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1云南省曲靖麒麟温泉一期项目五星级酒店物业经营市场调研报告及可行性分析报告目录第一章概述第4页第二章酒店管理公司角色第5页第三章传统酒店业商业模式分析第6页-13页第四章产权式酒店业商业模式分析第14页-19页1.产权或时权式客房的市场营销分析及建议方案（1）完全市场导向（2）建设（3）销售（4）经营（5）再销售2.产权或时权酒店背景介绍分析（1）产权酒店概述1.产权酒店的概念解析2.产权酒店的基本特点a)地点要求b)经营方式c)投资收益巨大d)运营成本低3.产权酒店的发展a)产权酒店在中国的现状3.本项目产权酒店计划（1）五星、三星酒店部分产权出售比例（2）产权出售部分与其它酒店客房建筑、管理差异（3）售价预估（4）产权酒店业主回报方案第五章市场销售推广分析第20页-41页项目筹备期市场调研分析2项目所在地旅游状况分析及未来发展形式项目观察曲靖市特点目标市场解析项目优势周边市场同级，同类酒店竞争对手经营状况分析基本经营状况（配套设施、设备；经营特色）地理位置分析平均房价（门市价、商务价）平均出租率餐饮消费情况销售网络概况周边竞争对手酒店设施对比客房：房总数、房型面积、行政楼层、总统套房餐饮：餐厅数量、餐厅类型、酒吧数量、座位数量宴会及会议：宴会厅面积、会议室数量康体娱乐：游泳池、健身中心、水疗中心其他配套服务设施：商务中心、商场……根据项目市场定位标准，并参考当地附近地区消费及市场定价原则，制定房间价格及个营业部分的定价政策酒店客源分析客源规模与分布中国主要客源市场情况游客的消费水平消费结构分析入境游客的消费结构国内游客的消费结构不同地区间酒店（星级）消费结构的比较消费选择与消费趋势分析游客对住宿设施的选择游客的停留时间及变化游客的旅行目的入境游客感兴趣的商品消费者的消费评价散客或团队、商务及会议长住及中介机构客源本项目市场定位、功能定位及管理模式建议市场需求及项目市场定位分析与建议本项目特点名牌酒店管理公司管理业主委托经营业主权益保障3客房利润多元化多点开发规模经营酒店星级规模与档次客源群体定位建议客源市场保障体系目标客户第六章工程第42页-62页项目功能定位建议根据项目的市场定位，结合行业规范标准，提供与项目相适宜的功能布局和设备设施配置建议项目功能分区建议房间户型及数量建议餐厅类型、数目及功能建议宴会、会议功能建议配套娱乐设施服务建议项目其他配套设施设备规划及建议项目经营理念及管理模式建议参照国际管理标准，结合行业规范，借以过往管理经验，针对项目独特性及所在地域不同及客源不同，提供切实可行的经营理念建议及管理模式建议经营理念及管理模式建议组织框架结构及员工编制建议客房收费标准建议餐饮消费标准建议对酒店式公寓的市场营销分析及具体建议方案对温泉乐园（大众化）和SPA会所（高端）经营理念及管理模式的建议方案对美食、娱乐、购物等子项目的品牌经营模式及市场定位的分析5A级景区与五星级酒店暨整体项目开发的经营管理分析700间三星酒店建筑群落规划第七章财务分析第63页-73页第八章结论第74页-82页4第一章概述美国戴斯酒店集团（中国）就云南曲靖麒麟温泉一期项目五星级酒店委托管理一事专门成立了项目调研组，成员包括：集团总裁陈家财先生、发展部总监蔡滨、工程总监张慧清、运营部总监傅磊、培训部总监任卫东、销售总监刘刚、财务总监黄承松、运营部经理王浩等，并优先调动全集团资源辅助云南旅投麒麟温泉开发有限公司完成项目定位、市场调研、工程建议与监管等项目前期重点工作。近期，集团已派遣发展部总监蔡滨、运营部总监傅磊、工程总监张慧清、销售总监刘刚、运营部经理王浩分别至昆明、曲靖进行实地考察洽谈，并于回京后共同汇总整理信息、集思广益、探讨研究后确定本报告书写重点，并分工合作，完成此份报告。附：甲方项目总体投资目标（源自云南旅投麒麟温泉开发有限公司资料）从土地开发的角度：通过投资超五星级酒店来拉动5.7平方公里范围内土地价格的升值。