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区域市场调研和对应案例研究本报告是严格保密的。根据顾问合同，本报告共包括四方面内容亚龙湾二期项目资源条件解析和属性分析三亚旅游度假区开发的市场现状和竞争分析目标市场分析第三篇第二篇第一篇国际滨海旅游度假区发展特征及驱动模式第四篇本报告是严格保密的。三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富；“中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者；随着世界小姐选美等活动的召开，旅游区建设的完善，城市旅游档次和形象不断提升；2006年旅游人数超过450万人次，三亚已经成为著名的旅游度假圣地三亚本报告是严格保密的。第三产业已成为三亚的主导产业，无污染产业体系已初步建立，并将继续完善三次产业结构由2000年的33.1：20.3：46.6演变为2005年的28.4：26.0：45.6。第三产业已成为三亚的主导产业。三亚“十一五”期间的主要任务是优化产业结构，构建无污染的以旅游业为带动的产业体系无污染产业新型工业房地产业文体健康产业热带高效农业和海洋渔业旅游业“十五”期间三亚产业发展结构：效益农业：积极发展，逐步形成热带水果、海洋渔业等优势特色。新型工业：工业增加值以年均10.2%的速度稳步增长，发展加快。房地产业：成为新的支柱产业，累计完成投资48.5亿元，是“九五”的11.5倍，对经济增长的拉动明显。文体健康产业：发展的基础和条件基本具备。0%20%40%60%80%100%2000年2005年三亚2000、2005年三次产业结构比重第三产业第二产业第一产业本报告是严格保密的。“十五”期间三亚地方税收63%37%旅游业其他三亚从业人员构成42%58%第三产业从业人员其他旅游业已成为三亚贡献率最高、拉动力最强的优势产业，是三亚经济的第一大产业0102030405060708020002001200220032004200560.00%80.00%100.00%GDP（亿元）旅游业收入（亿元）旅游业收入占GDP比重（%）从2001年起旅游工业占到地区生产总值的70%。旅游业无疑已经成为三亚经济的第一大产业。以旅游为龙头的第三产业从业人员达10万余人，占全市总就业人员的42.28％。“十五”期间，三亚旅游服务业创造了166亿元的产值，提供了8亿多元的税收，占地方税收的63%。►市委、市政府把旅游业作为三亚的主导产业和支柱产业►旅游业已经成为三亚服务业的重要组成部分，并逐步成为第三产业乃至整个国民经济发展新的增长点。0%20%40%60%80%100%海南省北京市上海市深圳市第一产业第二产业第三产业本报告是严格保密的。从地理上看，亚龙湾处于相对封闭的区位，已经发展形成了相对纯粹的高档次旅游度假区在亚龙湾西南有大型军事基地，一定程度上阻隔了亚龙湾和其它区域的联系。凤凰国际机场三亚市区海棠湾军事基地坎秧湾和太阳湾田独镇东线高速目的地距离凤凰机场直线距离40公里海棠湾直线距离14公里坎秧湾和太阳湾直线距离5公里内田独镇10分钟车程三亚市区直线距离12公里亚龙湾和三亚其它重要区域的距离亚龙湾周边区域发展程度较低，都属于未发展/欠发展区域亚龙湾与三亚市区关联较弱，城市氛围不浓本报告是严格保密的。从功能上看，亚龙湾的一期建设已经形成了大量的高端酒店集群类型编号设施现状酒店集群1一线7家（另有两家在建）已经成为亚龙湾的价值标杆2二线6家（不含海底世界）和海的联系不强，价值不如一线高尔夫球场3红峡谷近年开始盈利4亚龙湾高尔夫球会大型房地产项目5公主郡价格超过三亚湾一线平均水平观光设施6中心广场（贝壳馆）对度假游客的吸引力弱7蝴蝶谷8海底世界商业9湖滨商业街在建或者还没有形成成熟的商业氛围10百花谷亚龙湾一期建设取得了巨大的成功，作为三亚旅游市场上档次最高的品牌，得到了国际范围内的认同，是二期开发价值上的支撑12345678910本报告是严格保密的。