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2010年上半年苏州房地产住宅市场成交分析2010年1-6月苏州市区住宅类房源共成交18686套，较去年同期减少了14644套，降幅为43.94%；成交面积为1913564.75平方米，较去年同期减少2126001.28平方米，降幅达到了52.63%；成交均价为9268.33元/平方米，较去年同期增加了2590.09元/平方米，增幅为38.78%。2009年受到利好政策影响，使得2009年上半年苏州楼市成交量持续走高，期间多场房交会的举办以及各种优惠措施不断的刺激，购房者热情高涨，导致整体成交处于一个绝对的高位状态。而今年上半年的成交可谓一波三折，从年初的成交的冰冷到三、四月初猛然爆发再到新政“组合拳”的实施后成交立即萎缩，半年来房地产市场从谷底忽至浪尖又再至谷底，几番起落牵动了各方的神经。新政颁布之后，楼市销售全面遇冷，成交量的大量萎缩与传统旺季的销量形成了鲜明的对比。购房者对调控效果很期待，大多持观望态度，开发商则质疑楼市调控的长期性，新政之后降价策略比较保守，这场房地产市场的博弈考验的是将开发商资金实力以及购房者的心理承受能力，但经过将近两个月时间的政策消化，房地产市场从一开始的观望情绪弥漫逐渐转为冷眼观察，从迷茫到理性的转变，让人期待楼市能真正步入理性与健康，但是这个过程的影响因素众多，变化实在难以确定，但苏州作为《长江三角洲地区区域规划》中的重点城市，加之城际铁路通车、轨道交通建设带来的交通方面的利好，“工作在此城，生活在别处”的同城效应，或许可能成为未来的一种发展趋势，苏州的房地产市场长期向好。图表1：2010年上半年成交情况图表2：2010年1-6月各区域成交套数对比图表3：2010年1-6月各区域成交面积对比今年1-6月，苏城住宅类商品房共计成交18686套，各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是：工业园区5493套（去年同期11663），占全市29.4％；吴中区3492套（去年同期6726），占全市18.69％；高新区2984套（去年同期4113），占全市15.97％；金阊区2875套（去年同期1386），占全市15.39％；相城区2188套（去年同期4708），占全市11.71％；沧浪区1345套（去年同期2668），占全市7.2％；平江区309套（去年同期2066），占全市1.65％。房产新政实施以来成交下挫明显，加之开发商推出市面房源的减少，是造成同比成交量大幅减少的主要原因。成交篇：成交量大降，“史上最严厉”房产新政冻住成交脚步上半年的成交情况具体来看：2010年的第一个月，苏州住宅类商品房成交2170套，环比减少6171套，同比增加81套；二月成交1406套，环比减少764套，同比减少3455套；三月共计成交5080套，环比增加3674套，同比增加1254套；四月共计成交6401套，环比增加1321套，同比减少427套；五月共计成交1499套，环比减少4902套，同比减少7252套；六月共计成交2130套，环比增加631套，同比减少4845套。从苏城住宅类商品房成交走势来看：在“4.15房产新政”效应的影响下，随后几个月的成交量较去年同期均有下降，尤以五月最为显著，在传统销售旺季里市场表现了萧条与冷清，伴随一系列打压政策而来的是市场成交与供应的双重下滑，买卖双方对峙难以解除，成交量出现了大幅下挫。六月在新区、古城区保障性住房成交的带动下市场成交量有所回升，但商品房市场交易情况仍然不容乐观，虽然在此期间少数楼盘“逆市飘红”，但大多数购房者仍在对房价走势进行推测，这种心态彻底取代了三、四月出现的非理性入市抢购的疯狂，购房者从各方获取信息，作为观察者看待风云变化的楼市，持币观望，谨慎出手。