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市场周报（2011.08.29-09.04）11苏州市场周报(2011.08.29-09.04)市场周报（2011.08.29-09.04）2一、宏观环境1.1政策法规……………………………………………………P41.2城市建设……………………………………………………P51.3经济发展……………………………………………………P7二、一级市场2.1苏州市区-土地出让情况……………………………………P82.2苏州市区-土地交易情况……………………………………P9三、二级市场3.1苏州市区-成交套数分析……………………………………P113.2苏州市区-成交面积分析……………………………………P143.3苏州市区-本周新增供应……………………………………P173.4苏州市区-周供求比分析……………………………………P183.5苏州市区-本周楼盘开盘……………………………………P203.6苏州市区-本周楼盘活动……………………………………P223.7苏州市区-本周楼盘报广……………………………………P233.8本周专题1-营销创新手法…………………………………P27目录:3政策：《苏州规定新建住宅阳台应设污水收集系统》发布日期：2011-08-30摘自：正文：由市住建局、市水务局制订的《关于加强新建居住建筑阳台污水收集系统的通知》昨起向社会各界广泛征求意见。按照该通知的征求意见稿，建筑面积小于90平方米的新建住宅建筑的所有阳台（包括有顶的户内花园和底层庭院）应设置阳台污水收集系统，阳台部分的雨水可接入污水管道；地下层居住建筑应设置污水收集系统。建筑面积大于90平方米但小于144平方米的新建住宅建筑的所有阳台（包括有顶的户内花园和底层庭院）宜结合套型布局设置阳台污水收集系统，建筑面积超过144平方米且设有专用洗衣空间的住宅除外。每套保障性住房应设一个开敞式或封闭式阳台，阳台内应布置洗衣机位置及相应给排水专用管道。针对这些要求，征求意见稿明确，设计单位在工程设计中应采取相应技术措施，确保排水通畅和设施安全运行。施工图审查机构、质量监督机构和排水管理部门应将阳台污水收集系统的要求纳入到施工图审查、质监和竣工验收备案等管理工作范畴中，一并予以落实。小区的物业管理单位应在住宅使用说明书中明确告知业主，并根据物业服务合同做好阳台污水收集系统的管理和维护。据悉，该做法旨在确保将居民日常生活中产生的生活污水最大限度地纳入污水收集系统。[点评]：此后新建楼盘竞争优势更明显，居民的生活环境可进一步改进。政策法规城市建设经济发展4政策：《财政部、国税总局:夫妻“房产加名”免征契税》发布日期：2011-09-01摘自：正文：财政部、国税总局联合刚刚发布通知，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。此通知发布之日即开始执行。[点评]：这是一项亲民政策，将掀起一场加名热潮。政策法规城市建设经济发展5政策：《新区中心组团升级蓝图落定》发布日期：2011-09-01摘自：正文：休闲、居住、商贸城市功能全面提升苏州综合主城核心落定新区中心组团伴随着苏州城市规划“北扩西进”的进行，新区的规划发展受到了越来越多人的关注。高新区的发展定位是为以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导，融现代文化和传统文化于一体，建设成科技、文化、生态、高效的现代化新城区。从规划的布局上来看，整个区域被划分成“三大片区、五大组团”，其中，发展比较成熟的中心组团（狮山片区），以“E”形中心体系为支撑，一心、一带、双核、六片的结构格局，公共体系结构在城市“T”状公共发展轴的基础上延伸枫津河、竹园路两条新区公共服务轴线，以实现城市和新区的功能互补与完善，撑起了具有魅力的新区服务中心和宜人居住片区。中心组团东临京杭大运河，西界金枫路，南到向阳路，北至马运路，总用地面积约21平方公里，规划总人口约40万人，其中枫桥片区约15万人，狮山片区约25万人。苏州总体规划提出将新区与古城整合为综合主城，主城中心沿运河两岸、狮山路周边发展，狮山片区的功能得到最大程度的提升。新区面临又一次全新的发展机遇，规划基于中心组团功能定位对其发展提出“四城”规划建设目标，即“山映古城、水韵绿城、商荣主城、居宜新城”。[点评]：将影响新区的房地产市场，拉动新区及古城的房价；枫津河、竹园路等附近的楼盘可能会受追捧，抬高价格。图示见下页政策法规城市建设经济发展6新区组团规划示意图政策法规城市建设经济发展7本周无焦点信息政策法规城市建设经济发展8一、宏观环境1.1政策法规……………………………………………………P41.2城市建设……………………………………………………P51.3经济发展……………………………………………………P7二、一级市场2.1苏州市区-土地出让情况……………………………………P82.2苏州市区-土地交易情况……………………………………P9三、二级市场3.1苏州市区-成交套数分析……………………………………P113.2苏州市区-成交面积分析……………………………………P143.3苏州市区-本周新增供应……………………………………P173.4苏州市区-周供求比分析……………………………………P183.5苏州市区-本周楼盘开盘……………………………………P203.6苏州市区-本周楼盘活动……………………………………P223.7苏州市区-本周楼盘报广……………………………………P233.8本周专题1-营销创新手法…………………………………P273.9本周专题2-市调结果分析…………………………………P293.10本周专题3-平层产品研究…………………………………P73目录:9序号地块位置编号土地面积㎡用途出让年限年容积率建筑密度起报总价万元1东方之门北星港街西苏园土挂（2011）0934377商服403.4-4.8/330