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足价快销名利双收华宇·蓉国府市场推广提案蓉国府另一面————观点背后的发现序PARTI大道思维VS小巷路径【1】人南大道，成都的“NO。1大道”，也是蓉国府的“资源王道”，人南CBD，人人可见、人人皆说，我们要说的不仅于此……蓉国府40亩土地的背后，是成都的“另一面”，也是蓉国府的“另一面”，玉林一巷、玉林二巷、玉林三巷、玉林东街……那才是真正的“成都生活”，也是蓉国府的“生活文化之源”。全球化、国际化谁都会提，但成都生活该有的从容呢？繁华便捷谁都会提，但成都生活该有的宁静呢？地铁捷运任谁都会提，但成都生活该有的闲情呢？很舒居，很生活，很文化，很历史，很成都……感谢蓉国府——让更多的人有机会走进真正的成都＞＞＞＞黑蚁观点1华宇·蓉国府人南是正道玉林亦真容小巷路径找到大客户①西南空管局机关②中科院成都分院③华西医大(附院)④四川省农业银行⑤省经干部学院⑥省运动技术学院⑦……简洁的现代VS隐匿的传统【2】到目前为至，蓉国府对外的所有公示信息都这样表述：6幢现代简洁的建筑挺立在人南大道上……甚至与甲方人士沟通时也是如此但是，出生于成都的汤桦，在很多场合说过：我的建筑里，有着隐匿的传统……汤桦骨子里坚守着古典现代建筑的设计法则，深圳南油文化广场如是；使他梦断福田的九宫格式的“空中之城”亦是。汤桦说：蓉国府也有传统符号隐匿其间，发现没有？＞＞＞＞黑蚁观点2华宇·蓉国府现代古典建筑传统简洁法则人南国际化VS传统正史化【3】人南全线，将不可阻止的迈向国际化。甚至将成为可比拟巴黎“香榭里舍”大道的一条国际大道!省建筑设计院资料：人南。天府广场到火车南站。5.3公里路段。7个亿。50多幢建筑。全线迁变!但也有例外：锦江宾馆和华西医大等“老建筑”不变!越“国际”的时候：历史和传统越被惦记……能看到多远的过去，就能看到多远的未来。建于1958年,是国庆10周年献礼工程。建成之际,朱德和陈毅两位四川老帅亲自选定了“锦江”为其命名。建于1910年。前身是由美、英、加拿大的五个教会联合创办的“私立华西协合大学”。其钟楼为标志性景观。＞＞＞＞黑蚁观点3华宇·蓉国府传统&现代本土&国际序最佳＆最好＆最中心——人南战事营销初诊PARTⅡ首座二期。是蓉国府的对手？不，首座所说的“城市豪门”，我们理解为是为人南路看门和站岗……■我们愿意把战略靶子，锁定为---中海城南1号。虽然我们与其毫无竞争。■因为这是全成都唯一价格破万，仍能正常走量的高端电梯项目。■蓉国府，一定要成为第二个。产品特质：框架剪力墙，可组合购买、部分6米挑高、现代公建式外立面3.1米层高预留改造条件……区域价值：人南中轴，绝对主流硬件提升：充足车位、中庭景观、市政广场优势配套：玉林、桐梓林、棕南，三大华丽生活舞台稀缺资源：未来5年，人民南路两侧各60米的范围内将不再进行住宅建设■蓉国府的高认同价值□美领居(二手)面积区间:92—130平米92平米户型,单价7609元/平米,总价70万120-130平米户型,单价7000元/平米□首座二期1、规划建设净用地约：19716.55平方米。限高约：75米3、用地使用性质：商业用地。容积率不小于2.0。建筑密度不大于50%□观南上域面积区间:74-150平米.74—80平米的户型,均价7900元/平米；90-100平米的户型,均价7400元/平米□叠翠峰面积区间为45㎡—150㎡，均价9200元/平方米■蓉国府的“假想敌”1：看重或倚重，人南及玉林的购房群体——无新盘供应，再不买，没有了，必须买！