我国房地产融资渠道研究

复旦大学硕士学位论文我国房地产融资渠道研究姓名：张永庆申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：戴炳然20060508我国房地产融资渠道研究作者：张永庆学位授予单位：复旦大学参考文献(37条)1.唐敏对我国房地产证券化的理论思考1998(04)2.戴根有中国金融行业住房信贷回顾与展望2000(12)3.李松青.刘军彦.霍学喜中国房地产金融现状、问题及政策建议[期刊论文]-陕西农业科学2005(1)4.丁行政中国房地产金融存在的主要问题及对策[期刊论文]-中国房地产金融2004(3)5.李伟.黄小平房地产投资信托在我国的发展前景[期刊论文]-浙江金融2004(10)6.霍津义中国信托业理论与实务研究20027.WilliamBrueggeman房地产融资与投资20038.时宝东信托:房地产融资的新亮点2003(09)9.陈太珠.杨和礼房地产信托融资分析与研究[期刊论文]-建筑管理现代化2004(6)10.RalphLBlockInvestinginREITs:RealEstateInvestmentTrusts200211.MichaelSYoungREITProperty-TypeSectorIntegration2000(1-2)12.BrentWAmbrose.PeterLinnemanREITOrganizationalStructureandOperatingCharacteristics2001(03)13.TortoWheatonResearchRealEstateRisk200114.尹伯成.边华才房地产投资学200215.夏斌.陈道富中国私募基金报告200216.俞明轩.杨朝军.周学峰房地产投资与评估199617.李启明房地产投资风险与决策199818.阂康.丁秀英我国房地产产业投资基金200219.杨巧住宅产业投资基金:值得尝试的金融创新2002(03)20.安琼房地产投资基金探析2000(01)21.张超房地产投资基金--推进房地产业发展的新亮点2000(09)22.刘静岩.韩文秀房地产投资基金主体的发展对策2002(04)23.陈钊住宅抵押贷款理论与实践200024.吴福民房地产证券化探索199825.中国建设银行住房抵押贷款证券化课题组赴美国、加拿大、香港考察住房抵押贷款证券化的报告2000(1-2)26.涂永红.刘柏荣银行信贷资产证券化200027.梁永平几个住房发达国家住宅抵押贷款证券化的作法2005(07)28.周树立中国信托业的选择199929.顾小云我国开展住房抵押贷款证券化的法律问题分析2000(01)30.赵秀池西方房地产证券化的经验与借鉴2001(10)31.李华民为住房抵押贷款证券化打造环境[期刊论文]-中国房地产金融2001(5)32.李耀成关于个人住房抵押贷款保险几个问题的探讨2000(11)33.林世协.姜利兵利用产业投资基金促动房地产抵押证券化2003(08)34.AndreuMas-coleu.MichaelDWhinston.JenyRGreenMicroeconomicTheory199535.DavidMMorrisSecuritizasion:PrincipleandPractice199036.王开国资产证券化论199937.王华庆上海住房抵押贷款证券化的试点准备情况与前景2000(12)相似文献(10条)1.学位论文王波拓宽我国房地产融资渠道2004房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发、经营、销售和服务等组成。房地产的发展可以带动一系列相关产业的发展，为社会提供就业机会，加速国民经济的发展。房地产业的发展可以带动建筑、建材以及冶金等50多个物质生产部门的发展，并引发住宅消费等产业。房地产金融是房地产业发展的保障，也是我国调控房地产市场和促进房地产消费的主要手段。房地产建设涉及面广，规模大，投资大，一般在几百万乃至上亿元。