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2011.4上海房地产报告SHANGHAIREALESTATEREPORT市场报告（缩略版）2©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海市4月房地产市场报告第二篇市场分析篇第三章、商品房市场一、市场综述2011年4月，上海市商品房供应和上月相比小幅上涨。供应面积为203.55万平方米，环比上月上涨6.69%。成交方面,本月商品房成交量和上月相比也出现了上涨。本月共成交商品房161.89万平方米，环比小幅上涨4.28%。本月商品房成交均价为14932.4元/平方米，较之上月上涨19.81%。二、供求关系分析2011年4月，上海市商品房供应和上月相比小幅上涨。供应面积为203.55万平方米，环比上月上涨6.69%。成交方面,本月商品房成交量和上月相比也出现了上涨。本月共成交商品房161.89万平方米，环比小幅上涨4.28%。本月供求比0.8，走势和上月基本持平。三、供应量分析2011年4月，上海市商品房供应和上月相比小幅上涨。供应面积为203.55万平方米，环比上月上涨6.69%。四、成交量分析成交方面,本月商品房成交量和上月相比也出现了上涨。本月共成交商品房161.89万平方米，环比小幅上涨4.28%。3©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海市4月房地产市场报告五、成交均价分析本月商品房成交均价为14932.4元/平方米，较之上月上涨19.81%%。4©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海市4月房地产市场报告第四章、土地市场二、本月公告土地分析2011年4月上海土地市场共有14批公告，共计53幅土地面市，较上月增加了6幅，供应面积合计约为1410452平方米，建筑面积合计约为2388027平方米。覆盖的区域有宝山、奉贤、嘉定、金山、闵行、浦东新区、青浦、松江、徐汇，共9区。出让土地中纯住宅用地8幅（含配套商品房）、商办用地3幅、纯商业用地4幅、商住用地1幅，其余均为工业用地。三、本月成交地块分析2011年4月上海土地市场成交6批公告，共计29幅土地。成交地块总面积为1051754平方米，建筑面积合计为1748829平方米，成交总价为176787万元。成交土地中住宅用地(含动迁配套房)共2幅、办公用地1幅、商业用地1幅，其余均为工业用地。4、成交地块溢价率分析本月地块29幅出现溢价情况，其中溢价幅度最高的为2011年20号公告南汇区新场工业区53号（D2-1-1）地块，起始价989万元，由上海代萌实业有限公司以4800万元的价格拍得，溢价率为385%，楼板价为1825元/平方米。四、重点地块2、拿地企业分析2011年4月27日，上海三湘股份有限公司，上海聚湘投资有限公司竞得闵行区虹桥商务区核心区一期09号地块，该地块底价为46271万元，成交价52500万元，成交楼板价为11251元/平方米，溢价率13%，地块属性为纯商业用地。上海三湘股份有限公司、上海聚湘投资有限公司都是以房地产业为核心，其中上海三湘股份有限公司是集建筑安装、建材加工、装饰设计、房产经纪、物业管理于一体的大型民营企业，拥有房地产开发、物业服务、装饰施工三个国家一级资质。上海的大型房地产项目主要有三湘芙蓉花苑、三湘世纪花城、三湘四季花城、三湘商业广场、上海三湘海尚、三湘七星府邸、三湘未5©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海市4月房地产市场报告来海岸等，并在深圳投资建设了三湘海尚花园，产品领域涉及住宅、商业、酒店式公寓等。6©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海市4月房地产市场报告第五章、商品住宅市场一、供求关系分析供、求持续回升2011年4月，供、求持续上升，而由于供应增幅小于成交增幅，致使供求比回升，从上月的1：0.36上升到了本月的1：0.55。