搜索
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密2010年5月重庆万州商业项目市场调查及定位建议报告2报告提纲万州宏观环境分析典型案例分析及问卷调查项目商铺定位及物业发展建议项目属性解读及发展机会分析综述商业市场分析及机会分析part3part5part6part2part1part43Part1综述Part1.1市场综述Part1.2项目概况Part1.3报告思路4PART1.1市场综述总体经济环境向好，但由于经济基础薄弱，万州欲成为重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心，还需要较长时间。对本项目长期利好影响大，但不能促进项目短期销售。城市产业特征近七年房地产投资占固定资产投资总额的10％，2009年商品房的建面销售均价为2993元/平方米，房地产投资和交易市场不活跃，2009年销售金额仅为38.6亿元，非商品住宅（包括商业、写字楼、工业）的市场容量仅为8万平方米，项目销售压力较大。房地产市场特征万州商业主要分布在高笋塘核心商圈、五桥和天城副商圈。其中高笋塘包含三个主力商场，商业总面积6.6平方米，年营业额在10亿元以上；商圈内白岩路和太白路目前主力租金水平为200元/月/㎡左右，商铺主力面积为20-60平米/个。目前区域内缺少一站式的大型购物中心，且休闲娱乐类经营档次低，亟待商业升级。商业区域市场特征目前万州无商业商务复合项目。随着近年来万州社会消费品零售总额大幅增长，传统商圈内原有商业物业已经不能远远满足消费者和投资者的需求，商圈的升级扩容已势不可挡。商业商务复合项目市场特征5PART1.2项目概况项目规划为一站式商务、商业购物中心，包括14万平方米的大型购物中心、3.3万平方米酒店和4万平方米的临街商铺，其万达商业模式的导入将形成万州的新型商业中心，改变万州现有商业格局，颠覆消费者的消费习惯。商铺万州大会堂购物中心酒店6Part2宏观环境分析Part2.1城市概况Part2.2宏观经济现状Part2.3城市定位及发展目标Part2.4城市规划分析Part2.4小结7万州东北翼东南翼一小时经济圈万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，东西广97.25千米，南北袤67.25千米。总面积3457平方千米。东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤。因“万川毕汇、万商云集”而得名，是长江十大港口之一，也是长江上游的第二大港。万州区目前辖52个乡镇街道（其中12个乡、29个镇、11个街道办事处），2009年末全区户籍人口为172.8万人，常驻人口154.2万人，中心城区人口69.5万人，是重庆主城以外最大的中心城市；城市区位重庆将万州规划为“一圈两翼”发展战略中“东北翼”的中心城市，重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。万州PART2.1万州概况8万州虽然经济总量位列重庆区县第4位，但由于人口数量大，人均GDP仅排列重庆13位，经济发展水平较低。数据来源：重庆市及万州区统计信息网GDP分析区县GDP(亿元)增长(%)总量排名增速排名九龙坡500.0312.1%113渝中468.3615.6%28渝北459.4015.3%39万州386.4525.7%41涪陵355.0418.1%52沙坪坝347.6912.2%612江北325.3517.2%74南岸300.1515.3%810江津249.2916.5%96永川244.0817.6%103巴南243.3315.1%1111合川228.7516.3%127北碚192.3617.0%135PART2.2宏观经济现状区县人均GDP(元)折算美元排名双桥6733099011渝中6619097342大渡口5586882163九龙坡5142775634渝北5027273935江北4874771696南岸4397264677沙坪坝3934657868涪陵3502151509巴南28246414510北碚27742408011永川26309386912万州254533743139万州固定资产投资近七年来保持年均26%的高速增长，其中2009年增速排名全市第一，但也反映出万州之前起点低，基础薄的事实。