丰都项目前期市场调研及定位报告

丰都项目前期市场调研及定位报告2015年9月Part1：丰都城市概况Part4：项目本体分析Part5：竞争策略思考Part2：丰都房地产市场概况Part3：丰都房地产市场研究目录Part6：静态经济测算丰都城市概况丰都县位于长江上游地区、重庆东部，地处三峡库区腹心，上距重庆主城九区172公里，下距湖北宜昌476公里。县城东依石柱县，南接武隆县、彭水县，西靠涪陵区，北邻忠县、垫江县。2013年常住人口62万，辖21个镇7个乡2个街道，面积2901平方公里。境内主要道路有沪渝南线高速（涪丰石高速公路）、沿江高速公路、垫丰武高速公路（修建中）、丰忠公路、丰石公路等。渝利铁路于2013年10月全线通车，在丰都县境内设有丰都站，主城至丰都车程不足1小时。丰都县位于重庆中心地带，交通的不断完善，为其经济发展提供了重要保障。丰都城市概况丰都县旅游资源以自然景观和人文景观为主，主要有丰都鬼城名山景区、双桂山（国家级森林公园）、鬼国神宫（中国最大的动态人文景观）、鬼王石刻（中国最大摩岩石刻造像）等著名景观。矿产资源主要有天然气、铝土矿、石灰石、白云石、长石石英砂岩、煤、铁、硫、石膏等，次为铜、锌、莹石和重晶石脉。其中，煤矿储量约为156万吨。丰都县以“鬼文化”著称，以此打造的景点带来了大量的客流，极大地促进了当地消费。另外，矿产资源依靠便捷的交通，也成为了城市重要的经济支柱。。丰都城市概况2014年地区生产总值、固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政收入分别实现135.37亿元、209.23亿元、58.59亿元、24.79亿元，同比分别增长10.8%、12.4%、14.6%、23.7%。城乡居民收入分别达到21749元、8679元，分别增长11%、13.4%。城市经济水平在上扬全年接待游客830万人次，同比增长17.7%，旅游综合收入实现26.5亿元，同比增长17.6%。2014年建成商品房90万平方米。城镇化率提高1.37个百分点达到40.61%。2015年力争新增城镇面积1.5平方公里以上，城镇化率提高1.35个百分点，建成商品房60万平方米。城市影响力在提升城市在扩张产生住房需求！购买力增强城市经济消费增强“农进城”增长趋势Part1：丰都城市概况Part4：项目本体分析Part5：竞争策略思考Part2：丰都房地产市场概况Part3：丰都房地产市场研究Part6：静态经济测算理论上，丰都由经济及人口发展而产生的住房需求，会提升房地产去化量，但是由图表数据看出近三年去化量趋于平稳在50万方左右，且存量有所上升，现状与理论有所相悖。预计后期市场为了加速去化库存及满足增长的住房需求，会有牺牲价格以求跑量的趋势。年份供应量（预售）去化量累计存量201380万方50万方30万方201450万方50万方30万方2015（截止9月中旬）50万方预计全年供应70万方35万方预计全年去化49万方45万方预计年底存量51万方80507050504930305101020304050607080902013年2014年2015年（预计）丰都近三年房地产市场概况供应量（预售）去化量累计存量单位：万方丰都房地产市场概况以下是由房交所提供的供应去化数据。危险信号！Part1：丰都城市概况Part4：项目本体分析Part5：竞争策略思考Part2：丰都房地产市场概况Part3：丰都房地产市场研究Part6：静态经济测算丰都房地产市场研究——板块分析水天坪工业园区组团丁庄溪组团，以物流交通为主的交通组团。王家渡组团主要规划为政治经济中心。龙河东组团是丰都县的商业中心，与雪玉洞、澜天湖和工业园区相承接。天水坪组团是市级特色工业园区组团。名山组团是城市副中心，以旅游业为中心。镇江组团是以精细化工等产业为主的工业组团。丰都县将按照六大城市组团方向打造。这六大城市组团分为四个居住组团，两个工业组团，每个组团承载着不同的城市功能。