XXXX年9月北京及环北京房地产市场分析

2016年9月北京房地产市场分析云房数据研究中心2016年10月政策篇市场篇目录目录一目录二政策面：调控政策密集出台，或将抑制房价上涨市场面：全国市场面向好，价格上涨城市明显增多资金面：利率继续维持低位，银行收紧态势趋显北京环北京政策面|调控政策密集出台，或将抑制房价上涨3今年以来，随着楼市的房价的暴涨，热点城市相继升级或重新出台了房地产调控措施。从调控手段来看，包括限购、限贷政策，控制房价涨幅、限地价竞房价、熔断摇号、缩短土地款缴清时限、现房销售、规范市场交易等。国庆期间，面对疯涨的房价和潜在的资产泡沫风险，在“因城施策”的政策背景下，房地产限购政策相继在重点城市出台。从9月30日晚间到10月6日的假期时间内，限购新政就相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等二十个城市落地。因此，2016年“国庆”成为史上房地产调控政策最为密集的假期。在新政的作用下，会使楼市成交快速下调，市场进入观望期，原本恐慌入市的购房者回归理性，房价或将在今年四季度开始调整。政策面|收紧楼市政策成趋势，南京频出调控政策4时间城市内容3月25日上海社保年限两年改五年，提高首付比例3月25日深圳差别化信贷，社保年限“1改3”4月1日廊坊廊九条，非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款不得低于30%5月5日北京通州公寓限购7月1日合肥差别化信贷8月12日苏州重启限购限贷8月12日南京提高二套房首付比例8月31日厦门对144㎡及以下的普通商品住房限购8月31日武汉非本地户籍第二套房限购，本地户口的第二套房首付比例提高到40%9月14日郑州扩大居住用地供应规模、严控土地竞拍溢价率、公积金住房贷款金额等调控新政9月18日杭州在市区限购范围内，暂停向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品房和二手房9月25日南京政府出台了主城区住房限购政策9月26日南京“宁十三条”稳楼市，控房价9月29日昆山非苏州市户籍居民家庭购买第2套住房，需提交1年社保证明9月29日福州提高土地竞买条件，加强商品房价格管理2016年以来热点城市收紧政策一览表统计时间：2016.01.01-2016.09.29政策面|国庆节“20城”调控政策纷纷出台5城市内容限购限贷北京明确重启“90/70”政策；2套房为非普通自住房首付至少七成深圳明确重启“90/70”政策；市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房苏州户籍居民有三套房者，不得再买房；房企价格过高将被约谈南京市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；2套房首付提至8成厦门限购面积从144提高到180平，外地户籍购房门槛提高合肥在市区范围内，第三套禁购，首套房首付比例调整为30%广州2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款郑州拥有两套房者限购180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30%珠海本地限购3套外地限购1套144平方米及以下住房，而二套房首付不低于40%济南购买首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有三套住房的暂不得再购房福州1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%，三种类型居民家庭购房将受限制无锡二套房首付比例提至40%，非本市户籍限购二套房，对土地出让设置最高限价分区限制天津拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房，其商业贷款首付比例也提高至40%成都分区域限购，二套房首付比例不低于40%；部分区域单人只能新购一套房武汉汉阳等区实行住房限购限贷，本地户口居民购房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁贷稳定市场南宁商品房实售价格不得高于预售申报价惠州预售商品房时，应当取得商品房预售许可证佛山预售商品房时，应当取得商品房预售许可证东莞申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%，2套房最低首付款比例不低于40%国庆节前后各地调控政策一览政策面|京“930”新政出台6一、优化供应结构加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%；进一步加大自住型商品住房用地供应。二、完善差别化住房信贷提高首付比例：首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。认房又认贷：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。三、强化交易管理强化“控地价、限房价”的交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨；加强对房地产开发企业及其销售行为的管理，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，期房预售的暂不核发预售许可证书、现房销售的暂不办理现房销售备案；加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理，全面实施存量房交易资金监管；严肃查处房地产市场违法违规行为，加大市场监管执法力度；切实加强组织领导，建立本市加强房地产市场监管工作联席会议制度。政策内容：优化供应结构及交易管理，实行差别化信贷政策面|供求双向调节，促进市场平稳发展7确定重启“70/90政策”，加大自住房房供应，新政通过加大住宅用地，调整土地供应结构，从源头上保证了增加住房供给，既满足了百姓的刚性住房需求，又能对稳定房价起到一定作用。提高首付比例，认房又认贷，其目的在于打击投资性需求的释放，让住房回归居住功能，抑制投机、保证刚需、稳定市场和房价、支持资金流向实体经济。