搜索
北京国利地产综合服务机构2011.6中铁沈阳万柳塘项目前期市场调研报告（初稿）报告须解决4大问题产品策略建议61.从市场角度、地块本身、区域配套等角度，论证项目开发的可行性以及开发前景；2.论证项目可能蕴含的股权转让风险，医疗用地土壤是否存在污染；3.通过对区域典型项目研究，为项目开发提供产品定位方向；4.通过经济测算，论证项目可能达到的预期利润目标；报告主要提纲产品策略建议沈河区房地产发展研究区域市场供给量分析典型项目研究项目本体分析项目经济估算项目开发可行性研究结论产品规划初步建议一沈河区概况行政区划调整区域特征房地产概况区域特征-沈河区位居城市中心享有钻石商圈美誉，本地块位居成熟居住区内1.沈河区是沈阳市重要商贸区。传统及新兴第三产业非常发达，具有良好的软硬件基础。2.知名院校集中，皇家建筑群，人文氛围浓厚；3.商圈云集周边，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规模的主体购物走廊和商贸中心；4.本项目位居一环内成熟居住区内，教育环境资源得天独厚，为不可多得的住宅开发用地。本案1.规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获得释放。地铁一号线的开通以及延长线的开工建设使得区域内沿线各项目价值更加凸显。2.名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因为行政区域的变更使得这些项目整体性价比快速提升，相应的价格也是攀升明显，每年整体均价上涨至少千元左右。行政规划调整-东扩北移促使区域房地产发展空间无限，名盘云集，整体开发氛围良好，客户接受度高东陵房地产黄金板块汇聚住宅产品稀缺沈河区作为沈阳最核心区域之一，其地域面积非常狭小，又没有向外拓展的空间，商品房供应非常有限；配套非常成熟，城市黄金地段，适宜项目开发，虽然价格不断攀升，但需求依旧旺盛。经过近3年的消化，区域住宅产品已经消化殆尽，未来无大规模产品供应。1.区域内物业类型：写字楼、商铺为主，部分公寓项目，纯住宅稀缺；2.区域价格：写字楼、商铺公寓；3.目标市场：企业办公、商业出租、白领居住；4.板块特征：是沈阳的商业中心区，贯穿南北，形成沈阳的的中央都市走廊，土地资源稀缺，多为小型开发项目。房地产概况-核心区土地稀缺日益明显，未来商品房稀少，区域住宅升值空间巨大市场部分总结1.纵横沈城南北，城市中心重点经济区，商圈密布，功能区分明显，商务氛围浓厚，对配套住宅需求极其巨大；2.行政规划变更，房地产板块有效扩大，品牌开发商高端项目云集区域，开发潜力提升较快，住宅价格上涨迅速；3.区域开发力度大，土地稀缺表现明显，未来供需矛盾更加突出4.万柳塘周边教育配套、生活配套极其完善，享有公园优良的生活环境，非常适宜人居。研究结论-单纯从区域发展角度，万柳塘住宅项目区位价值巨大，值得开发二区域房市场供求分析供应分析成交分析供求关系解析沈河区2010年度商品房供应量为152.85万平，建面套数为15203套。商品住宅供应量为80.84万平，建面套数为8910套。供应分析-供给大部分集中在北站商圈，万柳塘商圈几乎无供应，但二手房租售极其活跃。本年度商品房成交量78.84万平，成交套数7686套。商品住宅成交面积55.59万平，成交套数为6016套。政策影响下的区域房地产市场成交依然火爆需求分析-需求主要以改善型置业、投资客、购买学区房为主，需求异常旺盛，成交量在各区名列前茅。区域供需关系分析供应面积（万/㎡）供应套数成交面积（万/㎡）成交套数商品房152.851523078.847686商品住宅80.84891055.596016从数据可以看出，沈河区的商品住宅在商品房中所占比例远远低于其他区域，仅为58%，说明沈河区地产多开发商业、写字楼、公寓类项目，住宅产品同比其他区域供应比不足，同时商品住宅的成交率达到了78%，说明市场对住宅产品需求度很高。