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东莞中原研究中心——豪宅年报1/40东莞中原研究中心——豪宅月报目录第一部分2012年市场回顾.........................................错误!未定义书签。一、整体市场回顾............................................................................................错误!未定义书签。二、豪宅市场回顾............................................................................................错误!未定义书签。第二部分豪宅市场总体分析.......................................错误!未定义书签。一、豪宅市场总体概况....................................................................................错误!未定义书签。二、豪宅市场供应概况....................................................................................错误!未定义书签。三、豪宅市场成交概况....................................................................................错误!未定义书签。四、豪宅库存概况............................................................................................错误!未定义书签。五、豪宅潜在供应概况....................................................................................错误!未定义书签。第三部分豪宅洋房市场分析.......................................错误!未定义书签。一、豪宅洋房市场总体分析............................................................................错误!未定义书签。二、豪宅洋房供应分析....................................................................................错误!未定义书签。三、豪宅洋房成交分析....................................................................................错误!未定义书签。四、豪宅洋房库存分析....................................................................................错误!未定义书签。五、豪宅洋房潜在供应分析............................................................................错误!未定义书签。第四部分别墅市场分析..............................................错误!未定义书签。一、别墅市场总体分析....................................................................................错误!未定义书签。二、别墅供应分析............................................................................................错误!未定义书签。三、别墅成交分析............................................................................................错误!未定义书签。四、别墅库存分析............................................................................................错误!未定义书签。五、别墅潜在供应分析....................................................................................错误!未定义书签。第五部分市场展望.....................................................错误!未定义书签。3/40第一部分2012年市场回顾一、整体市场回顾2012年东莞土地市场同比去年出现供需同步萎缩的局面,全年土地供应面积仅476.44万㎡，同比去年下降36.84%，跌破2008年以来的低位。全年土地成交面积为394.88万㎡，成交金额124.75亿元，金额同比下降11.96%；其中商住用地成交面积134.58万㎡，成交金额75.93亿元，同比下降32.03%。2011年的土地供应以商住商业用地为主，占比达54%，而2012年的商住商业用地占地仅为41%，有一定幅度的下滑。随着近几年东莞房地产迅速发展，土地资源也日益紧张，东莞政府为了宏观经济的长远发展，解决重大招商引资、加工贸易转型升级等重点工程的用地需求，有意控制房地产用地的出让，加大支持产业经济的工业类用地供应。此外2011年在东莞土地市场攻城拔寨的外来开发商今年集体失约，本土中小开发商拿地占比提高。2012年东莞商品房市场共有153个楼盘有新增供应，总供应量为706.39万㎡，较2011年上升8.49%，较2010年上升近三成。