房地产信托融资渠道研究

房地产信托融资渠道研究华智信托融资咨询信托融资简介信托融资是一种委托贷款行为，是通过信托公司、银行等金融媒介，由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。它属于间接融资的一种形式。从信托发展方向来看，将逐渐去银行化和去债券化。相比其他银行贷款之外的融资渠道，房产信托：灵活，但有局限；民间融资：方便，但成本高；海外资金：有实力，但难交往；过桥贷款：可应急，但风险大。我国信托发展的五个阶段对信托公司的规范历程对银行业务的规范历程重要政策概览序号日期名称12011年01月27日关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知22011年01月13日关于规范银信理财合作业务有关事项的通知32010年11月12日关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知42010年08月24日信托公司净资本管理办法52010年02月11日关于加强信托公司房地产业务监管有关问题的通知62010年02月10日关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知72011年01月27日关于进一步规范银信合作有关问题的通知房地产信托监管历程房地产信托融资大背景在信托行业经历07、08两年的“寒冬”后，在银信合作业务、证券投资信托业务受限的情况下，房地产信托似乎成了信托公司最后一根“救命稻草”。从2010年来看，他们重点关注的是一线城市的中高端住宅项目和商业地产项目，也关注二线城市的中高端住宅项目和商业地产项目，同时涉及部分工业地产项目。华智咨询认为，作为国民经济重要支柱的房地产业目前占据社会固定资产投资三分之一左右，与钢铁、建材、家电家居用品等60多个子产业密切相关，并对维持金融业稳定和发展，推动居民消费结构升级，改善民生都具有举足轻重的作用。因此，在央行调控银行对房地产开发贷款，灵活的信托融资渠道将发挥作用。房地产信托融资大背景高储蓄率决定着信托投资市场前景较好，尤其是在CPI增长处于高位，居民在银行里有大量储蓄需要理财，信托投资成为居民货币资产保值增值的良好渠道。信托资产规模快速增长，从206年3500亿元增长到目前3万亿元左右。在2010年房地产调控的大背景下，银监会加紧调控信托业务，收紧房地产信托渠道闸门。与此同时，目前房价处于高位，信托公司出于自身风险控制的考虑，不得不放慢发行房地产信托产品。在目前房地产调控的背景下，商业银行已经按照监管要求对房地产商收紧了信贷闸门，如果调控继续下去而不能明显奏效，不排除会断掉地产商通过信托融资这条渠道的可能性。房地产信托融资大背景2011年以来，在监管部分加强房地产信托业务调控下，信托公司在发行房地产信托计划的过程中对开发商资质、开发项目要求更加严格：–房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东必须具备二级资质、项目资本金比例必须达到国家最低要求等条件；–第一还款来源要充足、可靠；–此外还要对抵质押等担保措施情况及评价；–对项目到期偿付能力评价及风险处置做好预案。当年房地产信托融资成本面临着上升压力：一方面是由于银监会调控信托业务导致信托公司提价；另一方面则是由于银行加息致资金成本的上升。房地产信托融资的优势比银行贷款要求低：银行贷款受“四证”、开发资质等条件的限制，而且不能在资金链最紧的时候及时提供帮助；信托贷款发放条件可放宽至“三证”和三级开发资质，信托凭借其灵活的投资方式，可根据开发商实际情况，量身定做融资方案。信托融资灵活多样：融资方式上，除此信托贷款之外，还可以股权投资附加回购条款、股权收益权、财产收益权等多种方式对房地产项目进行投资；融资规模上，一般房地产信托最低5000万，上限可达到20亿；融资期限上，可以是短期的过桥融资，也可以为2年左右的中期投资。