XXXX年上半年西安房地产市场分析报告

2011年上半年房地产市场分析报告全国市场概述重点城市成交量下降明显，发展重心转向二三线城市从全国层面来看，1-6月全国商品房销售面积达到4.4亿㎡，同比上涨12.9%。同时，1-6月比1-5月涨幅提高2.3个百分点，比去年全年提高2.8个百分点。这表明今年上半年非限购二线城市和三、四线城市销售出现巨大增幅。2011年上半年，全国重点城市商品房销售面积出现明显下降，一线城市中北京1-6月平均销售面积与08年持平，而上海、深圳则低于08年水平；二线城市中已经限购的城市也都出现了不同程度的下降数据来源：国家统计局全国市场概述房价快速上涨的势头得到明显遏制，部分一、二线城市出现价格回调从国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数走势来看，2011年上半年多数城市房价环比涨幅逐月递减。主要表现为：环比上涨的城市数量逐月减少，由1月的60个降至6月的44个；环比涨幅较高的城市数量逐月减少，二季度连续3个月无城市价格环比涨幅超过1%，涨幅超过0.5%的城市也大幅减少；70个城市的平均涨幅大幅降低，由1月的0.8%降至6月的0.1%。2011年上半年70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比涨跌情况月份环比上涨涨幅≥1%涨幅≥0.5%环比持平环比下降70个城市平均涨幅1月602944730.80%2月561240680.46%3月502298120.29%4月56027590.31%5月50061190.16%6月440014120.10%全国市场概述部分重点企业2011年上半年销售情况开发企业销售金额（亿元）同比销售面积（万㎡）同比全年销售额目标（亿元）2011年上半年完成率2010年上半年完成率万科656.578.5%565.576.6%140047%46%中海522.385.9307.238.2%80065%39%恒大423.2101.7%611.783.2%70060%52%保利394.681.4%340.927.6%80049%——绿城2194.0%————55040%33%碧桂园21564.0%34342.0%43050%44%雅居乐15750.0%14238.0%40039%38%世茂142.526.0%109.38.0%36040%33%华润13584%113.852.4%30045%——富力134.117.0%86.418.0%40034%54%金地112.5109.3%8167.8%40028%25%首创5115%5031%15034%——均值58.9%43.9%44.3%龙头企业上半年任务完成率好于去年，市场集中度明显提升2011年上半年，在政策趋紧和普遍调高目标的背景下，全国重点房地产开发企业的销售业绩普遍优于去年同期，销售金额平均增幅接近60%，销售面积平均增幅超过40%。从全年销售目标的完成情况看，中海、恒大完成率超过60%，平均完成率超过40%。销售业绩的提升，表明市场需求仍较旺盛，同时也突显出在复杂行业环境中，龙头房企应对策略的及时性和灵活性。全国市场概述龙头企业上半年任务完成率好于去年，市场集中度明显提升同时，房地产开发企业市场集中度相比过去两年提升明显，TOP10房企销售金额占比已达到13.5%，TOP20房企销售金额占比已达18.3%。西安市场特征——土地市场土地市场——上半年西安土地市场呈现相对平衡的供求态势，受政策影响商业用地供应量与2010年全年供应水平持平，商住综合用地成交量走高，长安、城东区域成交量大幅增加。分类型来看，商业类地块集中供应，2011年前5个月商业地块供应量接近去年全年的总量；同时，附带保障性住房比例要求的住宅用地供应量也显著提高。从成交来看，有配套商业的综合地块成交量走高，超过全市成交土地总量的一半，达到52.06%。从前5个月的供求情况来看，供求关系呈现出12个月以来较为平衡的供求态势；环比去年同期，供应量出现显著增加。