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`page12010年东莞长安房地产市场分析2010年09月page2一、宏观环境分析1、长安城市概况长安镇位于东莞市最南端，南临珠江口，东与深圳市接壤，总面积83平方公里，户籍人口3.5万多人，外来人口60多万人，旅港同胞3万多人。长安镇先后被评为“中国乡镇之星”、“中国乡镇投资环境100强”、“国家卫生镇”、“全国小城镇建设示范镇”等荣誉，特别是1998年被评为“全国乡镇企业出口创汇五强镇”第一名，近几年都保持这个光荣称号。长安创造了外资企业高度密集的外向型工业。先后建成了一批档次高、规模大、管理规范的工业园区，吸引了来自日本、美国、韩国、马来西亚、港澳、台湾等国家和地区的外商投资企业1666家，其中有30多家是大型国际上市公司和跨国集团兴办的。同时，还大力发展民营企业，创造了“步步高”、“金正”等全国知名品牌。2、城市功能定位长安镇致力实施外向带动战略，依托有利的地理条件，努力营造优良的投资环境，吸引了大量的外商前来投资设厂。至2005年底，来自香港、台湾、日本、美国等企业共1600多家，利用外资总额30多亿美元。主要行业是电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等。长安：综合性轻工业加工区page33、城市经济2009年长安经济实力位居东莞各镇中前列镇区GDP(亿元)增长(%)镇区GDP(亿元)增长(%)虎门243.7613.5中堂66.272.5长安208.373.1万江62.576.8东城204.788.2茶山62.567.2南城1998.7高埗60.94塘厦171.46.6沙田60.544厚街170.56横沥54.86.5常平1525.1桥头52.84.2清溪138.3-3.8樟木头524.5大朗1165.5石龙50.768石碣1121.1道滘452寮步1097.1石排41.87莞城区104.56.1东坑418凤岗10011企石30.423.3大岭山97.25.5望牛墩28.923.3黄江778洪梅25.322.3麻涌760.5谢岗page4二、房地产市场分析1、长安镇房地产销售长安历年住宅销售价格情况：走在东莞前列，仅次于东城由于长安经济发展较早、底子扎实，同时供应量一直少，因此房价也一直走在东莞市前列。2、长安镇房地产市场特征分为莲花山片区、镇中心片区、南部工业区三大板块，档次呈梯级状page53、长安房地产市场发展格局未来主流供货区域集中在莲花山豪宅板块page64、长安未来几年房地产市场供应量统计未来供应量：未来2-3年内将出现爆发式增长，预计有超过100万㎡住宅入市page75、客户分析购房客户区域来源：以长安本地客户为主，客户地缘特性明显客户区域来源客户职业以私营企业主为主，大部分为自住需求客户职业特征客户置业用途大部分长安客户购房意向面积在120-160㎡之间长安客户购房意向面积21%客户意向面积为100-120㎡，37%客户意向面积为120-140㎡，25%客户意向面积为140-160㎡，9%客户意向面积为160-180㎡，3%客户意向面积为200-300㎡，300㎡以上意向面客户区域来源分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%长安其他镇区港澳台深圳其他比例page8积客户稀少。6、市场小结长安的消费群体主要是本土东莞人、企业家、生意人、投资者和香港、台湾商人等高收入阶层，房地产价格水平近几年持续攀升，并且领先其它镇区。市场主力供应户型为100-130平米之间的三房产品，同时也是最畅销的产品区间；大面积的四房产品可以实现较高的售价，但是销售速度较为缓慢。长安市场供应量未来几年将有爆发式增长，但是镇中心区域供应量短缺。目前市场整体销售均价在7000-8000元/m2之间。page9三、商业市场分析1、项目周边商业分布地块周边大型商业云集目前长安大型商业体量已经达到21.6万m2明珠广场（沃尔玛）华润购物广场好又多本项目天虹商场星港城购物中心（人人乐）中乐购物广场地王广场钻石广场龙洲百货page102、长安部分商业物业出租情况分析1．明珠广场：物业名称建筑面积租金（元/㎡）业态备注明珠广场内铺A121200-300服装、精品明珠广场内铺B111150-200服装、精品售价16246元/㎡明珠广场内铺C254150-200服装、精品售价24000元/㎡明珠广场空置率低，现场尚未看到有空置铺位。由于地理位置优势和及沃尔玛主力店的影响，铺租价格水平较高。集中在200元/m2左右。业态有超市、精品手表、高档服装、时尚女装、电器。受众者消费能力高，对价格不敏感，他们主要是高层白领以及当地居民，出行以私家车为主，一次性购买商品的数量及金额较大。2．地王广场、天虹商场：物业名称建筑面积：㎡租金：元/㎡业态备注地王广场商铺44300-500售价8万-8.5万元/㎡天虹商场150-400只租不售位于长安镇商业核心区和商业行为集中区。项目交通干道有德政路、长青路。项目特色为：流动人口多、各种商店林立，繁华热闹，且匹配了大量车位。因为建筑规划设计理念先进，造形独特，所以对客户具有召集力。其消费者习性具有快速、流行、娱乐、冲动消费的特色，而且消费金额比较高。业态有：银行、家电大卖场、超市、百货等。天虹商场的租金在150-400元/㎡，长安地王广场的租金在300-500元/㎡。3．龙洲百货长安店楼层租金：元/㎡业态1层200-350化妆品、珠宝和超市2层120-200服饰3层60-100电器4层60-100商场分为4层，层高在4～5米。商业规模较大，约40000m2，整体经营档次不高，租金在120-250元/m2之间。page113、市场小结长安商业经过多年的不断发展，形成了有自主特色的商业风格。目前长安已有大型商业百货21.6万m2。长安镇整体商业业态以餐饮、服装、建材五金、百货超市为主。大部分商铺只租不售，各商圈的租金水平差异较大。项目周边底层商业的租金一般在200-350元/m2。居民对口碑好、价格平的大型百货超市信赖度高，而小型超市难以得到居民的青睐。page12附件：土地市场2010年3月26日，万科地产以溢出底价一倍的高价———10.04亿元，斩获位于东莞市长安镇长青路地块。（起拍价为4.51亿元的该地块，终被万科以10.04亿元拿下，折合楼面单价4022元/平方米，整个拍卖过程经历了136次激烈争夺）。根据长安政府规划，改造后的长青路地块，将建起一座约60层的超高商业建筑，有望打造成长安镇第一地标。这也是迄今为止万科要建的最高建筑。2010G023地块位于长安镇中心区南面位置，所处的区域配套十分成熟，周边不乏有长安酒店、百货商城、金融机构、综合市场等配套设施。page13