从房产、物业开发的角度：通过投资超五星级酒店来拉动酒店自身、特别是酒店周边旅游地产、商业地产和住宅物业的升值。从融资角度：通过以超五星级酒店为龙头，结合5A级景区、国际会议中心、美食文化街、健康管理中心等组合项目，吸引战略合作伙伴和投资运营伙伴，来拉动总体项目的固定资产投资增长。从云南“二次创业”和珠江源大城市城市发展规划的角度：形成云南旅游滇东、滇西两翼齐飞的局面，和全国十家宜居城市中首家生态环保旅游社区（旅游小镇）。5第二章酒店管理公司角色美国戴斯酒店集团（中国）受云南旅投麒麟温泉开发有限公司的委托，为曲靖麒麟温泉居住商业综合项目，筹备策划兴建五星级标准产权度假酒店或豪华五星级休闲度假酒店开发项目，进行市场及财务可能性研究报告。我们的研究范围包括实地考察、市场分析、供求评估、收入与支出预算分析等。戴斯集团将紧随云南旅投开发脚步，调用全集团各部门力量，辅助并完成项目设计、工程监管协助、人员招募培训、共同完成财务规划、产权酒店发售建议、运营管理、包括酒店、别墅、休闲游乐区（不含SPA）等。除此之外，应云南要求，戴斯集团将着重从五星级酒店品牌带动当地生态度假房地产升值的角度，悉心计算本项目的各项财务周转数据（如下），具体分析请见第七章。资金投入产出预期投资估算及经营预测酒店建筑工程造价估算客房平均房价及入住率预算餐饮收入预测未来10年经营收入成本利润预测产权销售对资金周转的影响业主权益及投资收益分析业主权益基本权益附加权益投资收益6第三章传统酒店业商业模式分析本项目相对于传统酒店有其特殊的一面，还需体现如下类型酒店特色：温泉度假型酒店、产权式酒店、会议型酒店，及考虑与房地产项目的结合开发。在此章中，我们列举了如下数据：中国酒店业的发展状况与未来趋势行业规划产业政策行业准入分析中国酒店业的发展状况与未来趋势一、酒店业发展的基本态势1、酒店的数量规模加速度扩张自1980年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。以旅游涉外酒店为例，1980年有酒店203家，2002年光星级酒店就增加到8880家，增长近44倍。同期，客房间数增长30余倍。旅游酒店每五年的增长率在50%以上。2、档次与规模结构已经形成如果不分系统地将各类酒店放在一起，到2006年末(1)五星级酒店175座，共有6.49万间客房，占中国星级酒店客房总数的7.23%；(2)四星级酒店635座，共有14.35万间客房，占中国星级酒店客房总数的15.99%；(3)三星级酒店2846座，共有34.65万间客房，占中国星级酒店客房总数的38.62%；(4)二星级酒店4414座，共有30.60万间客房，占中国星级酒店客房总数的34.10%；(5)一星级酒店810座，共有3.64万间客房，占中国星级酒店客房总数的4.06%。呈现两头小，中间大的格局。3、空间分布出现三阶梯状态中国酒店业发展水平在空间上呈现三阶梯状态：第一阶梯是位于东部沿海地区，第二阶梯是中国的中部地带，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。拥有星级酒店座数多少排列，位居全国前十名的地区是：(1)广东926座；(2)浙江723座；(3)江苏575座：(4)北京572座；(5)云南560座；(6)7湖北473座；(7)山东401座；(8)辽宁347座；(9)上海319座：(10)湖南319座。二、整个行业的转变1、由指令性的政府外事接待体系转向国民经济中有竞争力的产业过去的旅游酒店多数是外事接待机构，招待所多数是公务住宿机构，谈不上酒店产业和发展规模。经过20余年的建设，将一个传统性的、指令性的、隶属于政府外事接待工作的服务机构，转变成为一个在整个国民经济中越发引人注目的、具有竞争力的产业。2000年旅游业收入4500亿人民币，酒店业的收入占旅游业的收入将近一半，产业特征愈加明显。2、由封闭性行业转向与国际接轨、市场化程度较高的开放性行业酒店业最早对外商开放，允许外商投资，允许与外商合资。