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长春世联吉林四平_万达广场项目——市场调研报告谨呈：万达集团2013年1月本报告是严格保密的。目录2宏观背景研究1项目本体分析3各物业市场研究4核心结论总结2辽宁四平_万达广场项目_市场调研报告3长春世联33项目本体解析1对本项目自身的审视——本体。本报告是严格保密的。【项目区位】位于四平铁东区，政府重点规划的东南生态新城核心地段，紧邻紫气大道、东山大道，交通便利，通达性强，距离城市核心商圈及高铁站均在5公里之内项目位置：位于四平市铁东区铁东广场东南角，政府重点规划的东南生态新城核心地段，连接传统商业中心及未来的高铁商务中心，距离四平高铁站4.5公里，距离城市核心商圈仅为3公里区域交通：南面紧邻城市新的东西交通主干道紫气大路，东面紧邻铁东区南北向主干道东山大街，交通通达性强；区域内横纵路网交织，整体交通网络完善、便利4烟厂路南一经街北一经街四平站高铁站铁东广场四平市公主岭市双辽市梨树县伊通满足自治县长春市铁西区铁东区红嘴经济开发区（国家级）循环经济示范区铁东经济开发区四平经济开发区（省级）商业中心高铁商务中心东南生态新城本报告是严格保密的。【项目四至】地块南临紫气大道、华亿紫金城；北临南四纬路、东方居小区、不夜城及西北角的铁东广场；东临东山大街及东北角的金水名居，临近热电厂，对未来客户心理上将有一定影响；西临南九经路及海银花园；内部主要建筑附着物为三中南校区铁东广场南四纬路不夜城紫气大路南九经街东山大街三中高中部5热电厂本项目本报告是严格保密的。【项目配套】项目地处铁东区主要地段，周边教育、医疗、商业等各项配套完善，生活便利政府机构医疗配套教育配套商业配套6三中南校区三中主校区四平一中南一纬小学四平二中八马路小学二马路小学海银技校第三职高十三中轻化工学校不夜城欧亚购物中心中央东路小学铁东区政府铁东区国土局第一人民医院铁东区法院铁东实验小学第一实验小学肠胃专科医院结核病医院铁东医院皮肤病医院中医医院教育配套高中：四平一中（省重点高中）初中：三中（市重点初中）、二中、十三中小学：二马路小学、八马路小学、南一纬小学等医疗配套四平市第一人民医院（二级甲等）、中医医院（二级甲等）、铁东医院等，整体由于由于成立时间较久，实力相对弱于铁西区的两家三甲医院（中心医院、第三人民医院）商业配套欧亚购物中心及商业步行街、不夜城是区域内的主要商业配套政府机构铁东区政府、国土局、法院等本报告是严格保密的。【项目指标】项目总占地为260亩，总建筑面积约74.63万平米，是四平市规模最大的城市综合体项目，规模效应、品牌效应和区域价值明显项目体量总占地面积：260亩总建筑面积：74.63万平米，其中地上61.53万平米，地下13.1万平米容积率：3.55持有物业：17.7万平米销售物业：56.56万平米限制条件项目预估对外遮挡49户，对内遮挡约32户；序号指标面积（数量）备注总体指标1规划用地17.32公顷约合260亩2总建面地上61.53万平方米共74.63万平米3地下13.1万平方米4容积率3.555建筑密度45%6绿地率15%7建筑高度100米8公建占比49.2%9停车总数辆持有物业指标10购物中心地上8万平方米共17.7万平米11地下6.5万平方米12五星级酒店地上2.6万平方米地下0.6万平方米销售物业指标13住宅建筑面积37.26万平方米共56.56万平米14室外商业街建筑面积8万平方米15写字楼面积11.3万平方米16可售车位1400个7本报告是严格保密的。