二、供应量分析1、供应总量分析供应量持续回升，环比增加5.67%2011年4月，全市商品住宅市场新增供应量为115.4万平方米，与上月的109.2万平方米新增供应相比，环比上升5.67%；2、供应结构分析价格段分析2011年4月，细分商品住宅价格段来看，40000元/平方米这一面积段的供应量上升最为明显，环比上月增加了196.81%；另外，7000元/平方米供应量突破真空，本月新增55944平方米。面积段分析2011年4月，细分商品住宅面积段来看，70平方米这一面积段增幅最为明显，本月新增供应53633平方米，环比大幅上升225.76%。3、市场存量分析CRIC系统数据显示，2011年4月上海市商品住宅存量共计737.03万平方米，环比3月的665.35万平方米，上升了10.77%；而套数方面，4月共计存量50992套，环比上升10.55%。7©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海市4月房地产市场报告4、新盘数据分析（1）、区域分析CRIC系统数据显示，2011年4月，外环外共有26个项目，环比上月增加1个项目，占全市新推案比例达到60%；另外，本月内环内新增3个项目供应，环比上月持平。CRIC系统数据显示，4月，别墅类的项目供应回落，共有16个项目，741套房源推出。而二房和三房房源也有49个项目。上市房型分析据CRIC中国房地产决策咨询系统显示，4月共推出了4714套二房房源，占新推房源总量的比例达到49.6%。而三房房源本月共推出2251套，占比为23.7%。三、成交量分析1、成交总量分析商品住宅成交量持续回升，增幅达61.91%2011年4月，全市商品住宅市场成交量大幅回升，共成交了63万平方米，环比2月38.9万平方米，环比回升61.91%。四、供求对比分析价格结构对比2011年4月，全市分价格段供求对比来看，10000-15000元/平方米的供求比增幅明显，从3月的1：0.24上升至4月的1：1.06。8©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海市4月房地产市场报告面积结构对比2011年4月，全市分面积段供求对比来看，200-250平方米这个面积段的供求比增幅最为明显，从3月的1：0.14上升到了4月的1：0.22。五、成交均价分析商品住宅成交均价上涨2.35%2011年4月，全市商品住宅成交均价为22881元/平方米，环比上涨2.35%。六、热点板块嘉定新城板块2011年4月，嘉定新城板块依然是成交量最高的板块，共计成交了6.19万平方米，成交均价为15538元/平方米。9©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海市4月房地产市场报告第六章、办公市场一、市场综述2011年4月，上海市销售型办公市场供应量为10.0万平方米，与上月相比大幅下跌24.4%；本月成交13.8万平方米，环比上月下跌22.8%；成交均价为24469元/平方米，与上月相比下跌17.1%，与2010年同期相比大幅上涨27.1%。本月，销售型办公市场供应、成交双双大幅下跌，市场供不应求。供应方面，本月主要供应项目为中冶祥腾城市广场，本月供应38713平方米。成交方面，本月以纯办公型写字楼成交为主趋势，本月无项目被整体收购。二、供求关系分析2011年4月，上海市销售型写字楼供应总量为10.0万平方米，同比大幅下跌67.0%，环比相比大幅下跌24.4%；成交量为13.8万平方米，同比下跌26.1%。供求比值为1：1.38市场供不应求。清明小长假，加上4月5日央行“出其不意”宣布4月6日再次加息0.25个百分点，二者“双管齐下”，给连续3月成交稳步攀升的上海写字楼成交市场迅速“降温”，上海写字楼成交套数和成交面积上周双双下跌。10©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海市4月房地产市场报告三、市场供应量分析1、供应总量分析2011年4月，办公楼市场供应总量为10.0万平方米，环比上月下跌24.4%，同比大幅上涨67.0%。本月中心城区供应4.2万平方米。本月的供应量环比大幅下跌。本月供应最大的为嘉定区中冶祥腾城市广场项目，占全市供应总量的91.6%。本月共有6个项目供应，新增项目个数环比加少2个。