政策收紧，四季度或将量降价稳：政策对投资需求打击最为明显，改善性需求也是限贷限购的主要对象，预计四季度成交量将有明显下滑。此外，政策收紧改变市场预期，加重买卖双方观望情绪，价格涨幅将放缓，年内将总体维持平稳。政策解析：政策收紧改变市场预期，价格涨幅趋缓京八条的出台，短期内公寓或将获利，但公寓相关的政策预计也会很快出台，长期看，小户型低总价的公寓作为刚需住宅的替代，仍然有比较稳定的需求。8市场面|全国市场面向好，价格上涨城市明显增多711026865122837423943393840373734545149485157-52-65-67-70-64-58-60-61-61-48-34-28-20-18-16-18-23-16-24-25-28-13-10-13-14-12-9-80-60-40-200204060806月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月2014年2015年2016年70大中城市二手住宅价格变动情况价格上涨的城市个数价格下降的城市个数821000122121820273135392733393847626559555164-55-64-68-69-69-67-66-64-66-50-48-43-34-29-26-21-33-27-27-24-15-8-5-4-10-16-4-80-60-40-200204060806月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月2014年2015年2016年70大中城市新建住宅城市价格变动情况价格上涨的城市个数价格下降的城市个数全国价格呈上涨趋势9资金面|全国利率继续维持低位，银行收紧态势趋显城市2016年8月2016年9月变化情况城市2016年8月2016年9月变化情况天津4.11%4.12%0.01%郑州4.39%4.39%0.00%佛山4.17%4.17%0.00%大连4.40%4.40%0.00%珠海4.17%4.18%0.01%杭州4.40%4.40%0.00%广州4.20%4.19%-0.01%苏州4.41%4.40%-0.01%青岛4.20%4.20%0.00%上海4.41%4.41%0.00%北京4.21%4.23%0.02%福州4.42%4.41%-0.01%成都4.25%4.25%0.00%南京4.42%4.42%0.00%重庆4.31%4.29%-0.02%深圳4.42%4.43%0.01%宁波4.30%4.30%0.00%厦门4.42%4.43%0.01%无锡4.32%4.30%-0.02%石家庄4.43%4.43%0.00%2016年9月20城市首套房贷利率TOP20排行榜及变化情况数据来源：融360101967199048121620利率环比下降利率持平利率环比上升35城市利率变化情况8月9月从城市角度看，银行的收紧态势表现的较为明显政策篇市场篇目录目录一目录二一手房市场：金九楼市供需两旺，房山成为新房楼市主力军二手房市场：价格涨幅再次扩大土地市场：9月土地市场成交遇冷，多宗经营性地块入市市场预测：短期回归理性，中期看货币政策北京环北京11一手房|“金九”供应激增，年内中小户型集中供应2016年9月，一手商品房共供应90.7万㎡，环比上升55.8%，同比下降31.9%；2016年1-9月，一手商品房累计供应958万㎡，与去年同期相比下降16%。从今年的供应特征来看，年内新增供应小户型居多。备注：一手房数据统计包含期房和现房，含自住房，剔除保障房、车位及其它8,0859,32613,80013,0975,6317,9500.050.0100.0150.0200.0250.0050001000015000200002015年1月2015年4月2015年7月2015年10月2016年1月2016年4月2016年7月万㎡套北京一手房新增供应走势新增供应套数新增供应面积(万㎡)2015年1-9月2016年1-9月同比新增供应面积（万㎡）958.0804.8-16.0%新增供应套数（套）7700611298946.7%北京一手房供应变化情况12一手房|房山成新房供应主力区域2016年9月，房山新增供应套数为2170套，占总成交套数的27.3%；2016年1-9月，房山新增供应占全市总供应套数的18.6%，新增套数为14154套。217018721733744698418154109401205001000150020002500房山大兴顺义丰台朝阳昌平海淀门头沟怀柔密云2016年9月北京一手房各行政区新增供应套数情况14154888487287962741567326478593939663194114750630423523343050001000015000房山大兴顺义通州门头沟平谷昌平丰台朝阳海淀石景山密云东城延庆西城怀柔2016年1-9月北京一手房各行政区新增供应套数情况13一手房|9月别墅供应翻两番，自住房零供应25.67.111.26.35.42.532.720.720.011.85.50.00.010.020.030.040.0普通住宅别墅公寓办公商业自住房万㎡北京各业态新增供应面积对比2016年8月2016年9月环比上升190%224.9216.2115.8110.572.061.20.050.0100.0150.0200.0250.0办公公寓普通住宅别墅商业自住房万㎡北京1-9月各业态新增供应面积对比年内办公供应面积领跑其他业态14一手房|成交热度提高，价格结构性上涨传统金九旺季影响，新房市场升温2016年9月，新房市场成交热度提高，一手商品房共成交166.0万㎡，环比上升13.5%，同比上升26.6%；价格方面，受自住房交易量大幅萎缩，新房价格大幅上涨，为35829元/㎡，环比上涨16.4%，同比上涨28.1%。备注：一手房数据统计包含期房和现房，含自住房，剔除保障房、车位及其它131.12166.0327963358290100002000030000400000601201802403002015年1月2015年4月2015年7月2015年10月2016年1月2016年4月2016年7月元/㎡万㎡北京一手房量价走势成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)15一手房|“国庆周”新房网签量优于去年同期，环比大幅下降备注：一手房数据统计包含期房