从空间布局上看，目前高端酒店占据了绝大部分的一线海景用地序号酒店名称占地面积（亩）1凯莱酒店1502天域酒店162.13假日酒店504喜来登酒店159.165万豪酒店162.56红树林酒店1507希尔顿酒店394.5本报告是严格保密的。从城市规划和区域发展上看，三亚湾、大东海已发展成为度假娱乐型，而红塘湾定位于度假居住型，海棠湾规模较大，规划为综合性的休闲旅游度假新城亚龙湾长约7.5km大东海长约2公里三亚湾长20多里海棠湾长19公里红塘湾长5.5公里阳光海岸坎秧湾和太阳湾已成型区域三亚湾现代化滨海新城大东海有城市功能的综合滨海度假区亚龙湾国际一流度假旅游胜地未成型区域红塘湾纯粹的高尚居住度假区阳光海岸和凤凰岛综合功能区和中心基地坎秧湾和太阳湾小规模运动主题观光和顶级酒店海棠湾国际专业化休闲旅游度假新城本报告是严格保密的。从内部资源上看，亚龙湾具有世界级的热带滨海资源，但是目前吸引力比较单一地依赖一线滨海资源对于度假客来说，沙滩海景是亚龙湾最吸引他们的元素，无论是一线还是二线的客人的主要活动场所包含沙滩，即使是不会游泳的客户也一定会到沙滩上去观光散客和旅行团在亚龙湾的停留时间短，主要是到沙滩海底世界一年接待人数达到150万人次，但是很多人不消费，只是去海滩。海底世界的沙滩已经被破坏得比较严重。——亚龙湾股份开发有限公司景点经理于冰本报告是严格保密的。亚龙湾二期建设能通过开发利用其他资源，形成除沙滩海景之外的吸引点湾内目前红树林处于保护状态，尚未进行保护性开发龙潭湖水质较差，水位较低，目前还未能充分利用二期还可以对湾内山体等其他资源进行利用想爬仙人掌后面的山，但是不知道是否有登山路径。——仙人掌酒店客人……而且周边也没有山路可以爬，只有看一下。——华宇皇冠假日酒店客人老外喜欢红树林，生态很好。——三亚市规划局蓝总规划师关于红树林和龙潭湖等自然资源，要在二期里给出明确的定位，在保护的前提下适度开发。如果亚龙湾公司愿意出面组织，把盘山道（或者郊野公园）的建设组织起来，天域愿意出资或者参股。——天域酒店霍总消费者有需求投资者有动力本报告是严格保密的。亚龙湾乃至整个三亚热带特色风景旅游景点众多，但人文旅游景点和资源较少，文化吸引力和特色较低名称特色1崖州古城历史文化2南山大小洞天奇观3南山文化旅游4海洋动物园热带动物5天涯海角怪石6东玳瑁洲风景7南端点火台南端点火台8珊瑚礁珊瑚9西玳瑁洲风景10鹿回头传说＋公园11大东海浴场沙滩12落笔洞摩崖石刻13烈士陵园历史文化14亚龙湾沙滩＼风景蝴蝶谷山水景区贝壳馆海洋主题馆15千年曙光鸟类自然保护区16南田温泉温泉17蜈支洲岛带休闲度假岛屿１２３４５1516６14171213７８９1011本报告是严格保密的。度假客对湾内景点不感兴趣，湾内景点难以起到多角度构建亚龙湾吸引力的作用湾内度假客对景点不感兴趣，一般都不会去，甚至有客户不知道有蝴蝶谷、贝壳馆等景点旅行团被旅行社安排到湾内景点，但是对景点的评价都不高目前亚龙湾的3个主要景点一年接待游客80万人次。但80万人次这个数据并不代表市场的真实需求，只是因为旅行社的固定安排而带来的。80万人次其中湾内酒店客人很少，主要是旅行观光团。观光客对于景点的评价也很一般，根本说不上好。主要原因是人太多太挤，导游等的态度也不好。eg.蝴蝶谷在旺季的上午9-10点同时有1000人在。——亚龙湾股份开发有限公司景点经理于冰没有听说过蝴蝶谷——仙人掌酒店客人以前虽然听说过蝴蝶谷，但是朋友说没有太大的意思，也就不想去了——红树林酒店客人本报告是严格保密的。二期开发面临着安置村民和基本农田可能无法改性的问题基本农田的问题可以利用用地规划修编的机会进行调整，但是也存在着无法调整或无法完全调整的可能性。即便基本农田无法调整，也必须纳入到亚龙湾整体规划中去，以保证度假区的整体性。本报告是严格保密的。