XXXX年2月上海房地产市场分析与预测_11P_中指

2011年2月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694612月上海住宅市场成交量环比大幅下降，价格出现松动【本月导读】2月住宅市场成交环比下降69.31%：2月上海共成交住宅52.12万平方米，环比下降69.31%；成交套数为5501套，环比下降66.24%。◆可售面积略有上升，出清周期为4个月：2月底上海住宅市场可售面积为628.93万平方米，较上月上升2.12%。以前六个月平均销售速度156.18万平方米/月计算，出清周期为4个月，与上月持平。◆中高档价位住宅大幅下降：2月上海楼市中高档价位（13000元/平方米以上）占比环比上月大幅下降，从上月51.34%下降为26.97%，较上月下降24.37个百分点。中高价位住宅成交中，均价在20000元/平方米以上住宅成交降幅最大，本月占比为12.53%，较上月下降了16.08个百分点。◆新增商品住宅供应量环比减少55.03%，浦东新区供应量最大：2月上海新增商品住宅供应量为65.15万平方米，环比降幅为55.03%，同比则上升32.36%。从区域分布来看，2月新增供应面积前三位依次是浦东新区、宝山区和闸北区。◆成交量环比下降，价格出现松动：2月上海共成交住宅52.12万平方米，环比下降69.31%。成交套数为5501套，环比下降66.24%；本月新增供应量环比降幅小于成交量降幅，销供比为0.8，比上月下降0.37。价格方面，较上月小幅下降8.0%。2010年6月上海房地产市场形势分析与预测中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统电话：[phone]查看往期全文：http：//fdc.soufun.com2011年2月上海房地产市场分析与预测2011年2月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694621、2011年2月上海房地产市场形势分析与预测1.1当前市场的成交及价格情况2月住宅市场成交环比大幅下降近7成：新政出台首月，上海共成交住宅52.12万平方米，环比下降69.31%；成交套数为5501套，环比下降66.24%；成交面积同比下降12.71%，成交套数同比下降4.81%。图1：2009-2011年上海商品住宅成交面积走势图2009-2011年上海商品住宅成交走势图0501001502002503002009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2009年10月2009年12月2010年2月2010年4月2010年6月2010年8月2010年10月2010年12月2011年2月-100%-50%0%50%100%150%200%成交面积环比同比数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com住宅成交均价（含配套）小幅下降：2010年2月上海住宅成交价格（包含配套房）为14282元/平方米，环比上月小幅下降8.0%。房产调控以来，上海楼市价格首次出现环比下降。图2：2009-2011年上海房价走势图2011年2月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694632009-2011年上海住宅成交价格走势0200040006000800010000120001400016000180002009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2009年10月2009年12月2010年2月2010年4月2010年6月2010年8月2010年10月2010年12月2011年2月单位：元/平方米销售价格（含配套房）数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.2当前市场的销售速度和去化周期可售面积略有上升，出清周期为4个月：2月底上海住宅市场可售面积为628.93万平方米，较上月上升2.12%。以前六个月平均销售速度156.18万平方米/月计算，出清周期为4个月，与上月持平。上海住宅市场的出清周期，随着未来几个月成交量的低迷，，具有缓慢上升的可能。图3：2009-2011年上海出清周期走势图2009-2011年上海住宅出清周期走势图0100200300400500600700800900200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007201008201009201010201011201012201101201102012345678可售面积出清周期数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com住宅市场销供比为0.8，市场供应量环比下跌超5成：20112011年2月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-593069464年2月上海商品住宅销供比为0.8，比上月下降了0.37，主要原因在于本月销量下降幅度大于供应量的下降幅度，使得本月市场销供比下降。图4：2009-2011年上海住宅销供比走势图2009-2011年上海住宅销供比走势图0.00.40.81.21.62.02.42009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2009年10月2009年12月2010年2月2010年4月2010年6月2010年8月2010年10月2010年12月2011年2月数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.3当前住宅细分市场的供需特点中高档价位住宅大幅下降：2月上海楼市中高档价位（13000元/平方米以上）占比环比上月大幅下降，从上月51.34%下降为26.97%，较上月下降24.37个百分点。中高价位住宅成交中，均价在20000元/平方米以上住宅成交降幅最大，本月占比为12.53%，较上月下降了16.08个百分点。