2：追逐年投资回报8%-15%左右投资群体，——稳定收益及长期看涨的稀缺产品，必须买！3：往来于成都的商务群体——没有比这里更适合的地方了，必须买！■蓉国府“吃定的”三类人华宇首次进入城南，品牌影响力难以为项目实现加分；08积压房与09放量房残酷拼杀，价格作为砝码，是规避目前不确定市场风险的最佳手段。基于人南的地段价值，这个价位客户心理接受度高，形成热销后，易于追涨。综上述，黑蚁的观点：本案如以均价9000左右入市，较为合理。■蓉国府的住宅首期入市价格选择4号楼部分单元，精装高配，以高档酒店式公寓形象定位。价格定位于11000至12000之间，总价控制在50万左右。以4号楼作为价格标杆，整体拉升写字楼价格。又会反衬出写字楼的性价比，从而让写字楼实现快销。本项目面积控制较为合理，单价不具优势，易采用总价计算法。环比万科金色海蓉，60万左右的价格（面积65，实得90）；精装房，但用材一般；33层高密度；地段上无可比性；社区基本没环境；5楼以下是SOHO办公，居住的纯粹性不强。■蓉国府的写字楼标杆价建立届时本地楼市预计会进入全年的一个相对高潮期，并可在观察2010年的动态，争取在2010年迎来整个项目的主要销售阶段，占领供应市场相对缺乏的阶段。同时人南改造工程也近收尾，很多地段的面貌一新也有利于项目的亮相。■蓉国府的入市时间项目入市时机建议为：2009年秋交会前后1批次：1#、2#楼面积趋于刚性需求范畴，易于造成快销，实现开门红；面积区间接近，位置接近，朝向一致，均衡性较好，客户不易对其进行品质比较，易实现下单。均属于自住型较强的产品类型，在营销推广上比较容易打包归类，统一说辞。■蓉国府的产品推售建议2批次：4#楼在一批次取得较好销售形势下，有利于4号楼的价位提升。以投资为主的4号楼，客户在认同地段价值和社区品质后，易于接受较高价位。从而实现4号楼的价格标杆作用。对前一批次和后续推盘起到转接功能。3批次：3#楼产品为舒适型三房（可变四房）；正对中庭；位置偏向地块内侧端头，靠近玉林。闹中取静，易于实现品质居住。当4号楼拉升整体住宅价位后，3号楼以最后批次形象出现，容易让客户对作为最高品质的3号楼产生的认同，对实现足价有利。1：4号楼在住宅销售中起到重要作用，不可剥离。2：如按照商务楼入市，硬件品质不高；和现有商务楼形成差异，不利于商务楼的推广。3：归入写字楼，对现有地块格局整体性有影响。4：此类住转商，一般都是在使用过程中自然形成，或对客户暗示，明显推广可能造成两头都不讨巧。■蓉国府4#楼销售功能建议4号楼的使用功能，建议纳入住宅范畴■商业业态建议——地下仓储式超市地面商业规划为餐饮、茶楼、酒吧、咖啡馆等形态，仓储式超市是对以上业态的合理补充，对整体项目的功能完善也将起到积极作用。周边办公区、科技一条街、居住区、常住人口和流动人口密集，一公里内尚无此类超市，可填补区域空白。临街的广场能起到非常好的聚客作用，对于超市这种带有消费随机性的商业模式，能有效支持。问题：地下商业能否与人南地下大型广场连接？还公共空间于民，项目牺牲了大量的商业面积，让出了临街的公共面积，成为24小时全开放的休闲广场。——市场的“缝隙定位”PARTⅢ彻响“华宇”&“蓉国府”华宇，这二个字。是对新崛起在人南大道上的6栋华厦，最贴切的称呼。