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“1.27”新政解读及市场影响分析易居中国.大上海区2011-022010年“9.29”政策出台后，受政策影响，一线城市10月份成交量迅速见底，其后，二三线城市11月份成交量开始走低，但进入12月份后，多数城市纷纷出现反弹态势，“9.29”政策再次面临了“新国十条”的尴尬，调控政策饱受质疑。进入2011年，地方政府开始上演限购的续集，郑州、太原、武汉等多个省会城市纷纷出台限购令，但市场反应已经是激不起半点涟漪，更多被认为是一种政治上表态。2011.1.27,国务院出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题》的通知，以下简称“新国八条”；1月28日，上海与重庆的房产税试点方案相继公布，拉开了兔年新一轮房地产宏观调控的大幕。近期政策近期政策出台背景2房产税试点政策解读3新政对上海市场的影响分析新国八条政策解读14未来市场研判及应对策略建议1、新国八条政策解读新政解读八条通知，主要涉及市场需求、市场供应、政府约束和预期管理等四大层面3加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收4对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍6各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。22011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。5土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量7落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制12011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布8新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费抑制市场需求预期管理增加未来供应政府约束第3、4条——市场化手段制约房地产市场需求3、调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税4、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍解读：（1）房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房的成本，对市场需求会产生一定影响，但10%的首付变化程度对普通的改善型购房需求和投资客而言影响有限，只会将小部分客户推迟进场，实际影响相对很小（心理层面影响可能比实际影响要大）；（2）营业税政策进一步趋紧，将投资客户的关注度由2-5年左右中期投资转为5年以上长期投资，将带来政府驱动、具有长期规划的投资潜力区域的区域价值进一步拉升！层面1：抑制市场需求新政解读购房情况贷款额执行利率月供总利息首付一套房100万85折5.44%6845.03642807首付均为30万基准利率6.40%7396.98775275二套房100万1.1倍7.04%7777.02866485调控前50万1.3倍8.32%8564.651055516调控后60万说明：央行加息两次后，以贷款额100万、贷款20年计算：层面1：抑制市场需求新政解读第6条——行政手段制约房地产市场需求6、各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。解读：将限购政策进一步扩大至所有的省会城市和计划单列市，这种情况下，将原来的部分全国投资客及省内投资客的目光由一线城市、省会城市转移到二线、甚至三、四线城市，后续将加大这部分市场的投资机会，务必带来三、四线城市的房产市场升温！限购批次加入限购城市2010.4.30北京2010.9.27厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州、三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州2011.1.26郑州、太原、武汉、昆明、济南、南昌、金华层面2：增加未来供应新政解读第2、5条——增大保障住房供应量，加快土地开发进度2、2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套5、认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。解读：（1）2010年，全国保障性住房（指经济适用房和廉租房）用地仅完成计划的65.2%；按照住房和城乡建设部的估算，2011年1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元，按照下表计算缺口高达8162亿（2）能否切实解决用地和资金来源问题将成为制约未来有效供应的关键2011年保障房建设资金来源资金量2010年土地出让金的10％27000亿*10%=2700万中央财政的划拨根据2010年数据推算约为1300万28个试点城市的公积金贷款支持可提供约838万层面4：预期管理新政解读第1、8条——力图改变消费者对房价持续快速上涨的预期1、各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。8、新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费解读：（1）房价涨幅的合理范围有三个参考指标，即地区的GDP、可支配收入、支付能力，综合这三个指标，只要年度房价涨幅不超过三者中的最高值，就是合理的;（2）以上海为例，政府通过依据下表的指标将在2011年3月底制订年度住房价格控制目标，从而逐步引导消费者依据自身现阶段购买能力和生活需求来购房，避免消费者基于未来房价快递持续上涨的预期而透支自身购买力，从而造成市场出现阶段性供求失衡的状况房价控制目标制订依据2009年上海GDP同比增长率7%2009年上海人均可支配收入同比增长率8.1%2009年上海在岗职工月工资同比增长率7.2%2、房产税试点政策解读上海房产税：目标意图在于限制人们购买住宅的套数，降低住宅需求房产税试点解读征收对象•本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据•计税依据：试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳税率•适用税率：适用税率暂定为0.6%。