房地产信托融资的优势信托融资审批较快：以信托公司自主发行理财产品为例，从项目立项到资金到位，在1月左右全部完成，如果直接对接资金池，速度更快。高端客户吸引力大：房地产项目通常收益较高，虽然伴随风险较大，但都在我国信托法规框架下风险可靠，因此这类产品非常符合高端客户的理财需求，市场前景广阔。房地产信托融资的劣势信托融资成本较高：2009年初至2010年初，房地产信托融资成本已经从10%左右上升到13―14%左右；2010年中过后，成本上升到17%左右；目前房地产信托融资成本已经上升到20%左右。信托融资风险较高：信托融资退出机制僵硬，相比银行贷款有较大局限性，信托到期后如遇还款来源问题，房地产开发商将面临着重大损失的风险。信托融资期限较短：信托产品发行周期有限，所以不能作为长期融资的有效工具，靠发信托凭证来解决部分短期融资是可以的，但对长期的、大规模的项目融资作用有限。房地产信托融资方式（交易结构）信托贷款–向项目公司发放信托贷款，以房屋销售款作为还款来源，附加资产抵押、股权质押、帐户监管等保障措施。股权投资附加回购条款–以增资扩股或受让股权的方式投资于项目公司，行使股东权利，原股东或指定第三方承诺在信托期限届满前溢价回购该股权，同时附加资产抵押、项目公司股权质押、帐户监管等保障措施。附加回购的股权投资条件参照信托贷款。股权收益权投资–以购买项目公司股权收益权的方式投资于项目公司，原股东或指定第三方承诺在信托期限届满前溢价回购该股权收益权，同时附加资产抵押、股权质押、帐户监管等保障措施。房地产信托融资方式（交易结构）其他财产收益权投资–如果房地产企业或项目公司拥有成熟的商业地产，可以购买租金收益权的方式进行投资；如果房地产企业或项目公司持有优质债权的，可以购买应收帐款的方式进行投资。REITs–以能够产生稳定现金流的商业地产组成资产池，在银行间债券市场或股票交易所发行资产支持证券，以租金收入作为支付投资者回报的来源。信托融资三大步骤设计“资产包”–在明确信托融资筹集的资金用途下，“资产包”设计直接关系到信托融资的成败。“资产包”质量好坏是信托公司、银行考察的重点，也是信托产品投资者决定是否购买的重点，“资产包”质量好坏也将直接关系到信托融资成本的高低。选择合作银行–信托公司往往是把信托产品的风险控制放在第一位。首先，信托公司通常都会要求企业开立专门的信托融资账户，专款专用，对信托资金实行封闭运行。其次，合作银行能帮企业发行信托融资出谋划策，企业可请合作银行先按其风险管理程序预评估一遍。信托交易结构–信托产品的规模、预计年回报率、期限、管理费、手续费、抵押质押等具体问题的确定需要企业与信托公司、与银行进行洽商而定。房地产信托融资方案设计要素（非绝对）信托投资方式：贷款、股权、财产收益权等投资方式的组合；信托资金来源：针对具体项目专项发行集合资金信托/直接对接资金池；通过商业银行发行人民币理财产品募集资金；信托投资规模：5000万—20亿；信托期限：2年（含）以下；信托的终止：信托到期还本付息、股权回购或财产权回购完成；信托资金使用成本：根据信托期限和当地理财市场的情况具体考量，包括投资者预期回报和信托公司的费用两部分；如通过商业银行发行理财产品募集资金，还包括商业银行的发行费用等；信托方案的风险控制措施：全程帐户监控；销售回款帐户锁定；土地使用权、在建工程、住宅、商业等资产抵押；项目公司股权过户或质押；企业法定代表人个人连带责任保证等。信托方案的一般操作流程1.开发商与信托公司初步接洽，沟通融资需求；2.开发商准备相关材料，出具相关文件，信托公司初审，进行尽职调查，双方确定融资方案；3.信托公司起草相关协议文本，双方确认并签署，落实抵押、质押、公证等保障措施；4.信托公司向属地银监局履行发行前报备程序，报备期结束开始发行理财产品；5.信托资金募集到位，宣告信托成立，在信托成立的次日将信托资金注入拟投资的项目；6.信托公司派驻相关管理人员，对项目进行日常管理，定期披露项目进展；7.信托期限届满，融资主体还本付息或股权回购主体完成股权回购事宜，信托清算完成，信托终止。信托贷款融资案例1.信托计划名称：百瑞宝盈二号贷款资金信托计划2.