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作者：纳奇广告、君略地产顾问第一天，工作记录。接到项目标书后，纳奇与君略“保利项目组”成立了；第一次碰头会于PM:16:00正式召开；形成第一项决议：宗地勘察！11、25宗地现状宗地附近伊通河宗地临近河堤路宗地北侧高压线一、项目位处八里铺，长春传统的低端住区。二、宗地地块平整，外部环境比较破旧，周边形象较差；三、紧邻伊通河是一个利好，项目内的2-1地块的规划绿地也将提升项目居住品质；宗地探访小结第三天，理清市场。2009年长春市场总结与2010年市场预判如何界定竞品？哪些项目将会和我们形成竞争？；区域的市场是何种态势？11、252009市场11、2508/09年月度新增量示意01020304050607009年新增08年新增09年新增02.539.8923.6641.3943.8512.6431.9253.8316.678.21-08年新增6.80.4518.0916.2448.8466.6322.9931.2723.0222.196.20.531月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月从增量角度而言，09年08/09年月度成交量示意02040608010009年成交08年成交09年成交23.1232.8667.372.2771.677.3377.4972.3381.592.1293.5708年成交351538.727.449.542.258.150.247.4855.3544.1142.921月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月08/09年月度价格变化示意3000350040004500500009年价格08年价格09年价格40534042403539983981404240824081425642854304-08年价格3820401841274628417243154201414941084065405540521月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月长春市场小结截止至2009年11月，长春市场整体成交量为761.49万平方米，相比2008年506万平方米，增长50.5%；成交均价达到约4377元；09年长春市场堪称疯狂，市场全线飘红。纳奇观点：造成如此火爆的市场，一为2008年部分压制的刚性需求的强力释放，及大势火爆造成的消费前置。2010年，如国家无大的政策性压制，长春市场将保持平稳，受09年土地价格影响，价格将有小幅上涨的空间；受长春整体经济环境制约，成交量将保持平稳。11、25鲁辉国际城本案东湾半岛中顺和苑万科柴油机汉森金烁广场万龙名城昊源高格蓝湾亚泰桂花苑吴中印象证大光明城竞争态势图本案的竞争主要来至于区域周边、北亚泰大街及亚泰圈三个板块中档项目及部分全市品牌大盘。亚泰板块高层4800-5000多层5500左右北亚泰大街板块多层5000左右，高层4200本区域4000元鲁辉国际城开发商:长春市鲁辉开发建设有限公司物业公司:长春鲁辉物业管理公司总用地面积达100万平米总建筑面积约200万平方米（是长春市首屈一指的超级大盘。）容积率：2.0绿化率：30.60%建筑类别：多层、小高层入住时间：2009-12-31建筑风格：意大利风情、德国风情、荷兰风情、瑞典风情、美式风情、西班牙风情、法国风情七种法国小镇鲁辉国际城销售节奏（上）2008年12月4日——108中学、小学九年制重点名校签约进驻鲁辉国际城2009年4月16日——德国小镇花园开盘，洋房一次性付款起价2438元/平。荷兰小镇花园洋房一次性付款起价2888元/平。花园洋房、观景小高层新品推出接受咨询面积区间40-125平米。2009年5月——花园洋房、观景小高层新品推出，面积区间40-149㎡，户型有51.9㎡、111.43㎡、125.28㎡、149.03㎡。临街独立商铺接受预约登记.2009年6月14日——上午9：00-12：00在中日友好会馆二楼仙台厅举办鲁辉国际城葡萄牙商街商业产品说明会。6月22日，鲁辉国际城葡萄牙商街临街门市VIP卡正式发放。2009年8月24日——德国小镇和荷兰小镇不足30套房源，面积区间40-120㎡一室到三室，其中两室面积在70-90㎡之间。2009年9月22日——德国小镇观景高层已开始正式销售均价3600元/㎡，一次性优惠100元/㎡。另，三区多层目前声誉面积有120㎡和140㎡，均价3200元/㎡，一次性优惠350元/㎡，首付50%和30%优惠幅度不等。2009年10月15日——鲁辉国际城6区法国小镇电梯洋房推出。德国小镇多层售罄，高层在售，均价3800元/㎡；法国小镇接受登记咨询，共11栋楼，2栋多层、3栋小高层和6栋高层。2009年11月20日——60-360平框架结构临街商业，位于德国小镇和荷兰小镇，单双层均有。要求一次性付款，主题餐饮街。目前三、五区住宅剩余房源30套左右，面积区间49-140㎡，主力户型为80㎡和90㎡，均价3900元/㎡左右，无优惠。法国小镇预计明年推出。鲁辉国际城销售节奏（下）鲁辉国际城09年价格走势0500100015002000250030003500400045002009-1-122009-2-122009-3-122009-4-122009-5-122009-6-122009-7-122009-8-122009-9-122009-10-122009-11-12教育配套：一0八中，小艺术家幼儿园、君华幼儿艺术学校、八十二中学、长春开封小学生活配套：金海马家居广场、中东瑞家家居广场、健全百货书店、嘉惠超市、桥联春天超市金融配套：农行、建行、工行医疗配套：王锐西医内科诊所、王旭口腔门诊、陈智军西医内科诊所、林国峰西医内科诊所交通配套：223路、233路、284路、272路、141路、257路、3路、242路等公交线路鲁辉国际城区域配套：万科柴油机厂项目10月26日，柴油机厂地块由万科地产竞标取得。