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1房地产市场调控与市场发展走势分析谢家瑾2010年9月2一、2008年房产新政出台的背景以及政策要点二、2009年市场运行状况、出现的问题与原因分析三、2010年出台的政策措施与市场反映四、对2004年以来房地产市场调控的反思********五、关于开征物业税六、关于日本房地产泡沫破灭七、关于我国当前的住房政策八、关于房地产业与经济社会的联系3一、2008年房产新政出台的背景以及政策要点4一）2008年房地产市场运行基本情况2008年房地产市场持续调整。上半年，一些在2007年房价非正常上涨的城市，在调控政策和自身规律作用下，房地产市场逐渐由过热转向理性回调，销售速度明显放慢，房价快速上涨势头得到遏制。下半年以来，受国际金融危机快速蔓延和我国经济增长趋缓的影响，商品住房销售量普遍下滑，投资增幅下降，房地产市场出现了新变化。51.房地产开发投资增幅上半年高位运行，下半年逐月快速回落据国家统计局数据，2008年全国房地产开发投资3.06万亿元，同比增长20.9%，增幅比2007年回落9.3个百分点。其中，住宅开发投资22081亿元，同比增长22.6%，增幅比2007年回落9.5个百分点，比2006年低22.7个百分点。62.商品住房成交量明显下降，年底略有回升据国家统计局数据，2008年全国商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%；成交面积6.21亿平方米，同比下降19.7%。其中商品住房销售额20424亿元，同比下降20.1%；成交面积5.59亿平方米，同比下降20.3%，7据住房和城乡建设部建设部对40个重点城市的监测，新建商品住房成交面积1.73亿平方米，同比下降34.7%。成交量同比下降的城市达到36个，其中厦门、福州、武汉、南昌、温州、石家庄、南京等城市下降幅度在50%以上。二手住房成交面积同比下降35.2%，成交量下降的城市达到36个，其中深圳、厦门、苏州、南昌等城市下降幅度在50%以上。80600120018002400300007.01020304050607080910111208.010203040506070809101112万平方米新建成交二手成交40个重点城市新建商品住房、二手住房各月成交面积93.商品房供应增幅快速回落，土地供应出现负增长据国家统计局数据，2008年商品房新开工9.76亿平方米，同比增长2.3%；施工27.4亿平方米，同比增长16%；竣工5.85亿平方米，同比下降3.5%。从各月情况看，商品房新开工、施工、竣工同比增幅均持续快速回落。10全国房地产开发用地购置36785万平方米，同比下降8.6%；完成土地开发26033万平方米，同比下降5.6%。增幅分别比2007年回落19.6个和6.3个百分点。从各月情况看，房地产开发用地购置面积、完成土地开发面积同比增幅从1月开始连续下降，9月后均出现负增长。11据易居研究院统计，2008年广州、武汉、南京、长春等城市经营性土地出让规模同比分别下降53.6%、83.4%、57%、52.8%。2008年1-10月，全国60个大中城市住宅用地流标流拍约1300宗，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米。124.商品房待销面积增长较快据国家统计局数据，商品房空置面积达到1.64亿平方米，同比上升21.8%。2008年40个重点城市新建商品住房上市2.45亿平方米、236万套，同比增长1.7%、4.4%。受成交量减少的影响，市场上可供销售的新建商品住房面积继续增加。1312月末，40个重点城市新建商品住房累计可售面积已达到2.26亿平方米、209万套，同比增长55.3%、61.8%。145.商品住房价格涨幅逐月回落，12月房价同比下降据国家统计局和发改委数据，2008年12月，70个大中城市新建商品住房和二手住房价格指数与11月相比，环比涨幅分别为-0.7%和-0.3%。