其中本案所处的龙河东组团是城市最主要的发展新区，也是新兴的商业中心，未来将会聚集大量人流。组团特色金科黄金海岸久桓城龙城华府世纪花城东麓国际本案位于城市重点发展新区龙河东组团，该组团现有4个在售楼盘，为本案主要竞品。王家渡组团（老城区）有1个在售楼盘世纪花城，80万方体量，客群主要为乡镇人群，从区域关系来看，为本案次主要竞品。丰都房地产市场研究——项目地图海上海国际城丰都首座水天江都水天城水天坪工业园区组团以海上海国际城为代表，在售楼盘共4个，客群主要为工业园区内客群及周边乡镇人群，从区域关系来看，与本案无直接竞争关系，但从未来客群来看，会存在一定竞争丰都房地产市场研究——项目地图滨江国际新城（龙河东）规划效果图本案金科黄金海岸久桓城东麓国际龙城小学适存中学市政公园迎宾大道医院龙河二桥龙河大桥滨江公园车程3.3公里龙城华府个案——龙城华府项目前期整体规划地址丰都县龙河东龙城大道开发商重庆市永川区宏旭房地产开发有限公司占地面积500亩建筑面积83万方（商业约10万方）容积率2.83总户数1781户停车位1100个整体规划整体规划为四期，一期已于2012年开盘并交房入住，一期二期三期四期本案个案——龙城华府现阶段二期规划开盘时间在售二期，2014年底开盘3、9-14号楼，2015年初开盘1、2、4号楼，2015年6月开盘6、7号楼。建筑形态8栋高层（29F）、6栋洋房（8+1）、商铺。后期推盘预计2016年初开盘8号楼。销售均价（元/㎡）在售二期，高层起价3980，均价4300。洋房均价5500。物业费高层1.25，洋房1.45交房时间2015年底1-4、12-14号楼；剩下的明年9月。2154378910111261314楼栋梯户数楼层数每种户型套数总套数楼层平面图3、4、5、6号楼3梯6户29层115：232T120：232T86：224T约688T1、2、7、8号楼3梯8户29层79：232T113：232T78：232T75：224T约920T个案——龙城华府产品分析（高层）龙城华府高层约1608套，面积区间75-120㎡（两房户型区间75-86㎡，三房户型区间113-120㎡），两房912套和三房696套，；其中待售（未售）5、8号楼，共约402套，两房228套，三房174套。个案——龙城华府户型展示厨房、卫生间采光较差入户花园增强私密性厨房采光差，且无生活阳台个案——龙城华府户型展示客厅采光一般入户花园增强私密性个案——龙城华府户型展示厨房、餐厅采光较差多景观阳台，视野采光较差餐厅采光较差个案——龙城华府产品分析（洋房）楼栋梯户数楼层数总套数户型区间户型特点9、11、13号楼每栋2个单元，1梯2户8+1顶跃约96T118-142三房、四房1层带花园、2层带露台、顶跃带屋顶花园。10、12、14号楼每栋2个单元，1梯2户8+1顶跃约96T113-137三房、四房1层带花园、2层带露台、顶跃带屋顶花园。在售洋房约192套，面积区间113-142㎡，为三房和四房户型，1层为四房，其余为三房。1层带花园、2层带露台、顶跃带屋顶花园。个案——龙城华府户型展示楼顶带屋顶花园二层带露台设计一层带花园设计个案——龙城华府户型展示楼顶带屋顶花园二层带露台设计一层带花园设计个案——龙城华府龙城大道沿街面售房部前广场侧面沿街面龙城大道十字路口个案——久桓城项目效果图一期二期三期四期地址丰都县龙河大桥旁开发商重庆丰都县久桓房地产开发有限公司占地面积164015平米容积率3.5建筑面积总建筑面积68万平米，其中商业22万平米（含星级酒店3.5万平米、大型百货商场2万平米、大型超市1.2万平米）总户数1710户停车位1093个整体规划整个项目由4期组成，其中四期占地3.5万平方米，为一个五星级酒店、两栋soho公寓和一个幼儿园；一、三期总占地面积约9万平方米，为高档住宅小区。二期总占地面积约4.1万平方米，为高层、soho公寓及大型商业中心。21543789106个案——久桓城项目一期效果图开盘时间2014-5月4、5号楼，6月2号楼，9月3、6号楼；2015-1月1号楼，4月7、9号楼。