分区域来看，城东和城南的供应量延续之前态势，仍属供应量较大的区域。其中，城东和城南的土地供应分别集中在浐灞和曲江板块。浐灞区域：2011年上半年，受世园会等利好因素的影响，浐灞区域土地市场表现较为活跃。前5个月土地供应量占西安市供应总量的67%；成交价格方面，住宅用地平均楼板价1471元/㎡，同比2010年略高38元/㎡，而受结构性因素的影响，商业用地平均楼板价1088元/㎡，同比下跌23%。曲江区域：土地市场表现较为平稳。2011年上半年住宅用地平均楼板价1651元/平方米，同比2010年略高48元/㎡，可见开发商在高地价热点板块谨慎拿地的策略。西安市场特征——土地市场西安市场——商品房市场2011年上半年，西安市商品房新批准预售面积570.51万㎡，同比下降12.22%；市场成交量588.14万㎡，与2010年上半年持平，环比2010年下半年下降28.17%；成交均价7051.06元/㎡，与去年同期相比上涨17.91%，环比2010年下半年上涨1.62%。123.17万西安市场——普通住宅市场新政后成交量触底回升，成交均价则波动下跌2011年上半年，西安市普通住宅市场成交量487.28万㎡，与去年同期相比下降7.61%，环比2010年下半年下降31.74%；成交均价6449.73元/㎡，与去年同期相比上涨15.81%，环比2010下半年微涨2.3%。西安市场——住宅市场供应结构发生显著变化，紧凑型刚需产品成为主流2月新政后，在市场需求和行政干预的双重压力下，大部分项目积极调整产品结构，二季度新开盘、新推案的住宅产品中两房房源占比53%，环比一季度增加14%。分类型来看，90㎡以下两房占比42%，环比一季度扩大12%；而135㎡以上舒适性三房供应量则环比大幅减少50%。西安市场——住宅市场70-130㎡紧凑实用型房源依旧受热捧，首次改善需求成为需求主力分面积段来看，限购之后的二季度，70-90、90-130㎡面积段成交占比与去年同期相比稳步提升。从恒大绿洲、天朗蓝湖树、莱茵小镇等二季度全市成交量较高的项目来看，套均面积集中在80-130㎡，以首改型置业需求为主，同时也存在部分刚需客户转为一步到位的理念。西安市场——商业市场2011年上半年，西安市商业物业市场成交量45.99万㎡，与去年同期相比大增37.8%；成交均价11284.33元/㎡，与去年同期相比上涨3.65%，环比2010下半年下跌10.44%。商业物业因未售限购影响而备受投资者瞩目，6月更是达到成交历史高点16.07万㎡。西安市场——办公市场2011年上半年，西安市商业物业市场成交量31.67万㎡，与去年同期相比增加16.28%，环比2010年下半年下120.79%；成交均价7880.08元/㎡，与去年同期相比上涨16.57%，环比2010下半年上涨11.37%。在当前环境下，一些原本产权年限有限的办公性质产品因不受限购影响而热销，上半年，橡树星座、锦业76、海璟时代、海璟国际等集中在高新、经开区的部分项目热销导致办公类产品成交量价齐升。西安市场——企业营销推广变化营销手段从单纯注重公关活动、宣传推广转向实质性价格优惠二季度，西安各开发商在注重公关活动、正常宣传推广以保证项目和企业曝光率的同时，继3、4月份调整产品策略以后，5、6月份对销售价格进行了较为实质性的让步。支付方式优惠、开盘优惠、价格优惠、特价房等营销手段明显增多，同时赠送优惠的比例逐月递减。部分知名房企价格优惠措施：金地湖城大境新推12000元/㎡左右房源，低于限购前该项目同质产品售价1000元/㎡；大华公园世家新推6300元/㎡左右房源，低于限购前该项目同质产品售价1000元/㎡；富力城紧跟大华推出6800元/㎡左右精装房源，较前两月其同质产品低400元/㎡。重视团购，发掘企事业单位的潜在客户在客户资源有限的情况下，许多企业主动出击，把团购作为一个重要的销售手段加以利用，保证项目的快速去化和资金的快速回流。