新建商品住房和二手住房价格同比涨幅在2007年底达到峰值后，已连续12个月回落。12月份，房价同比开始出现负增长，同比涨幅分别为-0.8%和-0.7%，比去年同期分别回落12.2个和11.5个百分点。1570个大中城市新建商品住宅价格、二手住宅价格指数各月环比增幅-1-0.500.511.5205.07091106.01030507091107.01030507091108.010305070911%新建二手16-20246810121405.07091106.01030507091107.01030507091108.010305070911%新建二手70个大中城市新建商品住宅价格、二手住宅价格指数各月同比增幅176.房地产贷款余额增幅回落较多据人民银行数据，2008年房地产贷款余额52818亿元，同比增长9.8%。其中:房地产开发贷款余额19312亿元，同比增长9.1%；个人购房贷款余额32963亿元，同比增长9.4%。18二）2008年房地产市场运行状况分析房地产市场下行趋势加快，市场信心明显不足,市场仍然处在调整的动荡期。主要原因：一是部分城市2007年房价阶段性非正常上涨后的理性回落；二是被媒体渲染后对其他城市带来的传导效应；三是有关专家对市场出现“拐点”以及房价将大跌的判断和宣传致使市场观望气氛浓厚，持币待购现象普遍；四是年初以来较为紧缩的金融政策；五是全球金融危机的影响。192007年四季度以来，深圳、广州等珠三角部分城市率先开始房地产市场调整，随后长三角、环渤海等地区也相继开始调整，进而带动全国房地产市场总体进入调整期。20三）市场下行过程中被关注的几个问题1.开发商资金链趋紧，其走向需引起关注。货币信贷政策不断收紧，市场成交量持续降低情况下，开发企业资金普遍紧张。个别城市的个别楼盘因资金链断裂、开发商外逃而出现烂尾现象，并引发群体上访事件。21*不少开发商通过降价打折、垫首付、送首付等方式促销；*有的开发商以个人房产典当，取得资金偿还银行贷款利息。*也有一些企业开始采取低价转让项目、股权，降低发行规模和价格到海外上市、高成本借贷等方式寻求其他融资渠道。22宁波大红鹰公司公告称，公司以18％的贷款年利率，借款给广源房地产，这一利率远远高于银行一年期贷款基准年利率。据了解，有的企业融资利率高达20－30％。23销售下降和信贷紧缩使得房地产企业资金不断趋紧，对行业运行影响是多方面的，对市场影响是两方面的：*可能会逼迫开发商压缩利润，压低房价以刺激需求，对控制房价非正常上涨，促进房价理性回归有积极作用。*但市场往往出现越跌越不买，一旦造成成交量大幅度下降，市场信心受到重创，又可能影响销售资金回笼，继而影响到开发企业资金链。24不少城市出现土地市场出现流拍和退地现象。2007年前三季度，部分城市出现土地拍卖楼面地价高于周边在售商品住房价格的情况；但四季度以后，北京、南京、广州、深圳、杭州等城市都出现土地流拍现象。25主要原因：*一是开发商对市场前景处于观望，*二是资金普遍趋紧。26一些城市还出现开发商将前两年高价拿到的土地退回的现象，在社会上引起较大反响。上海普陀区2007年招标成交的地王，是被上海志成企业以11.04亿元的天价拿下的普陀长风生态商务区4C南地块，2008年被开发商退回了土地管理部门。27这个4C南地块占地近27000平方米，2007年9月挂牌转让，经过440轮叫价，底价为3.14亿元被炒到了11.04亿元，成为“普陀地王”。上海志成企业最终战胜了绿地集团、鹏润地产、上海新黄浦等大牌地产商，如愿以偿拿到了这块地。28然而在3个月的规定期内，上海志成并没有交齐土地款，经过延期后，土地款依旧没有踪影。而按照上海土地出让格式合同的规定，上海志成企业退地后，将被扣除占合同金额10%的定金，也就是说，上海志成企业可能遭受1.1亿元的巨额损失。29上海普陀长风生态商务区规建办常务副主任嵇启春说：“志成企业表示主动放弃这个地块，显示了在宏观调控政策下的，土地市场回归理性。”志成退回的地块，通过走程序，准备重新推出上市，但地价很可能会低于当初的价格。