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%免税面积•税收减免：家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过60平米的新购住房免税，人均超过60平米的对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税；持本市居住证满3年新购住房属唯一住房的暂免征收，不满3年而新购住房的按暂行办法征收，待3年满后退还重庆房产税：目标意图在于控制住宅成交均价，降低高档房成交房产税试点解读征收对象•存量的独栋商品住宅•个人新购的高档住房：单价达两年主城九区新建商品住房成交均价2倍（含）以上•同时满足无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房计税依据•房产交易价，待条件成熟时按评估值征税•用于出租的应税住房，按《暂行办法》规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征•独栋商品住宅和高档住房一经纳入，如无新规，其计税交易价、适用税率不变税率•–独栋商品住宅和高档住房单价，达两年主城九区新建商品住房成交均价3倍以下：0.5%3倍（含）—4倍：1%4倍（含）以上：1.2%•“三无”个人新购的第二套（含）以上的普通住房：0.5%免税面积•之前拥有的独栋商品住宅：-180平方米•新购的独栋商品住宅、高档住房：-100平方米•一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积按照全部新购面积计算的房产税额也就相当于契税变为3.42%，并不足以影响相应人群的购买决策上海房产税额分析公寓环线2010年平均套总价房产税额内环内6,004,39625218.46内中环4,054,06817027.09中外环2,811,11511806.68外郊环1,617,7386794.5别墅环线2010年平均套总价房产税额内环内29,713,849124798.2内中环17,831,71074893.18中外环12,194,85851218.4外郊环6,648,14327922.2附：房产税额=交易价格*0.7*0.6%房产税征收范围将逐步扩大，税率将逐步提高，成为国家重要和稳定的税种房产税未来方向城市试点（一线城市及某些想做政绩的二线城市）全国（十二五前期）高端/多套普通商品房增量房/部分存量房全部增量存量房低税率，高免税面积国际平均水平按交易价格收按实际评估价格收交易时缴纳/年缴统一成年缴3、新政对上海市场的影响分析房地产走势价开发商成交量支撑位跌1量支撑价量投机需求需求外生变量2量先价后价格变动投资需求居住需求3价助涨助跌房地产市场运行机制分析价量规律在07-09年全国楼市的整体走势中得到充分体现3成交额上升成交额下降成交额上升价量齐升价升量跌价量齐跌价跌量升价跌量急升价量齐稳1量支撑价21量支撑价1量支撑价价3价助涨助跌量先价后2量先价后3价助涨助跌价助涨助跌量在07—09年的房地产行情中价量规律得到充分体现房地产市场量价运行规律就短期来看，“量在价先”的市场规律决定了新政不可能会收到立竿见影的效果，房价将在成交量出现萎缩之后才趋于下行市场回暖的快慢取决于市场对于政策力度的判断“四月新政”对上海楼市影响较大，量价双双大幅下滑，但随着时间推移，8月底开始量价回升，于9月低达到顶峰，短短4个月市场就消化了政策带来的不利面影响，整体“回暖”；9月“二次调控”的出台，又一次打压楼市，10月前三周市场成交继续延续9月的高位；第四周市场供应大幅减少，成交受到明显的抑制打压，从第二次调控时周去化30万方急跌到仅9万方，下滑幅度达70%；市场又开始进入低迷二次调控后，由于政策力度低于市场预期，因此在经历了两个月不到的低迷后，从12月开始，市场出现明显反弹2010年调控后市场运行分析05,00010,00015,00020,00025,00030,0000100,000200,000300,000400,000500,000600,0001.04~1.102.8~2.143.15~3.144.19~4.255.24~5.306.28~7.48.2~8.89.6~9.1210.11~10.1711.15~11.2112.20~12.26供应面积(M²)成交面积(M²)成交均价(元/M²)9月新政4月新政上海细则31.63万6.27万32.07万8.93万本轮新政对上海购房者的影响首置刚需（中小户型）•首套房利率优惠取消将增加其购买成本，可能会推后其置业计划改善性刚需（大中户型）•首付增加将推后其置业计划•限购将抑制已拥有一套住房的非本市户籍居民家庭的改善性需求•限购将抑制已拥有两套以上住房的较富裕阶层的再改善需求投资投机客（各类住宅产品）•限购使得已拥有多套房的人丧失自主入市能力•二套首付增加和三套停贷将增加其投资成本投资投机需求被大大抑制，改善性刚需被误伤将影响市场上总价较高的大中户型中端产品的销售本轮新政对上海住房供应的影响•2011年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套）•新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房保障性住房•确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%中小套型住房结合土地出让速度和施工进度，未来2-3年内中小户型住房供应将显著增加满足首置刚需的住房供应将大大增加，从而缓解市场中存在的结构性供求矛盾4、未来市场研判及应对策略建议涨城市化进程通胀预期经济粗放型增长带来的土地财政建材价格上涨人民币升值房价中期走势研判预计房价在十二五期间（2011-2015）仍将维持增长态势短期市场研判（2011年）开发商等待各城市细则与年度控制目标，并制订本年公司营销计划市场供应明显下降消费者等待政策细则观望市场市场成交大幅下滑房价价格基本稳定政策消化期（2011.2-3月）开发商资金链较紧张的开发商选择降价以快速回笼资金市场供应有所回升消费者刚需客户和前期被暂时抑制的二套改善型客户开始入市市场成交小幅度回升房价价格开始下滑市场试探期