受三峡库区移民的政策带动，万州固定资产投资一直保持高速增长，尤其进入2007年后，年平均增长率保持在30%以上。万州2009年固定资产投资为272.4亿元，与重庆主城八区对比排名第三位，增速排名第一；固定资产投资数据来源：重庆及万州区统计信息网PART2.2宏观经济现状10近七年来万州社会消费品零售总额年均增长18.4%，并在2009年首次突破100亿大关，但与主城各区相比仍然存在明显差距。万州作为渝东北的中心城市，商贸流通业一直十分发达，近七年来社零总额一直保持年均18.4%的快速增长，2009年首次突破100亿大关，增速达到22.1%。2009年万州区社会消费品零售总额与同年度主城各区相比仍有较大差距，其中排名第一位的渝中区是万州社零总额的近三倍。社零总额分析PART2.2宏观经济现状数据来源：重庆及万州区统计信息网11万州人均可支配收入连续七年保持年均13.2%的增长。2009年万州城镇居民人均可支配收入为14918元，达到历史新高，但增速已经连续三年下降。2009年万州居民人均可支配收入与主城各区相比增速排名第一，但收入水平与主城各区相比仍然平均相差2000元/年以上。万州人均可支配收入虽然连续七年保持年均13.2%的增长，但增速已经连续三年下降，并且2009年与主城各区相比仍然有人均2000元/年以上的差距。人均收入分析PART2.2宏观经济现状数据来源：重庆及万州区统计信息网12万州居民储蓄存款余额近七年来保持年均15.3%的增长速度，其中2009年储蓄存款为246.42亿元，比上年增长18.2%。2009年万州居民存款余额与主城各区相比排名第五，增幅排名第七位。无论是存款总额还是增速，相比主城各区均有明显差距。近七年来万州居民储蓄存款余额保持年均15.3%的增长速度，但2009年的存款总额和增长速率明显低于主城区。居民储蓄存款PART2.2宏观经济现状数据来源：重庆及万州区统计信息网13第二产业是提升万州GDP发展的主导产业，主要集中在盐气化工、机械电子、食品药品、纺织服装五大类。近七年万州第三产业平均增速增长率为27.32%，但在三产中的比重增幅不大，说明万州第二产业在经济中的主导地位比较稳定。数据来源：万州统计信息网产业结构分析PART2.2宏观经济现状57%2009年万州第二产业分布情况14天子工业园区长安跨越专用车星弘电器发达微电机贞泰鸿鞋业帅得龙服饰三峡技术纺织特星工贸万兴烟叶银园力讯物流雷士照明五桥工业园区五桥联合坝惠泰水轮机重庆啤酒科华水泥东松三雄电器盐气工业园万植巨丰生态肥业三阳化工宜化化工兰花太阳能华歌生物化学华伦精细化工索特盐化股份大全新能源吉必盛科技实业华歌生物化学大全新能源三阳化工科华水泥工业园区代表企业PART2.2宏观经济现状数据来源：万州工业园区网15企业名称主打产品企业占地员工人数经营状况万植巨丰生态肥业低浓度复合肥300亩约400人预计2015年年产将达100万吨，预计产值22亿元/年长安跨越越野车越野车400亩500人年产汽车5万辆，年产值10亿三阳化工化工产品280亩238人一期总投资8000万元。预计项目总投资12亿宜化化工盐、合成氨、纯碱、氯化铵等200亩近1000人2009年实现工业总产值50亿元，同比增长67%，销售收入40亿元，同比增长60%，工业增加值18亿元，实现利税1亿元。兰花太阳能单晶硅及切片150亩近1000人一期工程年产500吨单晶硅及切片项目于2010年4月20日竣工投产，可实现年销售收入6亿元大全能源多晶硅1000亩400人年销售额10亿元。典型企业分析万州盐气化工园区是重庆规划的三大化工基地之一，也是万州当前主要的产业园，目前典型企业的年产值都在5亿元以上，经营状况较好。