其次是13000—17500元/平方米，较上月下降了6.29个百分点，本月占比为9.24%。17500-20000元/平方米本月下降2.0个百分点。7000元以下低档住宅本月增幅为21.98个百分点，占比为60.0%。7000-10000元/平方米住宅上升了4.81个百分点，10000-13000元/平方米占比较上月下降了2.95个百分点，本月占比为4.11%。图5：2011年2月上海住宅分价格段成交占比分布2011年2月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694652011年2月上海住宅分价格段成交占比43.69%16.31%8.92%4.11%9.24%5.20%12.53%4000元以下4000-7000元7000-10000元10000-13000元13000-17500元17500-20000元20000元以上数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com90-120㎡占比最大，增幅最大：2月上海住宅成交中90-120㎡占比最大，占比36.65%，较上月上升了7.19个百分点，增幅最大。70-90㎡户型本月占比29.73%，较上月上升了2.34个百分点。本月210㎡以上户型降幅最大，从上月10.19%下降到本月3.09%，降幅为7.1%。图6：2011年2月上海住宅分面积段成交占比分布2011年2月上海住宅分面积段成交占比9.99%29.73%36.65%14.86%3.09%1.98%3.71%70㎡以下70-90㎡90-120㎡120-140㎡140-180㎡180-210㎡210㎡以上数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2011年2月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-593069466浦东新区成交量跟占比增幅均最大：2月各区成交均大幅下降。成交量排名中，成交量最大的是浦东新区，共成交9.79万平方米，占比上升了8.22个百分点。其次为南汇区，成交8.079万平米，占比上升了4.35个百分点。本月宝山区成交7.31万平米，位列第三，占比下降了5.4个百分点，占比跌幅最大。图6：2011年2月各行政区域成交面积分布情况2011年2月各行政区域成交面积分布情况024681012黄浦区卢湾区徐汇区长宁区静安区普陀区闸北区虹口区杨浦区宝山区闵行区嘉定区浦东新区南汇区奉贤区松江区金山区青浦区崇明县单位：万平方米-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%成交面积占比增长率数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.4当前热销项目1.4.1住宅销售套数排行榜TOP10项目总成交套数下降：1月TOP10项目总共成交558套，环比上月大幅下降70.9%。除宝宸怡景园外，其它9个项目销售套数均不足100。本月宝宸怡景园依然获得销售套数第一，成交129套。周浦镇老镇区4号地块位列第二，销售套数86。本月TOP10项目第十名跟第一名成交套数相差97套。表1：2011年2月上海住宅销售套数排行榜排名项目名称成交面积（平米）成交金额(万元)成交套数(套)成交均价(元)1宝宸怡景园12001.5024795.14127206602周浦镇老镇区4号地块9231.5614982.8386162303万科泓锦园6516.5712100.6272185694富力桃园6621.879753.7958147305绿地岛语树雅苑4544.388701.5744191486莲花河畔景苑4030.0010079.6640250127海尚名都3612.814682.2338129608大华锦绣华城7090.6823664.1637333742011年2月房地产市场风险测评月报本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694679名仕豪庭2882.003491.96301211610美兰湖中华园2288.263836.952616768数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.4.2住宅销售金额排行榜TOP10项目成交总金额下降近7成：1月TOP10项目总成交金额为125070万元，环比上月下降了69.7%。其中宝宸怡景园、大华锦绣花城和周浦老镇区4号地块三个项目成为销售金额的前三甲。本月TOP10项目中成交均价最高的是华润外滩九里苑，成交均价为70065。表2：2011年2月上海商品住宅销售金额排行榜排名项目名称成交面积(平米)销售金额(万元)销售套数(套)销售均价(元)1宝宸怡景园12001.5024795.14127206602大华锦绣华城7090.6823664.1637333743周浦镇老镇区4号地块9231.5614982.8386162304万科泓锦园6516.5712100.6272185695莲花河畔景苑4030.0010079.6640250126富力桃园6621.879753.7958147307尊堡园1778.759186.185516448绿地岛语树雅苑4544.388701.5744191489华润外滩九里苑898.776297.1947006510翡冷翠园805.005508.70268431数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com2、未来市场走势分析2.1住宅市场供应情况新增商品住宅供应量环比减少55.03%，浦东新区供应量最大：2月上海新增商品住宅供应量为65.15万平方米，环比降幅为55.03%，同比则上升32.36%。从区域分布来看，2月新增供应面积前三位依次是浦东新区、宝山区和闸北区，新增上市面积分别为18.52、9.22和6.13。鉴于最新调控政策的出台和逐步实施，预计下期供应增加可能性不大。图7：2011年2月上海区县住