XXXX年4月415新政对房地产市场的影响分析_28页_世联

集团市场研究部2010.04.18“4.15新政”对房地产市场的影响分析“4.15新政”出台的背景分析1当前房地产市场的三大表现①房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨②国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”③市场上投资、投机行为显露盛行迹象2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到近年来新高26%24%16%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%10002000300040005000600006.Q106.Q206.Q306.Q407.Q107.Q207.Q307.Q408.Q108.Q208.Q308.Q409.Q109.Q209.Q309.Q410.Q1元/平米全国商品房销售价格季度走势情况销售均价同比增速2.0%2.8%3.9%5.7%7.8%9.5%10.7%11.7%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%09.109.309.509.709.909.1110.110.370个大中城市房屋销售价格指数情况同比环比2010年3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年第1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比09年1季度上涨16％一线城市：10年3月份与09年同期相比平均上涨55％05000100001500020000250003000007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3深圳房价走势0200040006000800010000120001400016000180002000007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3北京房价走势050001000015000200002500007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3上海房价走势0200040006000800010000120001400007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3广州房价走势84％31％56％49％一线城市房价疯狂上涨二线城市：四大二线城市10年3月份与09年同期相比平均上涨47％30004000500060007000800090001000007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3天津房价走势200025003000350040004500500007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3长沙房价走势05000100001500020000250003000007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3杭州房价走势3000350040004500500055006000650070007500800007.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3东莞房价走势41％31％14％107％部分二线城市房价过快上涨促使本轮房价快速增长的四大成因本轮房价快速增长的原因政府的两面性市场供给不足通胀预期加速信贷投放过量成因1：政府的两面性推高房价•北京：今年3月份，通州新城规划上报后，楼价与去年同期相比最高涨幅达330％；•深圳：4月2日，《深圳城市更新办法》出台后，部分片区的楼价也几近翻倍；•海南：国际旅游岛获批后，多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价；•……调控房价•2010年1月10日，国务院办公厅就进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展提出了十一条工作措施，即“国十一条”；•银监会于1月18日和2月25日分别上调存款准备金率0.5个百分点；•3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，再次从土地方面来调控房价；•……两面性成因2：信贷投放过量18900591866451530435594104516725302948379813900700151070200040006000800010000120001400016000180002000009.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.3亿元新增人民币贷款走势2010年第1季度，新增人民币贷款高达2.6万亿元，占09年全年信贷投放量的27％，预计达全年总贷款量的35％，投放过量。成因3：市场供给不足02468101202004006008001000120014001600深圳东莞重庆佛山杭州成都北京广州西安上海月万平米全国主要城市可售量及消化周期情况消化周期可售量截止2010年3月底，全国主要重点城市（10个）商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月，其中重庆、佛山、杭州的可售周期少于6个月。成因4：通胀预期加速10.4%11.5%10.6%10.3%11.1%11.9%11.5%11.2%10.6%10.1%9.0%6.8%6.1%7.9%8.9%10.7%11.9%4%5%6%7%8%9%10%11%12%13%06.Q106.Q307.Q107.Q308.Q108.Q309.Q109.Q310.Q1全国GDP季度走势情况同比增速2.4%5.9%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%09.109.309.509.709.909.1110.110.3CPI、PPI同比涨幅走势情况CPIPPI2010年第1季度，居民消费价格同比上涨2.2%，达到自08年以来的高峰，同时工业品出厂价格同比上涨5.2%，已连续9个月上涨2010年第1季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近四年来的最高在四大因素的影响下，房地产市场在经历了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控的核心政府的杀手锏：“4.15新政”出台政策的出台是对高房价呼声的回应“4.15新政”评价2信贷政策政策背景核心内容市场效果07年的“9.27政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例丌得低于20%；2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例丌得低于30%；3、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例丌得低于40%，贷款利率丌得低于基准利率的1.1倍。连续16个月成交量下降，成交价格下降10年的“4.15政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例丌得低于30％；2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例丌得低于50％,贷款利率丌得低于基准利率的1．1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；？4.15新政与07年9.27新政相比力度更大在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40％提高至50％，对于贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付有原来的40％提高至50％以上4.15新政对市场的影响影响1：提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行贷款年限购房情况政策执行首付首付款（万元）贷款额（万元）利率月供（元）总还款利息（元）旧政策20%20804.16%4914.71379529.3新政策30%30704.16%4300.37332088.14新旧政策差额10%10-10——-614.34-47441.16旧政策40%40606.53%4484.04476170.14新政策50%50506.53%3736.7396808.45新旧政策差额10%10-10——-747.34-79361.69贷款年限购房情况政策执行首付首付款（万元）贷款额（万元）利率月供（元）总还款利息（元）旧政策20%20804.16%4914.71379529.3新政策30%30704.16%4300.37332088.14新旧政策差额10%10-10——-614.34-47441.16旧政策20%20804.16%4914.71379529.3新政策50%50506.53%3736.7396808.45新旧政策差额30%30-302.37%-1178.0117279.15总价为100万的房产首套、二套房新旧政策对比（严格按政策执行来看）20年首套房二套房总价为100万的房产首套、二套房新旧政策对比（按市场执行来看）20年首套房二套房新政实施后，对于首次购房者来说，要多支付10万的首付款，但月供与利息却分别下降614.34元、47441.16元；同时对于二次及以上购房者来说，在严格按政策执行层面来说，也只提高了10万首付款，月供利息也相应的减少，但对于按最近市场执行来看的话，就大大提高了首付款，虽然月供减少了，但总还款利息却增加了，从而本次新政大大的抑制了二次及以上购房者的需求，使市场进入新一轮观望期。影响2：短期内抛盘量增加，业主降价销售新政出台后，从世联行地铺了解到：1、新政策出台，上门量明显减少；对于放盘的业主，情绪影响较大，前期市场行情持续走高，部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货；2、短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善性住房或其他购买第二套房客户的需求将会受到抑制；对于投资客而言，虽然首付比例的提升以及利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市；3、新政出台后两天，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格,因购入不满5年、打算将税费转嫁给下家的到手价纷纷改为成交价。“4.15新政”能把房价降下来吗？3政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成2009.122010.12010.2-3“4.15”新政2010.2.20银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》；2010.2.20《个人贷款管理暂行办法》出台；2010.3.8《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台；2010.1.10《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台；2010.1.12央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点；2009.12.9个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；2009.12.17开发商拿地首付款丌得低于全部土地出让款的50%；2009.12.23《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台；就短期来看，“量在价先”的市场规律决定了新政不可能会收到立竿见影的效果，房价将在成交量出现萎缩之后才趋于下行价量开发商需求房地产走势量支撑价1外生变量投机需求投资需求居住需求价格变动价助涨助跌3成交量支撑位