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义乌江南生态开发区房地产项目合纵联横·市场策略研究部1义乌江南生态开发区房地产项目目录第一节宏观经济1、自然条件2、社会条件3、经济发展状况分析4、特色经济5、城镇规划6、义乌人文调研第二节房地产市场分析1、义乌房地产业的发展现状2、义乌房地产发展历史3、义乌房地产市场的基本特点4、义乌当前消费市场和消费者分析第三节义乌当前主要竞争楼盘调研1、别墅开发历史和竞争楼盘现状2、当前别墅消费市场和消费者分析义乌江南生态开发区房地产项目合纵联横·市场策略研究部2第一节：宏观经济1、自然条件1）地理位置：义乌位于东经119°49′～120°17′，北纬29°02′13″～29°33′40″，地处浙江中部，金衢盆地东南缘，东邻东阳，南界永康、武义，西连金华、兰溪，北接诸暨、浦江，北连杭嘉湖平原，总面积1105平方公里。自县治稠城镇经公路至东阳县城18公里，到永康县城78公里，到武义县城71公里，至金华市区55公里，至浦江县城35公里，至诸暨县城55公里，至省会杭州158公里（铁路132公里）。距杭州市区200多公里。58.18公里，东西宽44.41公里，面积1102.807平方公里，占全省面积的1.2%。境内有中低山、丘陵、岗地、平原。山脉呈东北~西南走向。东阳江自东向西南流过。地貌以丘陵为主，东、南、北三面环山，地势自东北向西南缓降，构成一个南北长、东西短的长廊式盆地。南部与永康市交界的大寒尖，海拔925.6米，为全市最高峰，北部大陈江边的瓦窑头，海拔41.9米，为全市最低点。境内山地、丘陵、平原呈阶梯状分布。东北部的大山海拔906.6米，南部的大寒尖，海拔925.6米，西部的鹅毛尖海拔840.7米，这三座上成三足鼎立之势耸立在市域边界。中部为义乌江、大陈江、洪巡溪冲击而成的河谷平原。【项目相关】江南生态园位于义乌城区的东南方，规划中的江东风景旅游区的东北部（即流赐湖景区），北以规划中的南环路为界，东迄义（乌）——东（阳）公路，南至南山水库，西与历史长河景区和南山景区相邻，规划面积约6.2平方公里，是集居住、旅游、生态保护、科研、教育、商贸洽谈等欲一体的新型园区。规划区属义乌市近郊，北联沪杭，东接宁绍，西向金衢，南通瓯闽，地理位置优越，交通十分便利，市场潜力巨大。本项目所在区江南生态园地貌类型主要是丘陵山地与山前平原和山间谷地相间。秋凉山地都都是在红色沉积岩系和火成岩系基础上发育而成的侵蚀、剥蚀山地，山丘高度一般在150-400米之间，非耕地面积占90%以上。山间谷地的下游有2-3个小型的人工湖泊（或水库），即流赐湖和南山水库。这里环境幽静、义乌江南生态开发区房地产项目合纵联横·市场策略研究部3风景有迷、山水相映，是义乌市区较为理想的旅游度假场所。2)气候义乌市属亚热带季风气候区。四季分明，气候温和，雨量充沛，日照多，空气温润，冬夏季长，春秋季短。全年各月气温，7月最高，1月最低；全年各月雨量，5、6月最多，11月最少；年日照总时数，居全省前列。干旱、洪涝、大风、冰雹、霜冻、大雪、寒潮等灾害均曾出现，但最多见的是干旱和局部地区洪涝、大风、冰雹。各季节（按候平均气温稳定低于10℃为冬季，高于22℃为夏季，界于10℃至22℃之间为春、秋季划分）的气候特点：春季，始于3月26日，终于5月20日，持续时间为56天。本季节暖空气开始加强，冷空气也相当活跃，气温呈锯齿形上升，降水比冬季明显增多。有回温不稳、晴雨顷变之特点，农谚“春天孩儿脸，一天变三变”；“一天赤膊，三天勾缩”。夏季，始于5月21日，终于9月25日，持续时间为128天。初夏，冷暖空气常在本市上空交汇、对峙，形成闷热、潮湿、阴雨的黄梅雨天气，称“霉雨”季节；盛夏，晴热少雨，光照强，蒸发旺盛，即群众称为“上伏下伏大难当，阳兴似火水如汤”的三伏酷暑季节，午后常有局部性热雷雨产生，影响本市的台风也在这季节居多。秋季，始于9月26日，终于11月25日，持续时间为61天。