在房地产投资额中，自有资金仅占小部分，大部分资金是通过银行或其他金融机构筹集的，房地产业的发展大量地利用银行贷款，带动了银行业的发展；而银行业的发展，特别是银行取得贷款资金方式的增加，反过来又会促进房地产的发展。二者相互促进，相互发展。但是目前我国房地产企业对于银行贷款太依赖，部分项目中接近70％资金来自银行，有的项目银行资金比例甚至高达90％左右。而为了保证金融市场的正常运行，防止房地产无序发展，我国推出了一系列的政策和法规，加强对于房地产贷款的限制。但是其的推出也有一定的负面影响，使房地产融资变难。这主要由于我国房地产融资所存在的问题而导致的。所以部分房地产开发企业开始积极地寻找新的融资渠道。本文在收集了国外房地产融资模式的前提下，对我国房地产融资渠道进行研究，找出其存在的主要问题，说明目前房地产开发商的任务主要是拓宽房地产融资渠道。因为房地产信托、房地产基金和证券等一些融资方式国内已经有很多研究。所以本文借鉴国外房地产辛迪加融资方式，结合我国实际，研究出适合我国的房地产辛迪加融资方式，并用博弈的理论对其的可行性进行了论证。2.期刊论文宋军.潘爱民.李谆发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道-商场现代化2008,(20)房地产产业投资基金是密切联系房地产和资本市场的投资产品,成为我国资本市场上一项重要投资工具,同时可以拓宽日渐狭窄的房地产业融资渠道.本文对当前人们对房地产产业投资基金的看法误区进行澄清,探讨当前我国发展房地产产业投资基金的必要性和可行性,阐述发展我国房地产产业投资基金的规划与构想.3.期刊论文邓彬房地产融资渠道现状及发展趋势探讨-财经界（学术）2008,(8)房地产投资信托基金应是我国未来房地产业融资发展的主要出路,因为它的受益凭证可通过证券公司公开上市流通,有更强的流动性,而且投资者享受有限责任、集中管理、自由进出和转让等优惠条件.4.学位论文马冬我国房地产融资渠道结构优化：理论与案例2009房地产业作为国民经济的基础性和支柱性产业，其持续健康发展直接关系到国民经济的稳步增长。同时，房地产业又是典型的资金密集型产业，在土地开发和商品房经营过程中需要巨额资金的投入，需要金融业和健全的资本市场作为强有力的支撑。因此，房地产企业融资渠道畅通与否关系到房地产业能否持续健康地发展。需要大量资金运作的房地产企业，其资金链问题就愈发突出和重要。因而，进行房地产企业特别是房地产企业融资渠道的研究具有十分重要的现实意义和理论价值。br　　随着房地产金融新政策的陆续出台，如何解决房地产开发中的融资问题，开拓新的融资渠道，成为当前房地产界关注的热点和迫切需要解决的现实问题。本文主要通过规范分析，对国内外房地产企业的融资渠道进行总结归纳，在此基础上，阐述作者的观点——应构建我国的政策框架和对策体系，建立房地产企业特别是房地产企业的多元化融资渠道。br　　本文在对房地产融资理论研究的基础上，通过对国外的房地产融资进行了规范的分析，从而对我国房地产融资形成若干启示；后针对国内的融资现状进行了分析，总结分析国内房地产企业融资的策略；结合国外房地产融资实践分析和国内融资现状分析，对我国房地产企业的拓展融资渠道进行了分析；结合我国房地产企业的拓展融资渠道分析和投资基金融资的案例分析，分析了我国房地产企业融资的对策体系构建和政策建议；最后在上述分析基础上，提出本文的结论部分：一是要优化我国房地产企业的融资渠道；二是提出我国房地产企业融资的对策措施和政策建议。5.期刊论文王珊路在何方——我国房地产业融资渠道探寻-时代经贸（学术版）2008,6(17)房地产业属于高度资金密集型产业,拥有广泛的资金来源对产业发展至关重要.一直以来,房地产资金主要来源于银行贷款.然而,我国政府近年来出台了一系列紧缩房地产银行贷款的相关政策,加大了对房地产业的宏观调控.国家收缩银根,使得严重依赖于银行体系的房地产业的融资难度加大,加上中国房地产金融体系尚未完善,融资渠道狭窄导致企业资金链紧张,在一定程度上限制了我国房地产业的发展.本文分析了当前我国房地产业的融资渠道及其结构,并提出了现阶段房地产融资中存在的问题,在借鉴美国房地产融资经验的基础上探讨了拓展房地产业融资渠道的对策.6.