XXXX年中国房地产市场分析(XXXX1101)

客户拜访道具包丁祖昱先生易居（中国）控股有限公司执行总裁上海易居房地产研究院副院长2012年10月2012年全国房地产市场研究内容一、调控进入第二阶段，市场呈现六大特征二、企业集中度提升，利润率下降三、当前行业发展面临三大问题目录Contents一、调控进入第二阶段，市场呈现六大特征7月7日8月29日7月25日3月14日必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归。温家宝江苏常州调研要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。财政部长谢旭人答记者问坚定不移地抓好房地产市场调控。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施。财政部长谢旭人答记者问调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。温家宝两会答记者问不能放松2012年要巩固房地产市场调控结果，促进房价合理回归。温家宝国务院第六次全体会议2012年1月31日调控——中央层面以巩固代替重压，通过反复“喊话”维持调控主基调5调控——地方政府陆续对政策进行“微调”，行业政策环境明显好转沈阳武汉调整普通住房标准税收1月2月3月4月5月6月7月公积金户籍厦门调整普通住房标准天津上海调整普通住房标准芜湖契税补助叫停从化入户延期政策上海外地户籍三年可购第二套叫停沈阳河南克拉玛依上调公积金贷款额度南昌蚌埠呼和浩特郑州上调公积金贷款额度芜湖临沂湖南重庆上调公积金贷款额度沈阳重庆公积金贷款首套首付下降至20%东莞公积金贷款二套房首付降至50%深圳南京清远中山公积金贷款首套首付下降至20%信贷湖南省首套利率优惠无后续河南省首套利率优惠无后续8月宁波上调公积金贷款额度今年以来，地方政府在政策执行环节反复持续试探中央的底限，虽然有个别地方由于反响过大遭到中央叫停，但大多数城市的微调最终成行。在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金上已经打破了首套房、二套房首付的门槛。10月9月成都扩大公积金贷款范围深圳上调公积金贷款额度大连上调公积金贷款额度32.0031.1029.9027.9027.8023.5018.7018.5016.6015.4015.6015.4021.3019.1017.6012.900.00-5.20-7.90-8.20-10.70-13.44-11.10-12.90-20-100102030402011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月房地产开发投资累计增速商品住宅新开工面积累计增速6特征1——开发投资与新开工规模等行业景气指标下半年后陆续筑底房地产开发投资累计增速在8月份出现反弹迹象，三季度开始趋于平稳。新开工面积累计增速也在8月份触底回升，到9月份增速下降的势头得到缓减。从新开工面积单月增速来看，8月份也是今年唯一一个好于去年的月份，带动了累计增速的触底反弹。2011年9月以来房地产开发投资与新开工面积单月增速2011年9月以来房地产开发投资与新开工面积累计增速24.9825.0020.1512.4927.8019.589.2218.1711.769.6317.0314.1810.99-1.322.61-24.760.00-9.84-14.42-9.13-18.89-30.444.96-28.07-40-30-20-100102030402011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月房地产开发投资单月增速商品住宅新开工面积单月增速特征2——全国销售指标3月企稳后持续回升，下半年以来房价企稳回涨趋势明显全国商品住宅销售面积累计增速在2月份跌至-16%的底部之后触底反弹，自二季度起同比跌幅不断收窄，收窄幅度在三季度起逐渐减小，整体形势趋于平稳。本轮调控房价指数自2011年下半年起开始回调，直到今年二季度后逐渐企稳，而进入今年下半年以来，随着市场环境的好转，房价正明显回升，截止9月房价指数已连续4个月呈现回涨。2012年以来全国商品住宅销售面积累计增速趋势611813387190122555835347430785098560885-16.00-15.50-14.90-13.50-11.20-7.50-4.80-4.30-20-15-10-500200004000060000800002012年1-2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月商品住宅销售面积累计值累计增速1150120012501300135014002010年9月2010年11月2011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月2012年1月2012年3月2012年5月2012年7月2012年9月2010年至今中房网全国一手房交易价格指数走势级别城市2012年Q12012年Q22012年Q32012年10月2012年1-10月累计成交面积同比成交面积同比成交面积同比成交面积同比成交面积同比一线北京149-33%34358%42389%9945%101339%上海141-13%2439%24729%6541%69612%广州180-17%29118%31144%11259%89419%深圳61-16%10046%9638%3160%28825%杭州99-17%253158%257223%57105%666105%南京118-21%199126%224108%6665%60858%苏州98-8%17557%18075%5393%50645%天津126-51%23315%259-1%773%695-13%武汉161-17%26932%30949%12