夏末秋初，因受冷空气影响，常有连续阴雨天气出现，农谚“八月毛雨碎，有米无柴煨”；深秋，秋高气爽，多睛朗、风和日丽的天气，俗称“十月小阳春”。冬季，始于11月26日，终于3月25日，持续单间为120天。这个季节多晴燥、寒冷、北风紧的天气，少数年份曾出现多雨雪天气，俗称“烂冬”；12月下旬开始进入隆冬，农谚“冬至前后，泻水不走”。年平均温度17.2℃。最高气温（7月份）为40.9℃，最低气温（1月份）为－10℃。山区因受高度的影响，气温略低。年10℃以上的积温达5451℃。年平均降水量1356.6mm；年相对湿度为76%;5-6月为梅雨季，雨量较多，约占全年义乌江南生态开发区房地产项目合纵联横·市场策略研究部4降水量的35%左右。常年初霜期在11月中旬前后，终霜期在3月中、下旬，无霜期约244天。风向随季节转换，9月至3月盛行东北风和北风，4-8月盛行东南风和东风。20世纪50、60年代为暖而多旱时期，1961年达到高峰，年平均气温为17.9℃，20年中出现夏秋重旱就有7年；70年代开始，逐渐转为凉而少旱时期，1981、1984年两年到达谷点，年平均气温为16.4℃，15年中夏秋重旱只出现两年。【项目相关】总体来看，义乌境内一年四季分明，气候宜人，雨量充沛，由于土壤和气候适宜，本区植物种类比较丰富，共有天然植物200多种。同时优越的自然条件适宜栽种多种景观植被和实用植被，对江南生态园作为旅游开发区是一大利好支持。同时栽种各类景观植被的多种可能，也可促使项目规划中的建筑风格和园林景观协调考虑，使本方案更趋完美。2、社会条件1)行政义乌历史悠久，秦赢政25年（公元前222年）置乌伤县，唐武德7年（公元624年）改称义乌，1988年撤县建市。现今全市辖16个镇、5个乡、792个行政村，55个居委会，计17个自然镇，1397个自然村，总面积1102.8平方公里，市区稠城镇位于义乌市中央，1998年底总面积15.0平方公里。义乌市地处浙江中部，金衢盆地东缘，总面积1105平方公里，总人口约102万，其中本地常住人口66万，外来务工经商暂住人口约36万。截止到1998年末，义乌市共有人口657,571人，其中农业人口555,927人，非农业人口93,903人。【项目相关】义乌是个农业城市，现有的经商大户原先都是各个城镇的农民，有的因为经商、生活之便便迁居到义乌城内，但是仍然有一大部分经商大户、各个城镇的领头产业人仍住在义乌各个城镇。比如义乌市大陈镇，是国内四大衬衫基地之一，是“中国衬衫之乡”，在这样产业发达的城镇，势必有一大批企业主义乌江南生态开发区房地产项目合纵联横·市场策略研究部5和经商人士，是本项目的目标人群。在后期的推广中，也必须要注意到宣传力度渗透到辖下各个城乡，尤其是几个富裕的城镇，比如大陈、苏溪、廿三里等。另外，义乌商业的知名度使城市流动人口逐年增加，这批流动人口的消费能力也不容忽视，一些经常往返外商和外地经营大户，也是本项目潜在的消费人群。资料统计，有10余个国家和地区的企业在义乌设立贸易代表处，常年驻义的外商达400多人。2)交通义乌市交通便利，杭（州）——金（华）——衢（州）和金（华）——甬（宁波）两条高等级公路相继建成，义（乌）——东（阳）一级公路即将动工；浙赣铁路从市区北部通过，每天有数十列列车进出。四通八达的交通大大地缩短了义乌与临近城市的距离。自1991年起开通了空运，现每周有20多个航班，通往国内主要大中城市，对外客货运输十分便捷。目前30多公里的城市外环线建设已经全面启动，以城区为中心，四个卫星城镇相互连接的10分钟经济圈已经具备雏形。随着路网的来开，一个50平方公里的中等城市框架已开始形成。目前，义乌城区已经建成的主干道有：江东路、稠州路、城中路、宗泽路、篁园路、南门路、丹溪路、机场路、宾王路、环城东路、经发大道等，市区已初步形成了与东阳江、浙赣铁路基本平行的“五横四纵”道路网主框架。市区目前在建的重点道路工程有：江东北路、宗泽路、雪峰路、丹溪北路、经发大道延伸等。