位置：二道区东盛大街以东、四通路以南、发电设备总厂以西、长电紫盈花园以北、土地出让面积：22.8670万出让金额：10.01亿元土地用途：住宅、商业规划面积：27.3250万容积率：＜2.0建筑高度：＜50米建筑密度：＜30%绿地率：＞30%预计建筑面积54.6万平方米此地块是万科近5年来拿的最好的地块，此项目受到万科总部高度重视，所以此项目将会是万科在长春打造的又一具有影响力的项目，也会增加区域的市场热度，是区域的最大竞品也是区域市场的助推器。亚泰`桂花苑开发商吉林亚泰房地产开发有限公司物业公司吉林亚泰物业管理有限公司占地面积:159000平方米总建筑面积:250000平方米容积率：1.67绿化率：30%建筑类别多层、小高层、高层建筑单位:亚泰建筑、南通六建、苏中建设入住时间2011-52010年上市量10万班平方米左右桂花苑动态2009年6月3日——主推小户型，户型面积区间23—120㎡。开始接受咨询和登记，工程已经开工，目前正在建设的是回迁房2009年8月14日——亚泰桂花苑在重庆路万达广场设置临时接待中心，接受预约登记。高层、小高层预计均价4500元/㎡，多层均价5200元/㎡，传递部分精装修公寓和小高层产品本年将上市的信息。2009年9月2日——亚泰桂花苑目前正在建设的是回迁房，部分楼体已经建至地上13层，年底入住2009年10月20日——本年在建回迁部分，商品房还未动工，户型图已到达售楼处，预计2010年6月份一期上市。现对外释放均价5500元/㎡。蔚蓝国际开发商长春科宏房地产开发有限公司物业管理公司:吉田物业占地面积:246000平方米总建筑面积:468000平方米建筑类别多层、小高层、高层容积率：1.90绿化率：30%总户数:3650户开盘时间：2010-6入住时间：2010-12价格区间：释放价格4500元/平方米蔚蓝国际动态2008年8月3日——成龙国际名邸项目已经动工2009年9月14日——成龙国际名邸更名为蔚蓝国际2009年11月10日——售楼中心已对外开放，分两期开发，以高层和小高层为主，户型面积区间40-180㎡，正在建设一期工程明年年底交工，售价将在4500元/㎡左右。2009年12月5日——蔚蓝国际目前接受咨询登记房源面积区间45-180㎡。预计明年房交会期间开盘，明年年底入住，在建一期工程部分已建到11层。昊源高格蓝湾开发商长春昊源房地产开发有限公司物业管理公司:高格之平物业公司物业顾问公司:深圳之平物业发展有限公司物业地址：高格蓝湾位于二道区吉林大路以南,52中以北,临河街西,伊通河东占地面积:219800平方米总建筑面积:531568平方米2010年供应量17万米容积率：2.0绿化率：48%总户数:3965户入住时间2009-10-30开工时间:2007-9-10竣工时间:2008-12-30高格蓝湾动态2008年12月18日——推出部分复式跃层，户型面积区间为88-95㎡，跃层面积在50㎡左右，均价为5400元/㎡，一次性付款9.6折，按揭9.8折。a2009年3月3日——推出一栋30层的高层，均价3700元/㎡，有140套房源接受认购登记，3月28日开始排号，4月25日选房，11月末交房。户型在33到73平之间，都是小户型公寓，首付2.2万，月供553元，月租金最低900元/月2009年5月1日——91-158平米房源5月1日上市2009年6月12日——新推21\30号楼,21号楼位于园区中心位置,超大楼间距116米,30号楼为临河瞰景高层,新推房源面积为149-196平米2009年7月15日——19/30号楼加推剩余房源，面积149-196㎡。目前在售有4栋产品，面积区间120-200㎡，均价4800-5200元/㎡2009年11月20日——目前在售一期现房和二期期房房源面积区间106-200平米，一次性98折按揭99折，部分一次96折按揭98折。一期园区中心位置均价5000-5500元/㎡，临河位置均价6000-6500元/㎡；二期期房均价4800-5000元/㎡。二期剩余106㎡户型，在售其他房源均为一期产品。2009年9月2日——高格蓝湾50-130㎡河景新品上市高格蓝湾09年价格走势01000200030004000500060002009-2-32009-3-32009-4-32009-5-32009-6-32009-7-32009-8-32009-9-32009-10-32009-11-32009-12-3信达东湾半岛开发商:吉林信达金都置业有限公司投资商:信达地产物业管理公司:吉林信达金都物业占地面积:567500平方米容积率：2.16总建筑面积:1400000平方米绿化率：39.30%总户数:14000入住时间：2010-10建筑类别：多层、高层物业地址：信达东湾半岛位于南关区人民广场东3000米，伊通河西岸洋房效果图英式联排别墅效果图景观规模价值：项目景观面积230万平米，相当于5个天安门广场的面积（天安门广场面积44万平米，是世界最大的城市广场）。其中，水域面积45万平米；岛屿面积15万平米；河岸线5公里；河面宽度450米。建筑产品：目前推出的二、三区位于项目整体地块西部，共1栋多层、7栋17、18层高层，建筑风格为欧式梦莎主义。户型为实用性设计，类型包括：70~90平米，2~3居。商业面积区间为30㎡—200㎡，一层层高5.2-5.3米，二层层高3.6-3.8米东湾半岛09年价格走势370038003900400041004200430044004500460047002009-7-282009-8-42009-8-112009-8-182009-8-252009-9-12009-9-82009-9-152009-9-222009-9-292009-10-62009-10-132009-10-202009-10-272009-11-32009-11-102009-11-172009-11-242009-12-1信达东湾半岛动态2008年4月13日——信达东湾半岛商品房项目已开始动工2009年8月4日——信达东湾半岛一期vip客户正式排号，2%购房优惠，先到先得。开盘预计在下月中