盐气化工园区PART2.2宏观经济现状数据来源：万州工业园区网16数据来源：重庆市及万州区统计信息网城市人口状况分析主城人口平稳增长按照重庆市2010年3月13日通过的《关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定》，预计到2012年，万州城镇人口达到85万人。城市化进程的主力人群为：从巫山、巫溪、奉节、云阳、城口等库区县，湖北利川、四川达州市，以及本区农村的农民组成的“新移民”大军。万州城市化进程的人口主要以巫山、奉节、云阳等库区移民为主，与主城的产业导入人口相比质素较低，对万州的整体消费支撑不足。PART2.2宏观经济现状172012年城区面积60平方公里城区人口85万GDP超700亿元2015年城区面积80平方公里城区人口100万人以上GDP超千亿元2020年城区面积120平方公里城区人口150万人以上经济实力再上新台阶PART2.3城市定位及发展目标2010年3月31日重庆市委审议通过了《关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定》全市城乡统筹发展的特大城市和加快发展的重要增长极渝东北地区及三峡库区的经济中心和对外开放的重要门户和谐稳定新库区的示范区和库区生态安全的重要屏障城市发展目标及定位18移民后续支持万州投资总额占全市比例不少于淹没实物指标所占比例每年举办一次重庆库区对口支援及经贸洽谈会加大北部新区对万州对口支援的力度，协调争取有关中央企业对口支援万州财政支持以2009年为基期年，2010—2012年，对万州辖区市级税收收入增量由环比补助改为定比补助2010—2012年，在市财政现有每年4000万元经济社会发展资金补助基础上，每年再增加6000万元设立第二大城市建设专项资金。加大对万州区的均衡性财政转移支付和其他专项资金补助力度支持万州打造三峡库区的区域性金融中心。金融支持选择万州部分乡镇作为统筹城乡金融体制配套改革示范点，启动土地承包经营权、宅基地使用权、农房所有权质押试点。能源支持用气：优先满足万州工业发展所需天然气，协调解决招商引资重大项目的天然气用气指标用电：加快推进万州大全新能源公司直供电试点，逐步扩大对万州大用户的直供电范围，对万州地方电网的电力下网予以支持。加快以万州为中心的三峡库区电网建设。环境容量：在不突破万州环境承载能力的前提下，支持万州产业发展，合理确定万州主要污染物减排量人才支持今后3年，每年从万州选派20名干部上挂或外派锻炼；每年选送100名符合条件的干部参加“万名干部学历教育”；每年从著名高校选派5名选调生到万州工作。今年再选派332名大学生“村官”，实现每村1名大学生“村官”目标。每年帮助万州引进100名城市规划建设、盐气化工、机械制造、地灾防治等方面的紧缺急需专业人才。市政府对万州区发展的支持力度较大，虽然中长期的发展前景较好，但短期难以起到立竿见影的效果。PART2.3城市定位及发展目标19万州主城区为“多中心组团式”布局结构，总共分“四大片区”（江南新区、龙宝、天城、五桥），以及“八大组团”（高笋塘组团、龙宝组团、山顶组团、周家坝组团、申明坝组团、枇杷坪组团、百安坝组团、江南新区组团）本项目处于万州城市中心区，高笋塘组团内。城市总体规划高笋塘组团是现在和未来万州的商业金融中心，但万州“多中心组团式”发展格局，将在一定程度上削弱本项目所在高笋塘组团的核心地位。八大组团功能定位：1.高笋塘组团——商业金融中心，是水上客运交通枢纽。2.龙宝组团——北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展工业和现代物流业。3.山顶组团——主要功能为居住和科研教育，同时在远期形成万州区级文化中心。4.周家坝组团——主要功能为居住、旅游服务。5.申明坝组团——核心工业园区，主要发展工业。6.枇杷坪组团——东部为仓储区，西部以居住功能为主。7.百安坝组团——西部以居住功能为主，东部以发展工业为主。8.江南新区组团——全区的行政中心，同时包括高档居住、高新产业、港区等功能。数据来源：万州规划局PART2.4城市规划分析五桥片区江南新区数据来源：万州城乡规划展示厅20序