属性界定区位价值高交通便利教育资源丰富位紧邻城市主干道紫气大路，周边多条交通道路横纵交织，道路通达性较高周边配套较为完善，教育配套资源突出位于政府重点规划发展的东南生态新城，是连接市区商业中心及高铁商务中心的重要地段，区位价值高关键词：大型综合体大型综合体项目，具有品牌效应、规模效应综合体项目用地，多功能、多业态共存，综合价值高SWOT分析城市重点发展东南新城，区位价值高交通便利、周边配套完善、教育资源强大型综合体项目，万达品牌全国知名度高且拥有成熟的产品线东南生态新城的重点规划及高铁站的开通，加快区域的发展目前房地产市场发展较为初级，需一线开发品牌引领综合体供应少，市场存在需求城市人口和人均收入有限，第三产业发展较慢周边多为刚需项目，存在一定的低价威胁东北部的热电厂存在一定的干扰东侧为在建住宅，损失部分沿街面本地市场缺乏高层豪宅产品，客户接受度不确定优势：劣势：机会：威胁：8辽宁四平_万达广场项目_市场调研报告9长春世联9宏观经济&城市规划2宏观背景研究——城市。本报告是严格保密的。【城市经济】2012年四平GDP产值为1186亿元，同比增速为20.6%，经济形势良好，全省占比8.72%，省内位居第四位；人均GDP产值为35023元，增长速度有所减缓，省内排名靠后数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报10四平市2006-2012年GDP走势（亿元）四平市2006-2012年人均GDP走势（元）吉林省主要城市2012年GDP排名（亿元）平均值1512平均值46490吉林省主要城市2012年人均GDP排名（元）本报告是严格保密的。【资产投资】2011年四平的固定资产投资450.6亿元，房地产开发投资37.3亿元，占比8.3%，省内排名第6位，房地产投资虽逐年递增，但所占比例较低，房地产业并不强势，处于初期发展阶段11数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报四平市2006-2011年社会固定资产、房地产开发投资2011年吉林省主要城市投资对比亿元亿元2011年四平市社会固定资产投资450.6亿元，其中房地产开发投资37.3亿元，占比仅为8.3%，房地产业对城市整体经济的拉动性较弱2011年四平市社会固定资产投资额较省内主要城市处于中游地位，排名第6位；房地产开发投资额及占固定资产投资的比重均位居第6位，房地产业并不发达本报告是严格保密的。【产业结构】四平以第二产业发展为主，在产业结构中处于相对强势的地位，而第三产业的比例一直保持在30%-35%之间，发展较为稳定四平产业格局以二产为主，一、三产比重相当，其中工业发展较明显，近年工业的产值占GDP比例始终占到40%以上，2011年第二产业对四平经济增长的贡献率达到65.8%，占据绝对优势，说明了四平目前是以二产为主的传统工业城市；目前阶段，第三产业要取代第二产业在产业结构中的优势地位，还有比较大的难度。工业明显的结构优势地位、人均收入水平及消费水平较低、人口数量少是制约四平第三产业所占比重上升不快的原因；目前四平三大支柱产业为现代装备制造、农产品加工和能源产业。12数据来源：四平市国民经济和社会发展统计公报、四平年鉴本报告是严格保密的。【支柱产业】四平以现代装备制造、农产品加工及能源产业为支柱产业，聚集大量的专业性强的大中型企业，促进城市经济的快速发展13现代装备制造装备制造业是四平的传统优势产业，四平市现代装备制造业主要生产汽车配件、换热器、改装车、大客车、收割机、装载机等，其中以汽车配件发展迅速。主要企业：一汽四平专用汽车有限公司、奋进专用汽车有限公司、一汽四平长江客车有限公司、四平专用汽车集团、公主岭金优专用车、公主岭汽车改装厂等农产品加工农产品加工业是四平市经济发展的重点支柱产业，四平主城区尤以糖、酒业为突出代表，而公主岭、梨树县则农畜产品加工的重点区域。吉林四平梨树农畜产品加工产业示范基地已通过省级专家评审列入国家审核名单，年内将成为国家级新型工业化产业示范基地。主要企业：中粮生化能源（公主岭）有限公司、黄龙食品工业有限公司、梨树天丰农业集团有限公司、山东禹城绿健梨树公司、新天龙已与吉粮酒精制造企业、上海亿丰公司、金士百能源产业四平市的能源产业主要以风能、太阳能、生物质能、地源热泵为主，形成了较为完整的产业发展领域。