30易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司战略规划总监，清华大学客座教师殷冬明在撰写的“退地”背后的风险中指出：对于上海这座城市来说，土地总是不愁消化的，至多是价格问题。但是对于那些曾在两三年前的总体规划浪潮中大幅度圈地开发的二三线城市来说，那一块块即将被开发商退回的土地，如果土地出让金还没有全部到手(而这几乎是一定的)，那才是一场真正深刻的地方金融危机。31他指出：地方政府在中国的行政财政收入体系里面处于一个非常尴尬的位置。1994年分税制以后我国财权的集中度不断提高，中央财政收入占全国财政收入的比重从1993年的22%大幅提高到2002年的54.9%。省级政府的财力也从1994年的16.8%提高的2000年的28.8%。省级以下地方政府的财权只有余下不到20%的水平。可是，城市建设，土地开发，哪一样都不是省钱的事。如果没有高企的房价作为土地一级开发成本的支撑，恐怕中国城市土地的开发速度还不到现在的10%。32*政府花钱开发，开发商埋单；*开发商拿地盖了房子，老百姓埋单。*当房价回落，开发商高价拿的地成为烫手山芋时，人们都愉快地说，开发商要不行了。可是开发商还可以退货。当政府的手上拿着开发商退掉的土地，他们该怎么办呢？他指出：一个行业的调整，受伤最重的是那个不能退货的环节。332008年8月底，这块土地重新上市，挂牌价格7.64亿元，比上年价格降了接近三分之一。到10月16日，土地出让结果产生，低迷市场中不再有竞争对手，上海赢华以底价拿地。拿地的上海赢华的法人正是4个月前退地的志成企业股东之一的郑建友，而志成的董事长郑建禄则是赢华公司实际控制人。34一退一进之间，这家来自浙江金华的公司一年时间内省下了近三分之一的土地款。一年之内，志成进退间直接降低土地成本达3.4亿元。有评论指出：虽然土地出让合同有规定违约公司一定时间内将无法继续参与土地竞买，但由于房地产企业一向采取项目公司形式运作，这种规定往往变得更接近一纸空文。352、部分城市土地成交量减少，直接影响后续住房市场的有效供应。从2008年上半年的情况看：*南京土地出让面积同比下降54%；*厦门自08年12月以来推出32幅土地，仅成交14幅；*深圳上半年推出16幅土地，成交8幅，其中政策性住房用地4幅；*杭州上半年仅推出6幅居住用地。36从这几年的调控情况看，由于土地供应的滞后效应，如果不能及时对土地供应作出合理安排，将影响未来几年住房供应的有效性和持续性，加大后期房价上涨的压力。373.部分城市出现“断供”和退房问题，值得高度关注。2008年深圳房价回跌后，一些按揭购房者因房子成了负资产而选择断供：把房子扔给银行不再还贷。此外，2008年万科为促进销售对部分城市的在售项目以较大折扣降价销售商品住房，引发先期购房者退房风潮。以上问题对金融安全和社会稳定都有一定的影响。382008年二季度，深圳出现了购房按揭贷款还款的断供现象，经媒体渲染后，在全国引起较大影响。随着2007年四季度以来深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，这些房子已经成了负资产。一些房主选择把房子扔给了银行，他们也不再偿还银行的贷款——断供。39深圳市国土资源和房产管理局公布的《深圳房地产市场价格运行与调控分析（2000年-2007年）》报告披露了2007年商品住宅销售均价从1月10872元/平方米，升到10月17350元/平方米。4010月份以后，随着市场交易量的持续大幅减少，住宅市场由“有价无市”向“量价齐跌”转折；412008年以来，房价总体上呈现较大的下降态势。4月份全市新房成交均价11962元/平方米；5月份全市新房成交均价11254.3元/平方米，比4月份环比再下降5.9%。42在房价持续下降的背景下，出现了“断供”问题。例如：李小姐购买英郡年华原来每平方米单价是11000多元，很多业主在早一点购买的价格更高，最高的是13000多元，但新开的三期楼盘售价只有6888元，跌幅超