2010年沈河区商品房商品住宅供需情况一览表供需研究-商品房成交率高达78%，且万柳塘区域2011年几乎无新盘推出，市场潜力极其巨大市场部分总结研究结论-从供求关系分析，未来1~3年随着核心区土地日益稀缺，万柳塘周边商品房将出现供小于求的长期局面，项目开发前景良好1.2010年5月东陵区域的并入，带入多个多期开发楼盘，如保利等知名企业的多个项目，导致很长一段时间内区域供应量增大，但万柳塘区域无供应；2.区域内商业、写字楼新老项目鳞次栉比，刚性需求、二次置业及投资型客户众多，仅有的住宅类项目永不能满足上述需求；3.万柳塘区域作为核心区成熟住宅区，拥有其他区域无法比拟的教育资源、公园资源及医疗资源；4.由于商业地块成交较多，后市住宅类产品供应将逐渐减小，随着商务用房的增加，区域内商品住宅供需矛盾将进一步加大。三区域典型项目分析项目分布销售均价主力户型二手房交易客群分析中街五爱南塔目前沈河区在售商品房项目主要集中在东中街、青年大街（地铁2号线）、五爱商圈等处，我项目周边在售项目稀少，且城市一环内多以商业网点、写字楼项目为主。住宅供应异常稀缺。沈河区商圈密布，各版块功能区分明显项目分布-沈河区在售项目主要集中在东中街、五爱商圈、南塔附近，万柳塘区域几无项目供应，区域供应主要以商业写字楼为主五矿万泉公元项目位置大东万柳塘路18-8号物业类别住宅建筑类别板楼高层装修状况毛坯+精装1500元/㎡项目特色宜居生态地产,公园地产,景观居所当前价格10500（毛坯）-12000元/㎡楼层状况20层高层占地面积8096平方米建筑面积47109平方米绿化率30%容积率5.09开盘时间2011年5月入住时间暂无资料产权年限50年户数总共392户当期211户车位信息地下车位①②③④万泉公园（小河沿公园）会所1F典型项目-万泉公元，短平快开发项目典范，取得良好经济效益公园雅筑项目位置沈河先农坛路13号物业类别住宅建筑类别塔楼高层装修状况精装修2500元/㎡项目特色小户型,投资地产,教育地产当前价格均价9200-10020元/㎡物业费1.80元/平方米·月物业管理公司沈阳万城物业管理有限公司楼层状况2栋31层，地下2层占地面积7572平方米建筑面积63600平方米绿化率77%容积率7.52开盘时间2009年4月入住时间2011年9月产权年限50年户数600户楼层地上31层、地下2层优惠一年免费停车公园雅筑位于本案东北方向，为小体量精装住宅项目，户型范围57㎡与70㎡两居、58㎡65㎡76㎡一居、87㎡与143㎡三居。此项目目前已进入尾盘销售阶段，不会对本案的开发以及未来销售形成竞争。典型项目-公园雅筑，精装修，适合投资客以及学区房客户目前周边可类比在售住宅项目仅有沈阳万城的公园雅筑以及五矿集团旗下的精品住宅五矿万泉公元：1.公园雅筑目前已进入到尾盘销售阶段。2.五矿万泉公元总四栋，一期①、②号楼2010年12月入市，,均价8500，2010年5月22日位于园区内部景观较好的③、④号楼集中入市，主要以公园地产为噱头，配合优质的园林设计以及会所配置，实现其打造舒适型精品住宅的目标。但根据市场的供需状况考虑，目前在售200套销售周期半年左右，不会与万柳塘项目形成正面竞争。周边住宅稀缺短期内不存在新盘竞争项目典型项目分析结论-周边供应稀缺，供需矛盾进一步加大区内住宅产品逐渐由中小户型向大户型过度项目面积范围（㎡）主力面积区间（㎡）华府新天地高层30-90高层32-72新华天玺高层45-466高层45-75银河丽湾高层113-283高层113-253领先国际高层112-172高层149-156万科柏翠园高层170-260高层170-260保利海上五月花多层90-169多层90-120保利康桥高层90-400高层139-240水晶城多层47-140高层50-130多层80-100高层70-110佳和新城高层65-115高层56-89公园雅筑高层57-142高层56-90五矿万泉公元高层54-139高层75-118沈河区高端项目云集，尤其近两年，土地资源的日益短缺，仅有的开发项目开发商大多采取高端定位。