下半年成交是否会逐步走出低迷的状态，现在判断或言之尚早，但或许可以说如若后期房价长期不见松动，未来成交量或许会在“刚需”的支撑下随着新增供应的增多而出现增长。图表4：2010年1月-2010年6月苏州市区商品成交量走势图图表5：苏州各区成交量环比图2010年1~6月共成交18686套，成交面积1913564.75平方米，成交量较去年同期减少43.94%，成交面积较去年同期减少52.63%，整体呈现倒“V”型，4月达到顶峰，随即迅速下降。分区来看成交量，除金阊区因3月大量保障性住房成交的原因超出去年成交量，其他区均不敌去年成交水平，由于去年同期与今年市场的政策导向完全不同，导致了今年上半年在政策影响下普遍遇冷，新政后成交的冷清验证了这次调控的威力，旺季不旺，买房者在期待中踯躅不前，开发商也更多的驻足，握紧房源迟迟未推。开发商给出的优惠措施并未被购房者认可，促销并未得到很好效果，使住宅市场一片低迷影响了成交量走势。价格篇：2010年1~6月成交均价9268.33元/平方米，较去年同期上涨2590.09元/平方米图表6：2010年1月-6月苏州市区商品成交价格走势图1-6月苏州市区住宅类商品房成交均价为9268.33元/平方米，较去年同期上涨38.78%。尤其三至四月出现的一波疯狂的非理性入市抢购，导致价格在恐慌心理作用下飞速上涨，价格被急速抬升，四月后半月新政颁布后，随着成交量的迅速下滑，众多楼盘纷纷推迟或取消开盘，从成交项目来看，高端产品集中推盘相对滞缓、周边乡镇楼盘成交及保障性住房的成交，使得成交均价出现下降。上半年全市成交均价在九千多元，主要和还是受到阶段性销售项目价格影响，实质并没有明显的下降趋势，从去年同期来看价格的飞涨得到了数字上的印证，新政的实施对价格上升的抑制作用表现较明显。从目前情况来看，在售项目的优惠幅度有限，较难达到购房者心理预期，使得成交量难以取得大的增长。图表7：2010年1~6月住宅成交均价同比图从成交均价走势来看，除金阊区外，其他各区价格较去年同期有了明显的提升。具体到各个区，园区、沧浪区、吴中区、相城区在中高端产品的集体拉升之下，价格增幅明显；上半年内金阊区保障性住房的大量成交，再加上部分中小户型成交的活跃，即使在中高端产品成交依旧的情况下，还是使得成交均价出现了明显的下滑，新区也因保障性住房的成交使得均价较去年没有过大的涨幅。在前一阶段密集严厉的政策调控下，近期市场价格相对缓和基本止涨，但对未来价格持续走高的遏制效果是否能持续，是否出现价格下跌，主要还是看政策后期的执行以及开发商自身运营，资金情况等，但由于期间结构性因素对房价的影响依然存在，因此价格会在近阶段震荡中维持相对稳定。板块篇：园区、吴中、新区名列成交前三甲图表8：各区住宅类商品房成交套数、成交面积统计园区——成交保冠军，半年涨幅名列前茅1~6月园区共成交住宅类房源5493套，较去年同期减少了6170套，降幅达52.9%；成交面积603296.32平方米，较去年同期减少了796836.21平方米，降幅56.91%；成交均价11262.61元/平方米，较去年同期增加3944.30元/平方米，增幅达53.90%。上半年园区住宅类房源成交中小户型受到市场追捧，中高端产品也受到一定人群的青睐。青剑湖板块、双湖板块表现抢眼，其他区域也保持了一定的销售优势。总体来看，三月至四月比较集中的出现了一个成交高峰，多个楼盘出现了百套以上的销量，甚至一度出现供不应求的现象，四五月在新政影响下骤减至十位数甚至个位数，排名前五位的楼盘是：海尚壹品、路劲凤凰城（i主场）、雅戈尔太阳城、首开悦澜湾、星湖名轩。