商住╱商务╱商业政务╱商务╱家务业态╱生态╱文态产品用途上的非界定功能在住宅、写字楼、酒店、底商等业态之下，满足产品主流化、功能多样化的区域需求及投资需求。72小时的城市综合体“24小时”生活中心；“24小时”商务中心；“24小时”商业中心；1.靠近1号线地铁站，离省体育馆、倪家桥两个1号线地铁站的距离都在500米左右，步行时间5分钟，非常理想；2.居于成熟社区，后门直接通向玉林腹地，生活居家配套设施便利；3.主入口位于人民南路干道之上，作为高尚住宅门面气派；4.住宅部分又没有紧靠大街，中间隔了两栋写字楼，闹中取静；5.与未来的来福士广场隔街相望，高档商业配套也不缺乏；6.虽说西侧都是玉林的烂房子，但另一个角度看，这大片多层的存在也令该楼盘高层视野极佳，西、北方向几乎完全无高楼阻挡。■成都哪个新盘的综合优势，比蓉国府更好？有责任的路，与负有责任的企业，此时此地，相遇。只有一个声音——华宇，责任创造感动成都的“天价地王”，岂今有声息者几？沉寂的“天价地王”，目前开工的有几？华宇，情不负川。蓉国府的动工——一个让城市并轨国际的窗口俨然已打开过去，伟人江山指这是天府第一路成都的“长安街”，宽敞笔直，大道朝天，远远地就可以看见伟人朝我们挥手。现在，这是成都通向世界的路肩负政通人和；见证古往今来；展现世间百态。一言概之：这是一条有责任的道路。文化上的传承和交融奠定蓉国府特有的城市特质，这个文化特质，用一个字概括就是：温故城市，知新未来。道第一个道是蓉国府的大道&小巷；第二个道是蓉国府的城市生活哲学。前有人南中轴，后有玉林老街。蓉国府文化上的传承和交融，使蓉国府的国际化步调，以最本土的表现形式体现“国际”。国际化下的最成都面容人南大道上的蓉国府—道道中有成都在此，世界在此推广概念和定位组合人南中轴╱17万平米复合地产PARTⅣ广告的推广模拟6月9月11月2009年12月造场造势推广强度示意曲线第一阶段2010年华宇·蓉国府阶段推广铺排建议造市造就营销推广准备第二阶段整体形象建立第三阶段形象深化，住宅开盘第四阶段根据住宅销售及市场情况确立2010年推广思路产品上市会样板间开放开盘仪式现场施工、物料准备—造场—利用项目天生的超级宣传窗口，利用“创意”做足人南现场的“广告”功夫；创意墙绘，代替庸常的围墙广告创意不仅是广告！创意同样是营销！创意墙绘，代替庸常的围墙广告创意是发现的旅程发现蓉国府，发现蓉国府的解秘过程。—造势—嫁接品牌的载体，最好是绑定城市发展的“巨变”事件。政策性导向带来的高关注度，将超越开发商一己之力。公关事件：【大道60】（1）就香榭丽舍大道之于巴黎、华尔街之于纽约等国际著名案例阐述人南大道对成都城市品牌的历史意义，并阐述“蓉国府”对于城市品牌的影响力（2）蓉国府的人文精神及“大道”商业文明（3）数字解读人南大道对成都的发展奇迹，数字解读蓉国府的地标影响力。以有影响的事件影响整座城市的人人民南路是成都的“长安街”，当我们面对这一宏伟建筑再翻开昔日皇城老照片时，留给我们的不仅仅是眷顾与回忆，也许还应该是憧憬和展望。这是成都人永远的记忆！《大道60》暨蓉国府新品推荐会■主题：向人南60年献礼、向建国60周年献礼■《大道60》就是蓉国府的楼书。读懂了《大道60》，也就读懂了蓉国府。■从这个角度来看，《大道60》堪称史上最牛楼书，因为——从来没有一本楼书拥有这样的大视野、大格局。【大道60】成都史上最牛的楼书VI方案AVI方案BVI方案C系列平面报版{方案A}系列平面报版{方案B}我们期待，蓉国府在这条大道上独领风骚！