随着亚龙湾二期开发的展开，交通设施与交通组织需要得到进一步的改善进出亚龙湾的道路较窄，在旺季会出现堵车的情况湾内车流量大，存在安全隐患客户从酒店到沙滩缺乏安全通道对现状最大不满就是交通问题：行人过马路不安全，没有红绿灯，机动车太多了——天鸿度假村高总亚龙湾道路较窄，尽管现在进出亚龙湾是走单行线，但是旺季还是会比较拥挤。——公主郡营销策划经理谢天本报告是严格保密的。由于历史条件所限，酒店的配套重复建设，利用率有限，同时整个亚龙湾的公共配套缺乏由于发展阶段的原因，酒店间相互协同较弱，缺乏公共配套各个酒店不得不自建全面的配套各个酒店的配套使用率不高亚龙湾各个酒店里的餐厅等很多配套都是不赚钱的，但是按照国家的星级标准必须得做。在新的规划中，可以尽量大胆一些，不用过多考虑星级酒店标准的约束。——三亚市规划局蓝总规划师二线酒店开发应追求特色突出，而不是配套齐全——天鸿度假村高总亚龙湾缺乏医疗配套，各个酒店的医务室晚上下班以后就没有别的医疗机构了，以前就曾经发生过湾内酒店客人溺水，急救车从市内赶来，但是由于时间过久，耽误了抢救时机，最后造成客人死亡——亚龙湾股份开发有限公司景点经理于冰本报告是严格保密的。但是与国际一流休闲度假区相比，目前亚龙湾已有的住宅开发项目密度较高，建筑形态较复杂多样，未来有社区化发展的趋势亚龙湾5号别墅之间密度太高了，不太好。——亚龙湾5号胡总（亚龙湾二期）地产开发如果做私人别墅和顶级会所也是可以接受的，但是密度象亚龙湾5号那么高是不行的。——三亚市旅游局开发科张科长认为大规模的开发房地产项目，会使得亚龙湾的档次降低。失去最有消费能力的顾客。——三亚市旅游局开发科张科长项目有老年人的活动中心，夏令营，超市，BAR，书吧，雪茄吧。——公主郡营销策划经理本报告是严格保密的。根据顾问合同，本报告共包括四方面内容亚龙湾二期项目资源条件解析和属性分析三亚旅游度假区开发的市场现状和竞争分析目标市场分析第三篇第二篇第一篇第四篇国际滨海旅游度假区发展特征及驱动模式本报告是严格保密的。从国际一流旅游度假区域发展规律来看，三亚正处于向成熟的国际一流旅游度假区域的发展阶段一般规律三亚发展历程85年96年03年萌芽阶段起步阶段发展阶段成熟阶段个别、少数游客少数接待设施无规模度假地开发交通不便地方服务、管理以农业、渔业等传统产业为主►接待游客总量持续增长；►中国第一家五星级度假酒店在亚龙湾开业；►盘活三亚湾路；►政府吸引投资，主导建设；►旅游业成为第一大产业游客数量激增；以国内游客为主开始兴建豪华酒店；首先开发资源最好的度假区；娱乐、商业活动初步发展对外交通建成，改进内部交通主导建设；主动吸引游客和投资旅游业成为主导产业游客数量持续上升；国外游客比例大幅度加大开始有国际知名度；有标杆性度假区；新兴度假区豪华定位，市场份额持续加大；配套设施开始完善；高端度假产品规模开发扩大交通设施容量公共设施的建设；保护资源；提升服务水平旅游业成为第一大产业游客数量稳定；国外游客来源多样；花费大，停留〉4天独特的豪华度假产品和物业；度假区专业化经营，各区功能互补，多元化组合具成熟的立体交通体系；完善的水电通信等网络全球营销力度；环境和旅游资源保护；产业结构调整旅游业为第一产业；无污染的产业体系►国际游客比例高速提升，但仍小►已具有一定的国际知名度；已形成立体的度假区体系►商业、娱乐等配套设施缺失►开辟国际航线；重点基础设施建设►政府强力推进国际市场的开拓；►构建无污染的产业体系►三亚凤凰机场正式通航；政府以规划和对外交通启动►政府官员度假与少数游客06年本报告是严格保密的。“十五”期间三亚地方税收63%37%旅游业其他三亚从业人员构成42%58%第三产业从业人员其他旅游业已成为三亚贡献率最高、拉动力最强的优势产业，是三亚经济的第一大产业0102030405060708020002001200220032004200560.00%80.00%100.00%GDP（亿元）旅游业收入（亿元）旅游业收入占GDP比重（%）从2001年起旅游工业占到地区生产总值的70%。旅游