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佛山市房地产市场分析报告2010年全年报【市场调控大年佛山称冠广东】——岁末地王频出来年形势不明——目录第一部分开篇语····························································································1第二部分宏观大势分析···················································································21、宏观经济篇········································································································22、房地产政策篇·····································································································43、全国房地产市场·································································································114、品牌发展商2010年业绩·······················································································13第三部分佛山城市规划·················································································141、佛山产业规划····································································································142、佛山城市规划····································································································153、2010年五区重要规划···························································································20第四部分佛山房地产市场··············································································381、佛山一级市场····································································································382、佛山二级市场····································································································57第五部分2011年展望····················································································891、政策导向··········································································································892、市场走势··········································································································89第六部分2011年对发展商的建议·······················································901、投资需理性，不要追地王······················································································902、后市有风险，快速决策、灵活应变··········································································90广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位佛山房地产业商会副会长单位1第一部分开篇语2010年，全球经济再度陷入迷茫，国内经济增长过热，人民币“被逼”升值，市场热钱涌动，CPI步步高升的大背景之下，政府的调控政策与房地产市场展开一场“拉锯战”。3月份的“两会”前后，高房价的问题被炒得沸沸扬扬，温总理在政府工作报告中首次放出打压高房价的信号“要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。然而温总理的“打压令”刚下，各地“地王”却结伴登场，开发商的“粗暴”行径，最终招致“五一”前夕，被誉为史上最严厉的调控政策“新国十条”的出台，调控政策与房地产市场的“揭幕战”正式打响！政策一出，市场反应“立竿见影”——各地楼市迅速降温，房地产市场进入年内最长的深度震荡期（5-8月），成交量急剧萎缩，成交价格止升微跌。踏入“金九银十”，被压抑4个多月的房地产市场，有如一个被压缩到极限的弹簧一样“触底反弹”，即使是在“严厉版”的9·29“新政”加上“限购令”的双重打击之下，房地产市场依然是一发不可收拾，“金九银十”的繁华景象一直延续到年底。纵观全年，以“限贷”、“限购”、“限外”为主力的一系列抑制需求的调控措施，对打压高房价只能起到短期的效果，并不是长远之计。年末的“闭幕战”，最终是调控政策不敌房地产市场！2010年是“十一五”规划的“收官之年”，佛山市以一组又一组华丽的数据，展现在金融危机之后，经济率先突围的强劲实力；过去的五年是广佛同城化加速发展的五年，也是佛山五区快速融合的五年，同样是佛山产业转型、城市再造的五年。一项接一项的规划利好，不断“给力”佛山的楼市，过去的2010年是房地产的调控之年，佛山的住宅市场继续发威，成交量首度超越广州和深圳，称雄广东省。广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位佛山房地产业商会副会长单位2第二部分宏观大势分析宏观经济扑朔迷离房地产市场风云变幻1、宏观经济篇：世界经济形势——危机不断，美国量化宽松转嫁经历了2008年席卷全球的金融海啸以及2009年的经济震荡期之后，进入2010年全球的经济逐步复苏，然而在欧洲债务危机的蔓延和扩散、美国启动第二轮量化宽松政策以及新兴经济体拉响通胀警报的背景下，全球经济回暖的步伐开始放缓。整体而言，2010年全球经济形势是曲折中前进的一年，来年不确定因素依然充斥全球，经济形势将变得极其不明朗。中国经济形势——物价飞涨，经济增速放缓2007年-2010年季度GDP走势情况5%7%9%11%13%07S107S207S307S408S108S208S308S409S109S209S309S410S110S210S310S4数据来源：国家统计局2010年CPI指数月度走势图0%1%2%3%4%5%6%10.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.12同比增长数据来源：国家统计局广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位佛山房地产业商会副会长单位32010年在国家继续实行积极财政政策和适度宽松的货币政策的支撑之下，国内宏观经济已经成功摆脱国际金融危机的负面冲击，重上高速增长的轨道，但是经济的增长速度呈现逐个季度回落的整体态势，经济整体运行转向正常增长水平。初步测算，全年国内生产总值同比增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。另一方面，全年的CPI指数节节攀升，由1月份的同比增长1.8%一路高歌猛进，至11月份同比增长高达5.1%。佛山经济形势——GDP首破5000亿，全国排行第十2010年佛山市经济运行情况表经济指标同比增长幅度生产总值（GDP）5638亿元↑14.0%社会工业总产值15720亿元↑21.5%财政一般预算收入306亿元↑20.1%城镇居民可支配收入2.7万元↑10.8%农村居民纯收入1.2万元↑12.1%数据来源：中共佛山市委十届十次全会报告，数据为初步统计数据2010年全国重要城市GDP排名（5000亿元以上）排名城市GDP总量（亿元）1上海17604.972北京13975.283广州10779.824苏州9277.305深圳9196.536天津8869.627重庆7883.448无锡5896.259杭州5786.3710佛山5638.4711青岛5436.9812武汉5296.8913南京5183.6514成都5167.3515宁波5121.1816大连5039.2517沈阳5012.26数据来源：各市初步统计数据广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位佛山房地产业商会副会长单位42010年是佛山“十一五”的“收官”之年，预计2010年全年，佛山生产总值突破5000亿元大关，达到5638.47亿元，增长14.0%。过去的五年，佛山实现率先突围成功应对国际金融危机，体制改革、区域合作及城乡统筹等都取得了重大突破；经济总量更是实现三级跳，接连突破3000亿、4000亿、5000亿大关！而从全国各市GDP的总量来看，佛山位于第十位，在广东省内仅低于广州和深圳，稳居第三！2011年经济形势预判2011年全球经济形势依然严峻，市场上依然充斥各种不确定的因素，整体经济走势将取决于美国、欧盟以及中国这三大经济实体的发展情况以及相互之间的关系。预期全球经济复苏之路并不平坦，市场走势将复杂而不明朗。2011年中国宏观经济政策基调是“积极稳健、审慎灵活”，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。《佛山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（送审稿）提出，今后5年，佛山GDP年均增长10%，到2015年，地区生产总值超万亿，人均生产总值超2万美元。规划突出强调产业转型、发展民生和加强环保，谋求未来发展突破的主战场集中在产业发展、城市建设和民生事业三大领域。2、房地产政策篇：市场遭遇最严厉调控年2010年重点政策一览2010年重点政策一览日期政策要点1月10日（国十一条）要求严格二套房贷款管理，同时对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%以上首付；提出要适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。广东省房地产业协会策划营销与经纪专业委员会主任委员单位佛山市房地产业协会房地产中介专业委员会主任委员单位广东省房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事单位佛山房地产业商会副会长单位53月10日合理确定住房用地供应总量和结构，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地;企