中国东营房地产卖方市场调研报告50页

中国·东营房地产卖方市场调研报告1目录前言………………………………………………………………………………6第一部分住宅类项目第一章西城住宅类项目……………………………………………………一、西城概况二、在售住宅项目及调研分析北海嘉园………………………………………………………华安荣寓………………………………………………………胜中碧水园…………………………………………………海韵阳光………………………………………………………万家新城……………………………………………………香格里拉……………………………………………………天籁华都……………………………………………………胜运家园……………………………………………………仁恒名邸……………………………………………………东泽百合广场………………………………………………海通时代康桥……………………………………………天业盛世龙城……………………………………………水岸华庭…………………………………………………第二章新区住宅类项目…………………………………………………2一、新区概况二、在售住宅项目及调研分析格林枫景……………………………………………………………海信盈城……………………………………………………………锦绣龙城……………………………………………………………华都橄榄城………………………………………………………阳光水韵……………………………………………………………绿洲国际花园………………………………………………………望海御苑……………………………………………………………海通骏景……………………………………………………………盛大花园……………………………………………………………第三章东城住宅类项目…………………………………………………一、东城概况二、在售住宅项目及调研分析凤凰国际城………………………………………………国际新城…………………………………………………锦城佳园…………………………………………………丽景国际…………………………………………………龙熙新都…………………………………………………金辰聚豪苑…………………………………………………涌金门………………………………………………………3都市中心……………………………………………………金辰永兴花园………………………………………………都市新天地…………………………………………………科达远鉴……………………………………………………科达易尚……………………………………………………雅仕方舟丽墅………………………………………………阳光100城市丽园…………………………………………德泰家园……………………………………………………天华家园……………………………………………………伟浩春天花园………………………………………………奥林匹克花园………………………………………………瑞璟国际公馆………………………………………………英威花园……………………………………………………书香苑………………………………………………………大海鑫天地…………………………………………………水岸名都……………………………………………………万达高尔夫花园……………………………………………东辰鉴墅………………………………………………………明月豪庭………………………………………………………枫情水岸………………………………………………………新新家园………………………………………………………4第二部分写字楼项目一、在售项目及调研分析鑫都财富中心…………………………………………………华纳大厦………………………………………………………河滨花园（写字楼部分）……………………………………东赵大厦………………………………………………………四方大厦………………………………………………………万达国际大厦………………………………………………第三部分商业类项目一、在售项目及调研分析金大地装饰城………………………………………………黄河口文化市场……………………………………………清风湖步行街………………………………………………伟浩假日广场……………………………………………银座城市广场………………………………………………众成时代中心…………………………………………………第四部分东营房地产项目的区域特征第五部分品牌地产在东营一、阳光100二、万达地产5三、天业股份四、海信地产第六部分结束语6前言东营是一个年轻的城市，城市的年龄结构以中青年为主，购买力不容忽视。同时，油田作为目前的支柱产业，对城市规划有着不可忽视的影响，由此形成了东、西城以及新区的城市布局。我们的调研分区域继而覆盖整个东营地区，由点及面，兼顾区域特征。本司派专人通过电话、走访、座谈等形式，调研东营全部在售楼盘，内容包括楼盘的各个方面，形成对东营整个房地产卖方市场的通盘印象。本报告根据物业类型分为住宅篇、商业篇、写字楼篇，并具体分析各物业类型下的房地产项目，从宏观及微观的角度透视东营房地产卖方市场。本文观点仅为本司项目参考之用。7第一部分住宅类项目根据城市的人口结构，增量的市场需求是可以大致估算的。东营城市人口数量和结构构成，产生的自住需求有限，但东营市场有其特殊性，这在前期我司所做的房地产买方市场调研报告中深入阐述过，自住需求以改善居住环境为主要购房目的。东营市场没有经过剧烈的变动，需求一直处在匀速累积中，这样的市场无论供还是需都是理性的，这种理性是因为东营产业结构的特殊性所决定，有其个性，但放到整个全国市场这种个性又具有普遍性，即所谓的房地产泡沫只是集中在为数极少的特色城市，这些城市或是依赖政治，或是经济窗口，或是知名旅游地，大多具备话题性，遂成为投资的热点，其它地区的房地产受这样的大环境影响也有价格上的上升，但上升幅度远不及热点城市，加之基点较低，尚处在当地客群的消费承受力内，因此可以说理性的供需具有普遍性，这也为我们调研东营市房地产市场提供了动力。