485%86228%成都411-32%56259%63677%53-60%166314%小计1543-23%267058%294073%73850%789133%二线东莞80-35%1477%17123%5913%4561%福州39-33%56-3%8295%25139%20120%南宁46-72%104122%12774%4096%3174%大连46-67%1084%16116%30-30%344-19%青岛96-44%178-4%28853%8451%6458%长春79-6%140-4%20321%6017%4827%石家庄37-67%57-28%9149%33121%217-19%长沙120-47%212-16%34681%110102%7889%南昌6835%11283%139118%38156%35787%小计610-37%111218%160659%47874%380611%特征3——一二线城市表现明显强于去年，三季度交易量同比显著提升2012年一二线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）分阶段来看，今年一季度一二线城市市场普遍仍处于低迷状态中，而随着政策面的逐步好转，市场交易量自二季度开始明显反弹，其中一线城市二、三季度交易量同比增幅分别高达58%和73%，二线城市则基本呈现相同走势。虽然9、10月未出现传统旺季成交火热的场面，但成交量同比仍高于去年同期水平50%以上。级别城市2012年Q12012年Q22012年Q32012年10月2012年1-10月累计成交面积同比成交面积同比成交面积同比成交面积同比成交面积同比三四线包头31-44%89-2%11735%74124%31117%常州96-34%13742%15132%4422%4289%贵阳118-12%14160%22199%76158%55653%惠州59-8%9618%9422%26-4%27510%兰州6-75%19412%27-5%8-25%60-8%汕头18-48%16-35%17-30%651%58-34%泰州12-68%3318%26-3%1477%85-15%扬州25-35%32-19%2915%1668%101-10%黄石227%31135%28151%733%8976%建阳4-69%63%9137%4332%222%晋江10-2%1911%3122%19294%7937%三明9-10%1127%1712%672%4316%小计407-33%63156%76741%301100%210713%9特征4——三四线城市增长趋势放缓，部分热点城市风险凸显2012年三四线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）近几年来相当一部分三四线城市市场快速扩张，需求有过度释放迹象，今年以来发展延续性明显减弱，交易量增长趋势放缓，相比一二线城市明显不如。截止目前，1-10月累计成交同比仅为13%。部分热点三四线城市风险较高，如鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。鄂尔多斯房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。康巴什大面积降价，从去年的每平米均价10000元暴跌到了现在的3000多元。鄂尔多斯空无一人的高档别墅区今年上半年，温州全市商品房销售面积同比下降47.4%；市区二手住房总成交量同比下降58.6%，而在7月份上旬，甚至出现零交易量的情况。温州市二手房均价比去年同期下跌25.1%。温州楼盘打对折也无人问津2月14日上海保利叶语当月成交4.17亿3月北京龙湖时代天街218套房源当天售罄4月南京金地自在城当月销售4.29万方9月8日南京世茂外滩新城劲销8成10月14日合肥绿地滨湖国际开盘热销500套9月29日长沙佳兆业君汇上品开盘一小时销售278套10月7日深圳万科璞悦山开盘夺金4亿元7月8日启东恒大海上威尼斯开盘销售2509套房源10月17日大连世茂御龙海湾开盘当天销售突破2亿特征5——今年以来市场需求由低到高依次恢复，项目热销路径明朗刚需改善豪宅+投资截止6月24日广州碧桂园凤凰城累积销售1283套6月重庆保利花半里全月销售2.9亿8月12日威海碧桂园银河城当天去化80%从项目层面来看，今年以来各线城市项目销售状况普遍好转，从项目类型来看，今年上半年市场基本以刚需为主打，自下半年起，则相当一部分改善性项目强势入市，甚至不乏有中高档、豪宅项目出现热销，而投资项目中世茂御龙海湾“起死回生”给市场注入更多信心。特征6——今年以来底价成交已成主流，市场交易量稳步回升今年以来土地购置费和面积从二季度末开始回升，在8月份达到了今年最高水平。3月份以来，企业信心逐步恢复，流标率整体小于去年，8、9月以来地方政府开始集中推地，导致土地市场总体流标率有所上行。房企的拿地成本也始终低于去年同期，底价成交贯穿1-9月，占比保持在八成左右。全国房地产开发企业土地购置情况0%5%10%15%20%25%2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月全国重点城市经营性用地流标率走势图全国重点城市经营性用地溢价率分布情况0100020003000400050002011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1-2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月房地产土地购置费（亿元）房地产购置土地面积（万平方米）数据来源：国家统计局70%72%79%85%88%78%81%12%14%13%11%8%16%14%18%15%8%4%4%6%5%0%20%40%60%80%100%2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度2012