学位论文陈荣喜试议发展我国的房地产投资信托基金2007房地产业是国民经济的支柱性产业。房地产业能否持续健康的发展对整个国民经济发展具有极其重要的意义。它作为一个资金高度密集型行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业。它的发展离不开金融的支持。经过多年的探索，一个市场化的、基本适应国情的住房制度已经基本确立，同时也初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。但这个体系近几年开始显现出不能适应的迹象：房地产货款在银行货款中比重过高，房地产开发资金来源中约有50％来自金融机构，金融监管部门为了降低银行风险，出台了一系列压缩房地产信贷的政策法规，如2003年6月出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，对房地产银行信贷方面进行了限制，特别是其中对自有资金比例和信贷资格的限制，造成对房产信贷的紧缩，使大量开发商的资金链几乎断裂。传统的融资渠道已经很难满足房地产业的发展，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。在这种背景下，寻找新的一条有充裕、稳定的资金来源的融资渠道对于融资困难重重的我国房地产企业来说尤为重要。房地产投资信托基金(REITs)这种融资模式具备这种优势，这种融资模式就是本文探讨研究的主要内容。1、我国的房地产业从上世纪九十年代后期开始迅速发展，在未来的几年里仍将保持强劲的增长势头。自20世纪80年代中期商业银行发放房地产领域的贷款以来，我国房地产领域的融资基本上是以商业银行信贷为主。究其原因：中国企业整体融资体制历史演变的必然结果；其他的融资方式不畅通。2002年实行经营性用地招拍挂出让制度以后，使房产企业的开发成本急剧提高，增加其资金压力。为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，2003年以来，金融监管部门出台了一系列压缩房地产信贷规模，控制房地产信贷风险的政策法规，如《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(13号文件)的出台，大大提高了房地产企业信贷的门槛。同时，央行也屡次提高商业银行的存款准备金率，贷款利率，压缩银行的可贷资金，增加房地产企业的资金成本。受这一系列宏观调控政策的影响，开发商资金链紧绷，融资需求急剧增加。土地管理部门和金融监管部门相继出台的各项措施提高了房地产行业的进入门槛，但遗憾的是这种“控制供给”的调控方式虽然部分地降低了金融业特别是银行业的风险，却不能有效抑制房价的增长。这是因为在我国房地产业长期独立于金融业之外，采用建筑业的方式进行调控和管理。政府用非市场化的手段去调控已经市场化的产品，自然是事倍功半。1998年住宅市场化后，房地产相当程度上作为投资甚至是投机标的，我必须充分意识到房地产的金融属性，建立规范的与之相适应的房地产金融体系，从房地产投入的各个要素着手来规范、管理房地产市场。特定资本可以引导房地产的有效供给，如引导房地产企业配合政府开发并持有廉租房，降低住宅的刚性需求；投资者可以通过各种金融工具分享地产的利润，可以分流炒房等“虚假需求”。我们可以借助金融创新，在供需双管齐下的作用下，使房地产的需求回归到正常的水平，逐渐摆脱宏观调控政策与房价之间呈现的不良局面。解决我国房地产金融的结构性问题，建立完善的为房地产业服务的金融体系，已经刻不容缓。构建我国多元化的房地产金融已经成为我国房地产业界、金融业界乃至全社会日益关注的共同话题。近年来在政策逼空下催生出了灵活多样的房地产融资方式，REITs从后台走向前台，从理论探讨走向实务层面，成为房地产融资领域的热点。我国的房地产市场和金融证券市场，需要REITs这样全民参与、全民利益共享的房地产金融制度安排。REITs作为一种国际化融资渠道和投资理财产品有其独到之处。对于房地产企业而言，发展REITs除了优化其资本结构、增强资产的流动性的优势外还具有如下优势：加速回