发行机构：百瑞信托投资有限责任公司3.发行规模：5000-8000万元4.推出时间：2006年03月30日5.信托方式：贷款6.预期年收益率：4.3%/4.6%7.投资领域：基础设施8.发行地：郑州9.信托期限：2/3年10.资金运用方式：将信托资金贷款给郑州市自来水总公司，由郑州市自来水总公司运用于郑州市一户一表改造项目。信托贷款融资案例一、信托计划概述1、计划目的：受托人于信托计划成立后，按照信托文件规定，发挥百瑞信托金融投资的专业优势，对本信托计划资金进行专业化的管理、运用和处分，为加入本计划的信托受益人获取相应收益。2、计划名称：百瑞宝盈二号贷款资金信托计划（郑州市自来水一户一表改造项目）3、计划规模：信托合同份数不超过200份，募集资金不低于人民币5000万元，不超过8000万元。4、计划期限：本次信托计划期限为2年期、3年期。5、资金要求：单笔资金信托合同金额不低于10万元人民币，超过部分以1万元人民币的整数倍增加。6、预期年收益率：2年期4.3％、3年期4.6％。(推介期3月30日－4月30日资金优先时间优先）7、信托资金运用方式：我公司将信托资金贷款给郑州市自来水总公司，由郑州市自来水总公司运用于郑州市一户一表改造项目。8、投资保障：（1）由郑州市建设投资总公司提供连带责任保证；（2）信托资金托管。本计划由发行银行为本信托财产托管人，对计划财产进行托管，依法行使保管、监督、清算、核算等计划财产托管职能；（3）提前还款的约定。本计划二年期贷款运行满21个月和三年期贷款运行满33个月后，借款人可提前偿还本计划贷款。9、信托收益分配和信托财产清退：信托收益自计划成立之日起每半年分配一次，信托本金于信托终止日支付。在信托贷款有效期内，如果中国人民银行上调贷款基准利率，则受益人享有因利率上浮所产生收益部分的100%，在对应期限计划财产到期时一次性分配给参加清算的受益人，调整的起始日期为中国人民银行公告调息日。信托贷款融资案例二、项目情况（略）三、项目主要相关方介绍（1）借款人：本信托计划的借款人为郑州市自来水总公司。该公司成立于1953年11月28日，经过50多年的努力发展，该公司已成为拥有固定资产原值15.05亿元，净值11.65亿元，制水厂5座，原水厂1座，综合日供水能力107万立方米，供水面积212平方公里，管网总长度1342公里，在册职工3530余人的国有大型二类供水企业、国家二级企业、国家计量一级先进企业。供水量名列全国自来水生产企业第21位。截至2005年底，总资产20.07亿元，净资产6.08亿元。（2）担保人本信托计划的担保人为郑州市建设投资总公司。郑州市建设投资总公司是郑州市人民政府独资兴建的综合性投融资机构，市政府基本建设项目的投资主体和主要融资平台，与郑州市预算外资金管理局共同承担着融通资金的职能。公司成立于2003年8月，位于郑州市友爱路1号，注册资本3亿元。截至2005年底，总资产70.42亿元，净资产20.72亿元。（3）关联交易披露截止2006年2月，借款人为受托人股东之一，借款人总经理张天全为受托人董事会董事。根据相关法规规定，本项目为关联交易。受托人依照公平公允的原则处理该项关联交易。本项目募集资金金额符合监管部门相关规定要求，本项目的贷款利率符合公允的市场价格水平。因此本关联交易项目未损害委托人和受益人的利益。四、风险防范措施（1）受托人履行尽职管理义务，对借款人的经营状况和项目进度进行监控；（2）郑州市建设投资总公司对本计划贷款提供连带责任保证；（3）信托资金托管。本计划由合格的商业银行为本信托财产托管人，依法行使保管、监督、清算、核算等计划财产托管职能；（4）提前还款的约定。本计划二年期贷款运行满21个月和三年期贷款运行满33个月后，受托人可根据项目运行情况要求借款人提前偿还本计划贷款。股权投资附加回购条款融资案例租金收益权信托融资案例1.信托名称：昆明假日百货租金收益权投资。2.成立时间：2009年2月。3.信托规模：人民币1.2亿元。4.信托期限：1年。5.信托内容：由民生银行发行理财产品，信托资金募集完毕