建筑形态一期为10栋高层，26-33F。销售均价（元/㎡）在售一期，占地面积5.65万平米，总建筑面积约24万平米，其中住宅建筑面积约18万平米、商业约2.9万平米。10栋高层，看江的近5000，不看江的4500。住宅底商（退台式3F），2000元办卡。面积区间待售70-123平米，1变2，2变3，2变4。后期推盘2015-9-23推8号楼，仅剩余10号楼。21543789106个案——久桓城楼栋梯户数楼层数户型面积区间总套数房型2—6号楼3梯6户26-33层80-120㎡约900T两房、三房1、7号楼3梯6户26、31层90-119㎡约340T两房、2变3、小三房、三房9号楼3梯6户28层70-123㎡约166T1变2、2变3、2变4待售8、10号楼3梯6户28层70-123㎡1变2（71）：56T2变3（95-109）：224T2变4（123）：56T共约336T1变2、2变3、2变4产品分析久桓城待售8、10号楼约336套，面积区间70-123㎡。个案——久桓城户型展示久桓城待售8、10号楼户型，6个户型都比较方正，带院馆，赠送面积约9—18㎡。个案——久桓城户型展示个案——久桓城一期工程现状一期工程现状二期地块现状工地围墙个案——东麓国际地址间龙河二桥桥头右侧开发商丰都县开元置业有限公司占地面积7万方容积率3.0建筑面积26万方平米（商业4.66万方）总户数1700户车位数1190个建筑形态10栋高层住宅，4栋多层商业（整体3F，局部有吊1F、吊2F）。开盘时间2015-1月5、13、14号楼；4月6号楼。后期推盘预计今年底加推7、8、12号楼销售均价（元/㎡）已推4栋住宅售罄，均价4700。面积区间83-108㎡。项目效果图一期二期2154378910111261314个案——东麓国际项目一期规划有丰都首例低密度风情商业街区（丰都新天地），建筑面积4万余平方米，集金融、百货、超市、影院、儿童天地、女人街、养生会所、商务酒店、家居装饰等城市级配套。据悉，目前已有太平洋集团旗下的太平洋森活天地及保利电影院入驻。1号楼：-1—3F（酒店）2号楼：-2—3F（-1、-2F为建材城，其余餐饮娱乐）3号楼：-1—3F（餐饮娱乐）4号楼：-1—4F（1F不能做餐饮娱乐，2、3F百货，4F保利影院）除了1号楼及2号楼2—4F自持以外，其余均为销售，1F均价2.2万，2F、3F均价1.3万。交首付的5%即可订房。商业效果图2143层高：-2—1F：5.1米2—3F：6.3米个案——东麓国际楼栋梯户数楼层数户型及套数总套数5、6、13、14号楼3梯6户32层83（2变3）：256T99（2变3）：128T96（2变3）：256T108（2变4）：128T约768T待售7—12号楼3梯6户32层83（2变3）：384T99（2变3）：192T96（2变3）：384T108（2变4）：192T约1152T产品分析东麓国际户型赠送面价较大（2变3户型最高实得120㎡，2变4户型实得142㎡，最高赠送达34㎡）。个案——东麓国际户型展示个案——东麓国际户型展示个案——东麓国际工程现状工地围墙工程现状工程现状个案——金科黄金海岸项目效果图地址滨江国际新城（龙河东）开发商金科地产占地面积19.7万方建筑面积60万方（商业5.2万方）容积率2.5建筑形态高层、洋房、商业（退台式3F）一期二期三期四期个案——金科黄金海岸一期效果图开盘时间2014年12月开盘高层8、9号楼和洋房11、23、24、25号楼；2015年2月开盘12号楼洋房销售均价（元/㎡）高层3900-4300，洋房均价5200，部分6000-7000。去化速度较慢。优惠活动高层交5000抵3万，洋房交7000抵4万，“一会一节”减1万，装修补贴8000。据说是丰都唯一一家做了电商的楼盘，合作电商是新浪。面积区间高层75-104㎡，洋房76-140㎡。89202711137651012262524232221个案——金科黄金海