面积107.10万平米，环比上升%，同比下降24.6%2012年4月，上海商品房成交量价齐跌；商品住宅成交量跌价升4月深圳新增商品住房供应54.64万平米，共6121套。一手房成交面积25.53万平米，环比下降14.96%，同比上升58.28%一手房成交均价为16591元/平米，环比下降5.09%，同比下降18.25%Codeofthisreport|141月到4月，全国商品住宅成交量连续四周呈现上升从14周开始，5月1日前后，无论是一线城市还是二三线城市，一线城市中，除了深圳外，北京、上海、广州，商品住宅成交量“反弹”，并且这种成交量回升趋势，一直延续了连续四周二线城市也同样从14周开始，呈现出明显地上升势头Codeofthisreport|15购房需求受到充分压抑，今明两年将被迫“放量”11年市场需求约被积压了500-600万平米，而被积压的市场需求亟待释放。深圳正常住宅市场年均总需求量约为1300-1400万平米。Codeofthisreport|16深圳放松积分入户，将刺激购房需求及增加购房名额积分入户条件比去年更宽松：非全日制大专，去年这一项得30分。今年的分值条件中不区分全日制和非全日制，只要是大专，就得60分，仅此项就增加了30分，另外还有社保等的积分也有所增加。满100分即可入户改变办理模式，优化业务流程，在政策文件中不再将申报线和入户线分设，直接规定积分入户核准分值为100分，达到该分值的即可以申报入户。积分入户政策的放松将进一步极大深圳户籍人口数量，购房需求与购房名额将进一步增加。Codeofthisreport|17需求层面总结：宏观市场已到达底部，需求市场存在回暖的需求和可能性，未来两年将是入市的最佳时机。原有需求受到一再压缩，新增需求稳步提高，整体需求亟待爆发；货币政策的局部放松为市场回暖奠定了经济基础；目前是投资的黄金时节。Codeofthisreport|18价值收益层面解析PART1.3Codeofthisreport|19豪宅最安全、最保值、最赚钱，购房者一致的共识07年7月09年8月11年8月普通住宅是04年5月的2.3倍是04年5月的2.67倍是04年5月的3.23倍豪宅是04年5月的3倍是04年5月的3.43倍是04年5月的4.12倍增值性保值性保值期均价最高点保质期均价最低点跌幅普通住宅213201376535.4%豪宅335562471816.3%说明：由于宏观政策及经济影响，07-09年深圳市场房价下跌明显，该表为类比处于下跌期的豪宅及普宅下跌幅度豪宅的抗跌性相当强，跌幅远小于普宅。福田中心片区普宅和豪宅均价走势对比010000200003000040000500006000070000200405200407200409200411200503200505200507200509200511200603200605200607200609200611200703200705200707200709200711200801200803200805200807200809200811200903200905200907200909200911201003201005201007201009201011201103201105201109201111豪宅均价普宅均价期初均价2倍期初均价2倍期初均价3倍福田中心片区普宅和豪宅均价走势对比010000200003000040000500006000070000200405200407200409200411200503200505200507200509200511200603200605200607200609200611200703200705200707200709200711200801200803200805200807200809200811200903200905200907200909200911201003201005201007201009201011201103201105201109201111豪宅均价普宅均价豪宅保值期普宅保值期Codeofthisreport|20未来数年，房地产依然是最稳定的中高收益投资渠道股票楼市投资风险大2008年经济危机，股市从6100多点跌到1600多点，现在好不容易才回到2300多点。抗跌性强2008年经济危机，房价就只跌了3个月，差不多也只跌10%-20%。深圳是最严重的，普通住宅均价跌幅35.4%，豪宅跌幅为26.3%，但是一转眼，09年的一轮高峰，房价又翻了一番。黄金投资收益低根据1980年黄金的价格兑换美金最高850美元/盎司，在30年后的今天，最高价的时候，金价只不过涨到1400美元/盎司，包含物价上涨在内的年均升值率只有1.