西安市场——企业营销推广变化团购楼栋15、16、17#楼（共750套房源）团购产品团购结果团购对象团购亮点团购点位83-143平米的两房和三房置业顾问长期驻守团购企业、较低的团购价格、产品及品牌优势开盘当天团购去化235套，帮助本批房源完成了31.33%的去化率化工六院、华为、中兴三家企业员工按每家企业团购套数累计，最高可优惠4个点（不包含开盘优惠）万科城团购楼栋已开盘的1、5#楼（200余套），正在蓄水的6#楼（260套）团购产品团购结果团购对象团购亮点团购点位88㎡的二房，148㎡的三房，155㎡的四房此次团购并非真正意义上的团购，而以团购的名义进行降价促销。一方面，企业可从银行信用卡消费群体中筛选潜在客户，另一方面，银行业能增加其信用卡使用客户。自6月起排号，至7月1日已蓄客接近600组，其中兴业银行员工、亲属以及老VIP客户约400组，占蓄水客户总量67%，新申请VIP客户占33%。兴业银行员工、亲属、老VIP客户以及为购房申请VIP资格的新客户原均价9500元/㎡，团购优惠后均价7000元/㎡曲江千林郡产品结构——针对首置、首改需求，产品供应结构转向以中小户型为主从上图可看出，限购政策出台之前，五家典型企业的主要项目均以高端三房、四房产品为主，经过3月份的调整之后，二季度绝大多数项目的主打产品已转向针对首置、首改需求的两房、三房产品，主要瞄准市场刚性需求，以小面积段、低总价来吸引客户。同时，部分受产品线限制的项目，则在其他方面下足功夫，如金域曲江采取紧凑型产品和大面积四房交叉推出的方式，湖城大境则深挖陕北客户。西安市场——外埠企业分析项目开盘时间优惠力度万科金域曲江11.3.121、开盘期间成功认购，可享受开盘优惠3%；2、一次性付款可享受优惠2%，按揭无优惠；3、开盘期间签约，可享受优惠1%；4、前期办理真爱团购活动的客户，可额外享受优惠1%；5、万客会会员：蓝卡可享受0.2%优惠，银卡可享受0.5%优惠，金卡可享受1%优惠。11.3.1911.4.27按揭优惠3.2%，全款优惠4.2%11.5.22付款方式一次性8%，按揭6%11.6.4付款方式按揭1%，一次性3%金地湖城大境10.12.12砸金蛋，送豪礼11.3.27一次性优惠3个点，按揭2个点11.4.29一次性一个点的优惠，按揭无优惠11.6.25一次性、分期三个点的优惠，按揭一个点优惠、购房买车位享优惠价15万（车位款可计入房总款进行按揭贷款）中海御湖公馆11.4.16购两房总价立减40000元，购三房总价立减70000元，首次及本地二次置业客户额外享受99折，前200位诚意金客户总价立减2000元，老业主购买及介绍新客户成功签约总价立减5000元国际生态城11.6.19惊喜“6+1”购房优惠五家房企项目促销手段汇总表西安市场——外埠企业分析西安市场——企业站位2011年上半年，公司商品住宅销售面积9.1万平方米，排名全市第四，与2010年持平，市场占有率从2010年的3.02%上升至4.34%。成交金额方面，上半年公司商品住宅成交金额8.0亿元，排名全市第五（商品房成交10.3亿元，排名全市第6），较2010年全年排名下降2个名次；成交均价8823元/平方米，较2010年全年公司成交均价上涨19.8%，且明显高于西安市总体水平。排名企业名称销售面积（平米）1天朗1596722恒大1561283中海1488004紫薇5龙湖790986华远738807金地731958辰宫（领汇）644229万科6035310中登603032011年上半年商品住宅销售面积十强排名企业名称销售金额（单位：亿元）1中海24.72万科19.33绿地18.54恒大13.85金地10.86紫薇7天朗9.68龙湖6.89华远6.210海荣5.62011年上半年商品房销售金额十强与2010年相比，销售面积排名全市前十的企业总体成交面积份额从2010年的21.34%小幅下降至20.51%，而成交金额的市场份额则从2010年得27.02%攀升至30.27%。可见，大型企业在高端市场份额方面逐步强化，中小型企业的竞争空间多集中于低价位产品。。企