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2011年上半年昆明房地产市场分析2011年上半年昆明房地产市场分析报告目录第一部分宏观政策分析....................................................................................2一、政策回顾.........................................................................................................................2二、政策解读.......................................................................................................................11第二部分土地市场分析...................................................................................12一、昆明土地供给情况统计...............................................................................................12二、昆明土地成交情况统计...............................................................................................20第三部分房地产市场分析.............................................................................26一、2011年上半年昆明商品房市场情况..........................................................................26二、2011年上半年昆明新增物业情况..............................................................................32三、未来放量物业...............................................................................................................402011年上半年昆明房地产市场分析第一部分宏观政策分析一、政策回顾(一)全国性重要政策回顾政策标题发布时间实施时间来源主要内容政策类新国八条2011.1.262011.1.26国务院国务院再调控楼市二套房首付提高至六成，并发布限购令。国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知2011.3.162011.5.1国家发改委对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该《规定》自2011年5月1日起施行。关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知2011.5.122011.5.12国家发展改革委办公厅国家发展改革委就开展商品房销售明码标价专项检查发出通知。通知要求，各地要立即组织开展专项检查，要发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知2011.5.32011.5.3国务院国有资产监督管理委员会《通知》中，要求房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。更直接地说，2011年上半年昆明房地产市场分析办公厅就是希望央企达到经济效益和社会效益的高度统一。财政类《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》2011.1.72011.1.1财政部中央补助廉租住房保障专项资金的具体补助范围包括西部12个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团，中部10个省及辽宁、山东、福建3省(不含省会城市和计划单列市)。这一表述较修订前2008年印发的《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》中“分配给财政困难地区及新疆生产建设兵团”的表述更加具体，补助范围也更加明确。关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知2011.6.12011.6.1财政部、住房和城乡建设部财政部、住房和城乡建设部印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出了明确要求经济类央行年内第一次上调人民币存款准备金率0.5个百分点2011.1.142011.1.20中央人民银行从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。大型金融机构存款准备金率达到19%。中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知2011.2.82011.2.9中央人民银行自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。住建部调整住房公积金存贷款利率通知2011.2.92011.2.9住房和城乡建设部从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。2011年上半年昆明房地产市场分析《境外直接投资人民币结算试点管理办法》2011.1.132011.1.13中央人民银行人民银行日前发布了2011年第1号公告－－《境外直接投资人民币结算试点管理办法》(以下简称《办法》)，跨境贸易人民币结算试点地区的银行和企业可开展境外直接投资人民币结算试点。央行年内第二次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011.2.182011.2.24中央人民银行中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行年内第三次上调了存准率2011.3.182011.3.25中国人民银行从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上调之后，大型金融机构存准率达到20%央行4月6日起上调存贷款基准利率0.25个百分点2011.4.52011.4.6中国人民银行自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。央行年内第四次上调存款准备金率至20.5%2011.4.172011.4.21中国人民银行自4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第四次上调存准率，调整后大型银行的存准率将达20.5%，再创新高。依照一季度末人民币存款余额75.28万亿元规模估算，此次调整将回笼银行流动性3764亿元。央行年内第五次上调存款准备金率0.5个百分点2011.5.122011.5.12中国人民银行从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。继续收紧货币，原因在于外汇占款增加，显示通胀压力没有下降，货币流动性有扩张趋势。2011年上半年昆明房地产市场分析央行年内第六次上调准备金率2011.6.142011.6.20中国人民银行6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知2011.3.82011.3.8中国银监会办公厅要求，银行业金融机构已与借款人签订不可撤销的书面合同，且该合同已发生法律效力的，必须按照合同约定及时发放个人住房贷款；银行业金融机构已受理并同意借款人的贷款申请，且在个人住房贷款合同面签过程中，借款人已单方在贷款合同上签字的，银行业金融机构在确认贷款合同没有法律瑕疵、收益能够覆盖风险、符合贷款条件的前提下，原则上应继续签订合同并按合同约定执行。银监会下发《关于支持商业银行进一步改进小企业金融服务的通知》2011.6.62011.6.6银监会对于运用内部评级法计算资本充足率的商业银行，允许其将单户500万元(含)以下的小企业贷款视同零售贷款处理。在计算存贷比时，对于商业银行发行金融债所对应的单户500万元(含)以下的小企业贷款，可不纳入存贷比考核范围；并对小企业不良贷款比率实行差异化考核，适当提高小企业不良贷款比率容忍度。土地《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011.1.192011.1.21国务院国务院办公厅在中国政府网全文公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，条例明确规定了征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障等事项。条例于公布之日起施行。关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函2011.5.312011.5.31国土资源部要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报2011年上半年昆明房地产市场分析国有土地上房屋征收评估办法2011.6.72011.6.7中华人民共和国住房和城乡建设部房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。其他《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》2011.1.42011.1.4最高人民法院解释规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以非法占有为目的，使用诈骗方法售后包租、约定回购等方式非法吸收公众存款“敛财”，将构成集资诈骗罪，最高可判死刑。关于进一步推进公共建筑节能工作的通知2011.5.122011.5.12财政部住房和城乡建设部要求避免建筑外形片面追求“新、奇、特”。新建大型公共建筑建成后必须经建筑能效专项测评，凡达不到工程建设节能强制性标准的，不得办理竣工验收备案手续。2011年上半年昆明房地产市场分析(二)主要城市主要政策回顾政策标题发布时间实施时间来源主要内容北京《新建物业项目交接查验标准》2011.1.202011.2.1北京市住房和城乡建设委员会联合北京市质量技术监督局《标准》共分为16个章节，明确规定了开发商和业主交接主体双方对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验的内容。《标准》对物业交接查验的定义、适用范围、内容以及标准都做了相应的规定，基础设施、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱、车库等都属于查接范围。《关于落实京籍户口禁购第3套房有关问题的通知》2011.2.162011.2.16北京市住房和城乡建设委员会为深入贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）精神，合理引导住房需求，落实各项限购措施北京市大幅提高土地增值税预征率2011.3.262011.3.26北京市地税局、北京市住建委地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行２％至５％的幅度预征率。容积率小于１．０的房地产开发项目，最低按照销售收入的３％预