第一章西城住宅类项目第一节西城概况西城作为东营的城市中心，历来被油城人民成为“基地”，在人民心目中有绝对的地位，具体体现在完善的城市配套以及成熟的商业氛围，也是房地产开发的热点区域，同时此区域可开发土地有限，房地产开发逐渐向高密度项目发展，出现了一批小高层、高层项目。在价格和品质上居于东营房地产的中高端位置。8第二节在售项目及调研分析整体区域的特征是由局部的点线结合形成，体现在西城，又有中心线路和周边区域的差别。以济南路商业街为基点，辐射周边，本司将根据具体线路区域依次介绍各个房地产在售项目。济南路商业街沿线共有众成时代中心、鑫都财富中心、华纳大厦三个在售项目，均为高层写字楼，后面将在写字楼项目篇章里着重介绍。距离中心商业街较近的线路，分别为北一路、北二路以及黄河路，也是西城住宅项目集中的区域。北二路沿线在售项目有：北海嘉园、华安荣寓、胜中碧水园、天籁华都、万家新城、香格里拉、海韵阳光，楼盘信息详列如下：项目名称北海嘉园项目地址东营市西城北二路705号销售中心地址东营市西城北二路705号销售电话[phone]开发商东营市北海房地产开发有限公司建筑设计公司东营市胜方建筑工程设计有限公司策划/广告公司北京菩提房产顾问工作室物业管理公司胜利石油管理局胜中社区物业占地面积8000米²建筑面积2956米²内部配套毛坯、部分精装修绿化率38%左右开盘时间2007年11月底均价4280元车位部分车库商铺价格未定9楼层差80-50元/㎡付款方式及折扣首次置业30﹪，二次置业40﹪户型面积户型面积一室一厅一卫61.7三室两厅两卫132三室两厅一卫98.3四室两厅两卫150.9三室两厅一卫113.09销售率推广主题地标上品官邸，收藏传世荣耀该项目处于北二路与西二路交汇处，属于商业中心辐射区域内，配套齐全，周围有一定商业氛围，利于后期社区商业网点的销售。产品本身户型面积设计较为全面，满足不同置业需求。项目本身没有太大问题，部分精装修房源已由开发商及关系企业内部消化，但一直没有公开对外销售，售楼处开放至今一直在做客户积累。由于未销售，售楼处工作人员较少，且工作热情不高，卖场氛围欠缺。项目围挡画面混乱，与售楼处形象不统一，削弱了项目的视觉传达力。项目名称华安荣寓项目地址东营市东营区北二路189号开发商东营市华安房地产开发有限公司建筑设计公司东营市胜方建筑工程设计有限公司营销代理公司上海麦点营销机构物业管理公司胜中物业管理公司10物业类型小高层毛坯销售中心地址东营市西城北二路189号销售电话[phone]占地面积2.1万㎡建筑面积4.2万㎡容积率2.0绿化率38%左右起价3050元/㎡均价3800元/㎡总体销售率75﹪左右开盘时间一期07年，二期08年7月户型面积（㎡）户型面积（㎡）四室两厅两卫165三室二厅二卫130三室二厅一卫113三室二厅二卫147三室两厅两卫115目标客户来源投资或二次置业人群推广主题该项目分2期建设，在售为二期项目，与“北海嘉园”相对，配套设施完善，生活便利。户型设计上考虑二次置业人群以及投资业户，面积较大，造成客户面狭窄，目前所剩房源中各个户型都有。项目名称胜中碧水苑项目地址西城供水公司院内销售中心地址西城黄河路686号（地宫西侧）胜中地产营销中心销售电话0546--87738038777281开发商胜中房地产开发有限责任公司11建筑规划设计东营胜方策划推广香港联智营销机构物业管理公司油田胜中社区物业公司物业类型多层5F+阁楼共十栋占地面积23251.62㎡建筑面积21671㎡户数300户容积率0.932绿化率32.6﹪栋数10栋多层最高价3200元/㎡（2楼）均价户型三室二厅一卫面积110㎡和128㎡结构框架交付时间09年上半年付款方式及折扣首次置业30﹪，二次置业40﹪推广主题广告推广济南路设广告牌，另在项目紧邻的社区道路设道旗。位于碧水园的北面，社区集中，距主干道较远，邻供水公园，周边环境较为安静，适于居住。学校有幼儿园、中学、大学，学区效应明显。紧邻供水公司，客群稳定。但项目占地较小，建筑密度大，楼间距小，采光及绿化等方面欠缺。项目名称海韵阳光（一期在售）12项目地址东营市西二路东潍坊路南销售中心地址东营市西二路东潍坊路南销售电话[phone]开发商东营市大成房地产开发有限责任公司建筑设计公司青岛城乡建筑院设计有限公司景观设计公司上海百致建筑设计有限公司物业管理公司胜中社区荟萃物业物业类型一期：多层洋房（400户）二期：高层社区商业（一期：年底交付）占地面积7490㎡建筑面积67066㎡容积率1.26绿化率36.9%内部配套厨卫墙砖到顶，双气三线、地暖均价2800元/㎡（多层）3500元/㎡（洋房）楼层差80元/㎡车库价格2500元/㎡车库面积17-31㎡（车库、地面停车位）储藏室1300元/㎡户型面积（㎡）户型面积（㎡）二室二厅一卫101.14/103.18/104.88/92.66/94.52/96.07三室二厅二卫130.66/143.02/143.75/138.10/138.22/143.39/144.68/147.62/149.2313三室二厅一卫119.54四室二厅二卫178.04/178.46/181.99主题语水岸园林海韵风情价格优惠无项目名称天籁华都项目地址东营西城西二路胜华转盘北500米路西开发商东营区城市建设综合开发公司规划设计公司中国建筑设计研究院物业管理公司东营阳光物业管理有限责任公司策划公司广告公司东营阳光房地产销售有限责任公司物业类型住宅配单体商业。砖混合，框架结构、地暖销售中心地址西二路胜华转盘北500米路西销售电话8795222、8796555占地面积24万㎡建筑面积21万㎡容积率0.88绿化率33%建筑密度22.2%销售率65﹪左右开盘时间2007年11月，2008年3月封顶价格小高层：3080元/㎡（起价）最高价：3500元/㎡层差80元/㎡14多层：