到目前为止，中国旅游酒店业利用外资额已达200多亿美元，三资酒店已有800余家。从1982年半岛集团管理北京建国酒店开始，一批国际酒店集团相继进入中国。引进星级评定标准，在行业管理和酒店管理方面按国际惯例办事，大大提升了酒店业的国际化发展水平。经过20年的发展，使酒店业由一个计划经济的封闭性行业转变为一个与国际接轨较早、较快、较为顺畅的市场化程度较高的开放性行业。3、供求关系由卖方主导的市场转向买方主导的市场经济的活跃、旅游业的发展使更多的酒店企业参与进中国的酒店业市场，加剧了酒店企业之间的竞争，促进了供求关系的变化。中国酒店的经营更多地关注消费者的需要。在酒店管理上，通过星级酒店的示范作用，从需求适应供给转变为供给适应需求。酒店业由供不应求的卖方市场向买方市场转变。由于过速发展，相当一些地区近几年出现了供过于求，企业之间的竞争更加激烈。酒店企业的经营者更加重视市场趋势和顾客的需求变化，这种理念和行为促进酒店企业进一步提高竞争力。4、计划经济的成本中心事业性运作模式转向市场经济的利润中心企业性运作模式1980年以前，中国的酒店多属事业型招待所，酒店服务单一，只提供食宿两项服务。经营效益缺指标、服务缺标准，成本无核算，财务上实行统收统支、盈余自留、差额补贴的制度，并且没有上缴利税的任务；改革开放以后，外资进入，中国酒店管理机构推行一系列政策措施，促使各酒店转换经营机制，使中国酒店在短暂决策、管理体制、组织结构、工资分配、员工录用与奖励以及财务成本管理等方面进行了改造，开始实行自主经营、独立核算、自负8盈亏的企业型管理制度。酒店企业以营利为目的的市场竞争的意识及其行为使整个酒店业发生了根本性的变化。5、由传统的经验管理转向现代的科学管理在推行建国酒店的管理经验的基础上，把引进国外先进科学管理方法与国情相结合，初步总结出一套中国式的酒店科学管理体系，使酒店企业从经验型行政管理开始向科学化管理转变，促进了中国酒店业管理模式和经营机制朝现代化方向加速转变。6、行业管理从简单无序，发展到基本科学、系统有序通过实行酒店星级制度，实现中国酒店管理与国际标准的接轨。政府机构改革，转变职能，减少干预，将中国酒店业的发展转移到市场调节的基础上来。行业主管部门建立行业规则，推动酒店企业有序竞争，推动酒店业市场化。政府、行业、企业逐渐适应和学会了在市场经济中科学、有序地管理、经营酒店的方式、方法。酒店业的历史性变化是前所未有的。中国进入WTO后，酒店业面临着新的全球性的挑战，近几年的发展将出现几个值得注意的趋势。三、中国酒店业未来的发展趋势l、供给相对过剩，竞争激烈，今后发展速度降低。1996年到2000年旅游酒店业共增加35.4万间客房，平均年增长率为12.39%，而同期的客源增长率为4.0%。由于供大于求，导致酒店企业之间过度竞争。从1996年到1998年全国酒店的平均出租率和利润率逐年下降，1998年开始出现全行业亏损。1998、1999、2000年三年亏损额分别为45.56亿、53.64亿和26.43亿元。这种态势。遏制了新的投资，迫使酒店产业的规模扩张速度降低，同时提出控制酒店总量、提高酒店质量等战略性问题。2、酒店业新的发展投资点将逐步西移并优化地域结构。由于中国中西部地区具有较为丰富的旅游资源，同时，国家又先后出台了一系列开发中西部的措施，一部分酒店投资将有可能从东部、南部地区转向中西部地区。随着中西部经济的进一步发展以及旅游资源的进一步开发，中西部的酒店业将会进一步发展，成为中国酒店业新的、最有希望的增长区域。从总体来看，沿海发达地区各个城市旅游酒店的总量和档次都达到了很高的水平，中部地区发展迅速，有望在近3年内就可达到一个较高的水平，瓶颈主要是西部地区。3、高档酒店的经营管理水平将继续与国际接轨，努力发展具有国际水准的9经济性酒店将成为新的趋势。就竞争领域来看，在高档酒店领域，外资酒店将继续保持优势，内资酒店大多集中在中低档领域。而在中低档领域，外资酒店还未采取行动。具有国际水准的经济性酒店将成为未来竞争和建设的重点。经济型酒店是外国酒店集团的关注点。据旅游局作的中国旅