古城区——商品房、保障性住房共撑成交1~6月古城区共成交住宅类房源4529套，较去年同期减少了1591套，降幅为26%；成交面积318270.69平方米，较去年同期减少了364274.88平方米，降幅为53.37%；成交均价7466.23元/平方米，较去年同期增加479.38元/平方米，增幅为6.86%。古城区的成交是以商品房与保障性住房共同支撑的，金阊区在三月推出了大量的保障性住房，其他区也有保障性住房维持一定的成交量，商品房方面主要是世茂运河城、万科金色家园、中海胥江府、湖山新意、南山金城1958、鑫苑景园，这些楼盘以其区位的优势及周边完善的配套设施赢得了很多希望住在古城区的购房者；高端别墅平门府、姑苏人家也以其稀缺的区位及优良的品质取胜，即使在新政颁布之后楼市呈现整体低靡状态的时候，还是保持了一定的成交量，但整个古城区在保障性住房成交的影响下，价格也较去年同期没有太大的增幅。吴中区——成交量降幅大，普通商品房占销售主力1~6月吴中区共成交住宅类房源3492套，较去年同期减少了3234套，降幅达48.08%；成交面积483811.95平方米，较去年同期减少了418600.49平方米，降幅46.39%；成交均价9494.84元/平方米，较去年同期增加3064.10元/平方米，增幅达47.65%。吴中区多个板块均有较突出楼盘，大体可分成各板块的普通住宅项目及环湖板块的别墅项目。邵昂路板块新城金郡、招商小石城、越湖家天下、越湖名邸，木渎板块有诚河新旅城、浙建枫华紫园，其他区域有嘉盛花园、禾盛花苑等，环太湖项目太湖纯水岸、温泉1858、华丽家族︱太上湖等。独墅湖板块有中海独墅岛、中房澜泊湾。普通住宅市场与低密度别墅项目共同撑起成交量，其中尤以嘉盛花园、新城金郡、诚河新旅城、招商小石城、越湖家天下在新政之后依然保持的成交量引人关注。高新区——浒关、科技城新崛起的居住板块1~6月高新区共成交住宅类房源2984套，较去年同期减少了1129套，降幅达27.45%；成交面积259765.11平方米，较去年同期减少了211931.07平方米，降幅44.93%；成交均价7016.17元/平方米，较去年同期增加1088.03元/平方米，增幅达18.35%。高新区在上半年的成交上呈现出浒关、科技城板块以及中心城区三足鼎立的态势，其中北部浒关板块在三月、四月的成交上起到了主导作用，板块内的新港名墅花园、新创理想城、文昌花园、惠泽云锦城等有不错的销售成绩，科技城板块作为新兴区域，以其未来发展优势、自然风光以及相对较低的价格吸引了不少购房者的目光，MAX未来作为科技城的重点楼盘也有不错的成交在一月取得不错销售后在，2009年12月底首次开盘，推出小高层、高层和别墅，在2010年1月份，成为高新区成交生力军，后期五六月表现也不错，而除此之外其他区域内的成交量在中锐山水映象、新港天都花园、新创大河山等项目上有所体现。后期的保障性住房成交对成交量的保持起到了一定的作用，同时也对区域的成交均价起到了下拉作用。相城区——城南、城北、周边乡镇共分成交量1~6月相城区共成交住宅类房源2188套，较去年同期减少了2520套，降幅达53.53%；成交面积248420.68平方米，较去年同期减少了334358.63平方米，降幅57.37%；成交均价8668.74元/平方米，较去年同期增加2905.39元/平方米，增幅达50.41%。相城区城南板块一直是相城区最受关注的区域，该板块主要以合景峰汇国际、中惠晨曦馨苑、香城花园四期香城颐园和康桥丽都成交为主，其中合景峰汇国际可以说是这个板块的成交主体，出现了连续两个月销百套的成交量，使之成为相城区绝对抢手的楼盘。北部板块的朗悦湾项目是支撑北部片区成交量的主力。春申景城、冠城水岸风景、建邦华府以其价格优势吸引了不少购买者，从区域发展来看，苏州“北拓”规划使得相城成为未来发展的中心，轻轨2号线、4号线规划使得出行更加便利，而京沪高铁苏州站在相城区的设立，再次提升了区域价值。