四、市场成交量分析1、成交总量分析4月，上海市可售型成交量共13.8万平方米，环比上月大幅下跌22.8%，同比大幅下跌26.1%。其中，中心城区成交量为7.0万平方米，环比大幅下跌36.7%，与去年同期相比涨幅为17.1%；远郊区域成交达6.7万平方米，与环比上涨0.2%，同比下跌46.7%。清明小长假本已对上海写字楼成交造成影响，4月5日宣布的2011年楼市第3次加息，更是“雪上加霜”，虽说本次加息主要针对的是日趋严峻的通货膨胀，但它同时带给楼市的影响不容小觑，首先“从紧”的货币政策和“丝毫不见松口”甚至将更加严厉的楼市调控给购房者带来的心理影响可能甚于实际影响，商业地产很难“一枝独秀”，楼市很可能在“从紧”的系列政策面前“一损俱损”。11©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海市4月房地产市场报告2、成交结构分析4月，各环线成交所占比重中，各环线除内环内外均出现不同程度的涨跌情况。其中值得注意的是内中环，本月占全市比重较大环比上月有大幅上涨，主要项目为徐汇区绿地滨江中心项目，本月成交12725平方米。4月，上海市可售型写字楼100平方米以下小户型的成交量依然较大，本月较上月增加9.49个百分点,目前小于100平方米的小户型依然是市场的主力。五、成交价格分析4月，上海市写字楼月度成交均价为24469元/平方米，环比下跌17.1%，与去年同期相比上涨27.1%。中心城区成交均价32965元/平方米，环比上月大幅下跌15.1%，同比上涨8.8%；远郊区域成交均价15587元/平方米，与上月相比上涨10.6%，环比大幅下跌11.4%。本月成交主力集中在15000-20000元/平方米内，成交占比达34.4%，该价格段主要成交项目为：上海江桥万达广场等目前市场上在售的写字楼均在此价格区间内。12©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海市4月房地产市场报告第七章、商业市场一、市场综述4月份上海市销售型商业营业用房市场供求比为1：1.33，供应成交均大幅上涨，呈现供不应求的局面。本月销售型商业营业用房供应量为16.6万平方米，环比上月增加7.7万平方米，涨幅85.6%。销售型商业营业用房成交面积为22.1万平方米，环比上月增加4.8万平方米，涨幅27.9%。销售型商业营业用房成交均价为15493元/平方米。二、供求关系分析4月市场同比来看：供应量同比大幅下跌50.7%；成交量同比大幅上涨18.3%，供应量小于成交量，供不应求；环比来看：本月市场供应、成交均大幅上涨，可见，上海商铺市场“回暖”，“量价齐升”，迎来久违的“春天”。三、供应量分析4月份上海市销售型商业营业用房供应量为16.6万平方米，供应相比上月大幅增加37.8%。1、供应总量分析4月份中心城区新增销售型商业营业用房2.4万平方米，本月环比上月大幅增加37.8%；远郊区县新增销售型商业营业用房14.2万平方米，环比大幅增加97.2%，主要供应项目为上海国际机电五金城，供应面积占到远郊城区总供应量的23.4%。2、新盘数据分析本月占全市供应排行榜一、二、三位的是嘉定区、浦东区和松江区项目，分别为推出33274平方米的上海国际机电五金城项目、推出16709平方米的天和湖滨家园项目和推出13953平方米的上海国际礼品城项目。本月中心城区供应本月大幅上涨，为2.4万平方米，2009.813©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有上海市4月房地产市场报告环比上月增加0.7万平方米；远郊区县供应为14.2万平方米，占到全市总供应的85.5%，环比上月增加7.0万平方米。值得关注的是本月远郊县中的嘉定区区，本月供应51123平方米，环比上月大幅上涨825.0%。四、成交量分析4月上海市销售型商业营业用房成交面积22.1万平方米，环比大幅上涨27.9%，中心城区成交量环比大幅上涨，涨幅139.7%，远郊区域成交量小幅上涨，涨幅7.2%。本月成交量排行第一的是卢湾区华丽家族汇景天地项目，本月成交201套，共39516平方米。1、成交总量分析中心城区4月成交6.5万平方米，环比大幅上涨139.7%，其中卢湾区的华丽家族汇景天地项