022苏华路南星州街东苏园土挂（2011）1016057商服403.2-4.9/157363星洲街北星港街西苏园土挂（2011）1114576商服403.2-4.650-80134104苏惠路北星港街西苏园土挂（2011）1213836商服酒店式公寓40/708.9-11.850-80417975苏惠路北星州街西苏园土挂（2011）135885商服酒店式公寓40/7012.5-16.550-80265096苏绣路南星港街西苏园土挂（2011）1417998商服407.0-9.050-8027538表1：园区六宗地块出让情况表从用途来看，本次挂牌的土地基本为商业用地；从容积率来看，13号土地可建超高层；[点评]：成交情况出让情况10本周无焦点信息成交情况出让情况11一、宏观环境1.1政策法规……………………………………………………P41.2城市建设……………………………………………………P51.3经济发展……………………………………………………P7二、一级市场2.1苏州市区-土地出让情况……………………………………P82.2苏州市区-土地交易情况……………………………………P9三、二级市场3.1苏州市区-成交套数分析……………………………………P113.2苏州市区-成交面积分析……………………………………P143.3苏州市区-本周新增供应……………………………………P173.4苏州市区-周供求比分析……………………………………P183.5苏州市区-本周楼盘开盘……………………………………P203.6苏州市区-本周楼盘活动……………………………………P223.7苏州市区-本周楼盘报广……………………………………P233.8本周专题1-营销创新手法…………………………………P273.9本周专题2-市调调研分析…………………………………P293.10本周专题3-平层产品研究…………………………………P73目录:12本周吴中成交量最多，主因半月来吴中新增供应较多及商家优惠力度较大。本周古城受各方面政策及供应量少的叠加影响，成交量相对较少。[点评]：图1：苏州市区“成交套数”占比图（8.29-9.04）相城,325,18%吴中,687,39%园区,349,20%新区,292,16%古城,117,7%数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统成交面积新增供应周供求比成交套数13图2：苏州市区“成交套数”环比图（近5周）[点评]：本周商品住宅成交1866套，环比增加663套，涨幅55%，8月以来各大商家的大量推盘以及优惠措施，对成交量有了一定的影响。1203186617701767137205001000150020008.01-8.078.08-8.148.15-8.218.22-8.288.29-9.04套数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统成交面积新增供应周供求比成交套数140100200300400500600700800古城15398149171117园区403759387666349新区98155150306292吴中538410252368687相城1803452653553258.01-8.078.08-8.148.15-8.218.22-8.288.29-9.04[点评]：图3:苏州市区“成交套数”走势图（近5周）本周吴中成交量区域成交最多，主因半月来新增供应较多，优惠力度大的影响；本周古城成交量相对较少，受区域供应量少及各类政策的叠加影响。数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统成交面积新增供应周供求比成交套数15[点评]：图4：苏州市区“成交面积”占比图（8.29-9.04）本周吴中成交量最多，主要受到近半月来区域中新增供应较多，商家优惠幅度大的影响本周古城受各方面政策及供应量少的叠加影响，成交量相对较少。古城,14449,7%新区,34839,18%园区,42250,21%吴中,64939,33%相城,41742,21%数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统新增供应周供求比成交套数成交面积16136,900215,173198,221171,298147,229050,000100,000150,000200,000250,0008.01-8.078.08-8.148.15-8.218.22-8.288.29-9.04㎡[点评]：本周商品住宅环比下降16,952㎡，下降7.8%，虽有小幅下降，但并不明显，总体呈上升趋势，要受部分区域供应量较多及各大商家活动、优惠措施等力度较大的影响。图5：苏州市区“成交面积”环比图（近5周）数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统新增供应周供求比成交套数成交面积17020000400006000080000100000古城1959310140165511935414449园区4613075405443667978042250新区1071515387181953079534839吴中5108333453268884239364939相城19708369143090042852417428.01-8.078.08-8.148.15-8.218.22-8.288.29-9.04[点评]：数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统图6：苏州各区周成交面积环比分析图本周吴中成交量区域成交最多，主因半月来区域新增供应较大；本周古城成交量相对较少，受区域供应量少及各类政策的叠加影响。成交面积新增供应周供求比成交套数18表2：商品房新增供应表(8.29-9.04)从区域属性看，本周园区、平江有新增预售，共2个楼盘。从供应