其中住宅供应量为609.85万㎡，同比11年上升8.60%，同比10年增加30.82%；2012年东莞商品房迎来供应激增的时期，创下2007年以来的新高，缓解之前供应偏紧的尴尬局面，尤其是外来品牌开发商的标杆楼盘蜂拥入市，致使塘厦、凤岗、大朗、厚街等热点区域楼市进入白热化竞争，深度刺激当地的购房欲望。从供应产品的结构来看，2012年东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120㎡以下产品合计占供应整体的75.38%，东莞楼市进入刚需之年，中小户型大行其道。2012年东莞商品房成交面积681.32万㎡，同比11年增加15.28%，同比10年增加36.39%，成交金额595.80亿元，较11年增加20.50%，同比10年51.20%。政策微调，刚需踊跃入市，开发商积极“以价换量”等因素影响，12年商品房成交面积超越07年创历史新高。2012年东莞商品房均价为8745元/㎡，较11年上升4.53%；住宅均价为8313元/㎡，同比上升0.09%；洋房均价为7497元/㎡，同比上升1.95％；公寓均价8495元/㎡，同比上升3.72%；别墅均价15155元/㎡，较11年下降3.38%。二、豪宅市场回顾2012年东莞豪宅市场供需基本维持平衡，成交量价齐跌。供应面积为109.47万㎡，同比上升下降25.02%；成交面积103.56万㎡，同比下降4.02%；成交金额为140.46亿元，同比下降9.39%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的27.94%，比重较去年下跌21.56个百分点；成交均价为13564元/㎡，与去年相比下降5.61%。截至2012年12月，东莞豪宅库存面积为130.59万㎡，合计3815套，库存面积同比下降3.10%。2012年是中央定调保持并扩大楼市调控成效的一年，年初无论是一线城市的北京、上海、广州、深圳，还是曾经让开发商重金布局的避风港二线、三线城市，当时楼市成交量都未能走出调控的阴影，在1、2月份，往年供需两旺的豪宅市场遭遇全年最低迷时期，供需与成交都极惨淡。3月，随着楼市价格逐渐调整到位，众多开发商把握市场趋势，采取“以价换量”的营销策略，楼市逐渐复苏，豪宅市场的供需亦都呈现稳步上涨的趋势，上半年的供应在“红五月”达到一个小高潮，成4/40交方面，因部分豪宅项目积极降价，如南城的中信·森林湖、樟木头的丰泰·橡树溪谷等项目，低价开盘并且取得较理想的销售率，楼市预期也发生改变，被压抑的需求在3月得到了一波释放，4、5月逐渐回缓。6月由于经济稳增长的迫切需求，各地楼市调控政策微调此起彼伏，更为重要的是，央行3年半来首次下调金融机构人民币存贷款基准利率，外部大环境趋好，楼市迅速升温，降息对于购房者来说增加了购买力，同时大幅减轻负担，使得观望气氛逐渐消散。7月，楼市淡季继续保持旺盛的交投，整体市场呈现“淡季不淡”的可喜局面，8月延续7月的火热，东莞商品房成交面积、套数都创下新高，这一时期豪宅市场供需都保持平稳的高位运转，豪宅项目保利红珊瑚、北大资源·御湾等项目集中开盘，并普遍取得良好的销售率。9月，豪宅市场开发商信心增强，且积极备战“金九银十”推盘量大增，达到全年最高峰值，这个时间积极入市的豪宅项目有碧桂园天麓山、龙泉豪苑、御花苑、海逸豪庭、锦绣山河等。到第四季，由于前期豪宅存量依然可观有待消化，且开发商忙于刚需主战场，豪宅方面开发商有意识放缓推盘进度，10-12月的豪宅供应大幅萎缩。在成交方面，整体楼市的活跃度继续攀升，年底出现翘尾效应，豪宅成交也水涨船高，豪宅中的标杆项目如海逸豪庭、御花苑、万科·紫台、龙光·君御旗峰、中信•森林湖成交都过百套。总体而言，东莞豪宅市场与整体楼市走势基本保持一致，上半年有起有伏，下半年处于平稳上升状态，是一个先抑后扬的过程。第二部分豪宅市场总体分析一、豪宅市场总体概况2012年东莞豪宅市场总体供需情况：2012年东莞豪宅市场指标全线下跌，供需均出现萎缩。据东莞中原研究中心监测数据显示，2012年东莞豪宅库存面积为130.59万㎡，合计3815套(合拼后数据)，库存面积同比下降3.10%；新增供应面积109.47万㎡，合计3749套，供应面积同比下降25.02%；成交面积103.56万㎡，合计4007套，成交面积同比下降2.95%；成交金额为140.46亿元，同比下降9.39%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的27.94%，比重较去年下降了21.56个百分点；成交均价为13564元/㎡，下跌了5.61个百分点。5/402012年东莞豪宅市场指标全线下跌供需惨淡的主要原因有以下几点：1、2012年宏观经济增长持续放缓，实体经济低迷不振，高端消费需求受到一定抑制；2、2012年政府、政策大力支持刚需，刚性需求主导整个楼市，豪宅市场彻底沦为配角；3、在政策不放松、楼市走势不明朗，豪宅买家担心高位被套，不敢出手，豪宅项目的消费受到抑制；4、2012年东莞住宅投资客转向商业项目的动向十分明显，商业市场各项指标全线飘红，分流豪宅市场客户；5、开发商鉴于豪宅市场销售低迷，将主战场放在刚需项目，豪宅推盘意愿不强，部分原计划在2012年上市的豪宅项目延迟入市，供应一度出现停滞。二、豪宅市场供应概况2012年东莞豪宅供需比明显下跌，供需处于平衡状态。据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅供应面积109.47万㎡，仅次于2011年的146万㎡。从需求方面来看，2012年东莞豪宅成交面积达到103.56万㎡，也是仅低于2011年，也就是说东莞豪宅供需在经过四年的向上发展之后，在2012年止升下落。供需比明显回落，接近“1”，供需平衡，仅高于2009年。2012年东莞豪宅供应中间大两头小，9月供应暴增。6/402012年东莞豪宅市场供应整体呈现中间大两头小的局面，9月一枝独秀，供应暴增。据东莞中原研究部监测数据显示，2012年东莞豪宅新增供应面积