随着这些重点工程的陆续建设，市区将形成“二环加放射方格型”形式的城市干路网，为将义乌建设成为二十一实际的现代化商贸名城打下坚实的基础。【项目相关】由于规划区丘谷相间的地貌单元属义乌近郊，北联沪杭，东接宁绍，西向金衢，南通瓯闽，地理位置优越，交通十分便利，市场潜力巨大。距市区中心仅数分钟左右车程，而且毗邻作为义乌市主要外环干道的南环路，交通较为方便，随着义乌市规划的“五纵四横”的道路框架的逐步成熟，本规划区的交通更为便捷快速，因此是一快价值较高且易启动的土地单元。3)风景旅游资源义乌江南生态开发区房地产项目合纵联横·市场策略研究部6义乌素有“文化之乡”的美誉，曾孕育了一大批仁人志士，历史上较著名的有“初唐四杰”之一的骆宾王、宋朝民族英雄宗泽、金元四大名医之一的朱丹溪；现代则有教育家陈望道、文艺理论家冯雪峰、历史学家吴晗等。所以有较多人文景点和名人故居。义乌市风景旅游资源具有多、散、小、低的特点，数量多、分布散、规模小、等级知名度低。据初步统计，有自然景观22处，人文景观51处，其中有省级文物保护单位3处，市级文物保护单位28处。【项目利好】从义乌旅游资源开发现状看，旅游作为一种产业还没有形成，一些原有的利好人文旅游景观也没有充分利用，形成一定的浪费。由于受资源、环境和建设时间与条件等多方面的制约，义乌市区旅游业存在缺“游”、缺“娱”以及绿地和林地严重匮乏的缺憾，但从另一方面来看，义乌是中国最大的小商品城（其经济实力较为雄厚，流动人口数量很大），又是金华市域三条旅游线的会聚点，自身培养“购物旅游“的条件得天独厚，因此从长远来看，旅游作为一个产业在义乌发展的前景是十分美好的。本项目的规划和开发正是作为义乌旅游资源的一项有效补充。3、经济发展状况分析隆年间，义乌农民就开始了“鸡毛换糖”的经商活动。改革开放以来，义乌确立并坚定不移地实施“兴商建市”发展战略，大力培育小商品市场。从1982年9月在全国率先开放城乡市场以来，义乌市场经过19年的精心培育和建设，已初步形成了一个以小商品市场为龙头，农贸城、物资市场、室内用品市场、文化市场等10多个专业市场和30多条专业街为依托，运输、产权、金融、技术、劳动力等要素市场为支撑，国外、市外分市场相呼应的市场体系，使义乌逐步成为国际上有一定知名度的小商品都会。义乌已成为全国最大的小商品流通中心，被誉为“华夏第一市”的中国小商品城商品成交额连续11年位居全国各大专业市场榜首，2001年成交额达212亿元，同时，立足于发挥市场优势，初步构筑了“小商品、大产业，小企业、大集群”的工业产业发展格局。2001年，全市实现国内生产总值136亿元，财政收入12.4亿元，社会商品义乌江南生态开发区房地产项目合纵联横·市场策略研究部7零售总额41.3亿元，金融机构年末存款金额226.3亿元,贷款余额119.8亿元，农民人均纯收入5349元，全市综合经济实力进入全国百强、全省十强县市行列，被确定为浙江省二级经济区中心城市和城市化发展重点扶持地区，并被列入全省首批率先基本实现现代化的县市之一。义乌市历届党委、政府始终把培育个私经济作为重中之重的工作，依靠商贸业的带动，通过兴商建市，大力拓展个私经济发展空间，个私经济得到长足发展。目前，全市国内生产总值、工业总产值、市场成交额、财政收入的90%以上来自个体私营经济。【综合分析】从以上数据可以看出，市场成交额和国民生产总值相差无几，这是因为义乌发达的个私经济所导致。大量的地下经济使义乌人民收入飞速提高。因此官方所统计的数字不具有很强的参考力，只能显示宏观经济背景的发展趋势。。4、特色经济。目前义乌已成为全国最大的小商品物流中心，主要有以下三个特点：一是规模大，商品丰富。目前，义乌市区拥有市场总面积达70多万平方米，经营摊位3.5万个，其中中国小商品城营业面积50多万平方米，商位2.7万个，市场经营人员7万多人，日均客流量16万多人，市场汇集了28个大类10万余种商品，日货物吞吐量达3000多吨。二是集聚效应强大。市场汇聚了国内外4000余家知名企业的总经销、总代理。美国、西班牙、韩