区域主力面积集中在45-70㎡和100-130㎡两个区间，满足投资客和改善型需要。主力户型-主要集中在45-70平米和100-130平米之间1.2010年，区位优势特别明显的项目（万科柏翠园、华府新天地等）开盘价格相对于其他楼盘来说上涨趋势明显；2.目前区域内多以高层为主，高层精装修一般为13000元/㎡，精装费一般为1500元/㎡；非精装高层一般为8500元/㎡。清水洋房一般在9000元/㎡。商业项目一般为15000元/㎡；3.价格相对于09年整体上涨很多，2011年区域市场继续呈现供售两旺的局面。项目起价（元/㎡）最高价（元/㎡）均价（元/㎡）华府新天地高层11500（精装）高层13000（精装）高层12600（精装）新华天玺高层13500（精装）高层24000（精装）高层15000（精装）银河丽湾高层8000高层30000高层15000领先国际高层14000高层15000高层14500万科柏翠园高层16000（精装）高层21000（精装）高层18000（精装）保利海上五月花洋房7500洋房17000洋房9000保利康桥高层13500（精装）高层18000（精装）高层15000（精装）水晶城高层5100高层5500高层5300小高层5000小高层5800小高层5500多层5400多层6000多层5750佳和新城高层5000高层6400高层5800销售价格-供应缩水、高端产品聚集带动区域价格稳定上涨由于新开发项目稀少，锁定区域的客群多以二手房为目标，但二手房多存在社区老旧、户型较差、使用年限长、居住人群低端生活环境杂乱、小区缺乏有效管理维护等问题。周边区域新建住宅产品的十分匮乏。二手房交易-二手房市场交易异常火爆，沈阳热点投资区域周边二手房价格情况社区名称价格区间（元/㎡）相对方位大万莲小区5400-7631东北明城花园7656-10280科学家花园4746-5246西北富教小区7052通天小区6346-6545益文小区7312滨河小区7040华兴小区6176-8200西勒石小区5517-6729客户分析-学区房客户、投资客和改善型客户云集一环内商业经营者、需要固定居所的人沈河区、大东区的二次投资人群学区房的定向人群医院集合老龄化人口区域内现有刚需人群1.区域作为沈阳的经济龙头区，区域内高端客群集中；2.浑南板块、长白岛板块等一直在加快对高端客户群的消化速度，但限于城市交通压力的增大，多数客户会首先选择居住距离办公较近的项目，提高效率，节约时间成本。3.于是针对客群也主要以一环内固有中高端客户为主，购房者主要是2次购房以作投资，附带一部分的学区房购买人群。总结-未来市场几乎无竞争，项目开发潜力巨大1.周边商圈云集，房地产项目以商业写字楼为主，住宅产品稀缺，竞争项目罕有；2.由于新房量少价高，二手房成交率居高不下；3.区域价格率高于城市房地产均价，但相较于一些重点区域如浑河周边的高端物业价格仍旧略低，并以实用为主；4.区域特色明显，医疗、学区优势突出，交通便捷、购物方便，居住条件优越。四项目本体分析项目指标SWOT分析优势分析项目发展启示用地性质：居住商业规划用地面积：18348.2㎡容积率：≤3.5规划总建筑面积：7.92万㎡地上建筑面积：6.42万㎡其中：住宅建筑面积：5.46万㎡网点建筑面积：0.96万㎡地下建筑面积：1.5万㎡土地使用年限：居住50年商业40年项目地址：沈河区万柳塘路44号占地面积：1.83万㎡万柳塘公园本案现状单位：沈阳市当代医院新诚汽车销售服务公司新天成汽车维修公司项目参数-商业面积接近1万平米，利于后期销售和开发利益最大化万柳塘路先农坛路项目周边环境-成熟区位丰富配套便捷生活沈阳一环路内，毗邻万柳塘路、先农坛路，隶属于沈阳行政、文化、经济中心区----沈河区与大东区交界处，本案与皇城文脉相连，周边商圈密布、生活配套齐全，自然景观丰富生态环境优越，是沈阳城市中心绝版的宜居