风能资源总储量达9900兆瓦，风速稳定、可开发面积大，适用于大规模并网发电。另外还有丰富的玉米秸秆、玉米芯、稻壳、稻草、畜禽粪便及农村废弃物等生物质资源。主要企业：国电、华电、华能、中广核能源农产品加工现代装备制造本报告是严格保密的。【产业发展】第二产业的快速发展，大中型企业数量的增多，促使四平中间阶层的人群数量迅速增长，加之四平城市化的大力建设，将有助于四平房地产消费群体的不断扩大14数据来源：四平市国民经济和社会发展统计公报、四平年鉴第二产业的快速发展，大中型企业数量的增多，有助于四平房地产消费群体扩大，消费层次提升，主要表现为城市中高端收入人群数量扩大，以及大量中低端收入人群财富等级提升城市化进城的加快发展，为房地产市场的发展提供了强有力的客源支持城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段四平城市化率53%（2011年）世界城市化进程阶段性规律图发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移本报告是严格保密的。【三产结构】房地产业的产值在第三产业发展行业中排名第四位，占第三产业总产值的8.7%，房地产行业存在较大的发展空间15数据来源：四平市国民经济和社会发展统计公报、四平年鉴2011年四平市第三产业发展行业分布均衡，其中批发零售、交通运输仓储邮政、住宿和餐饮业分别为前三甲，房地产业产值约25亿元，三产之中排名第四亿元2011年四平市第三产业主要行业产值本报告是严格保密的。【居民收入】城市产业的不断发展，居民收入水平逐年提高，2011年四平人均可支配收入达到18483元，整体收入水平位居省内第四16数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报注：2008年受金融危机影响，居民收入水平的增幅下降，之后基本保持稳定的态势本报告是严格保密的。【居民储蓄】2011年四平市人均储蓄量达13410元，同比增长17.26%，但在省内排名靠后，居民储蓄意识不强，将刺激人均消费的提升17数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报平均值21404本报告是严格保密的。【居民消费】消费群体的扩大，直接表现为社会消费零售总额逐年提升，省内排名第四，2011年人均消费性支出为11291元，省内主要城市中排名倒数18数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报2006-2011年四平市社会消费品零售总额2011年吉林省主要城市社会消费品零售总额2011年吉林省主要城市人均消费性支出2006-2011年四平市人均消费性支出亿元亿元元元本报告是严格保密的。【人口结构】四平人口增长速度相对缓慢，2011年城市化率有较大提高，市区人口仅为60.6万人，较低的人口数量将制约四平房地产发展速度2011年四平全市总人口数量约为341.1万人，近几年增长速度缓慢，全市非农业人口数量为180.7万人，城市化率达到53％2011年四平市区总人口数量为60.6万人，非农业人口数量为54.9万人2006-2011年，四平市人口数量整体增长缓慢，在吉林省主要城市中排名第三，高于平均水平，人口的缓慢增长和城区人口少在一定程度上制约了四平房地产的发展，但是另一方面四平房地产投资的快速增长，使得目前四平市房地产市场出现供大于求的现象平均值是305.519数据来源：吉林省及四平市国民经济和社会发展统计公报本报告是严格保密的。【人口结构】大量的人口主要集中在周边县市，其中公主岭、梨树县人口占比较大，而四平城区人口数量较少，铁东区数量相对较多于铁西区，而铁西区全部为非农业人口20数据来源：四平市国民经济和社会发展统计公报四平六大区域中，公主岭、梨树县人口占比较大，四平城区人口较少四平市城市