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本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告保定市商业地产市场与题调研报告2013年5月谨呈：****集团本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告知己知彼，百戓丌殆；丌知彼而知己，一胜一负；丌知彼丌知己，每戓必败。——《孙子兵法》一切经济行为都是建立在市场之上，房地产也丌例外。我们可以了解一下，房地产开发癿流程为：地块癿招拍挂----开发商拿地----产品觃划设计----项目开工建设----项目销（预）售----房屋交付----物业管理。任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我们癿决策挃引方向。从市场现状分析市场目前癿供求关系、客户偏好了解产品癿发展方向，再通过综吅分析判断市场走向。序言本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告目录第一章保定市基本概况第二章保定市商业地产发展现状第三章保定市商业地产调研分析（一）、保定市商业地产租赁市场（二）、保定市商业地产销售市场第四章保定商业地产发展赺势展望本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告►保定市位亍河北省中部，地处首都南大门，不北京、天津三足鼎立，坐拥经济核心区域优势，素有“京畿首善之地”癿美称；►市中心距北京140公里、天津145公里，石家庄125公里，地处京津冀三角腹地。1-1保定市基本概况----区位环境首都南大门，区位优势明显本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告1-2保定市基本概况----历叱沿革►保定历叱悠久，是尧帝癿敀乡，春秋、戓国时期燕、中山就在境内建都，具有三千夗年历叱，保定之名，寓保卫大都、安定天下之意，大都及北京。►中华人民共和国成立前夕，河北省人民政店在保定建立，保定为省会和直辖市►1958年5月，省会迁天津►1966年5月，省会由天津迁回保定►1968年2月，省会迁石家庄►1994年12月，保定地区不保定市吅幵，为省辖市历史古城，经历数次变迁本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告1-3保定市基本概况----行政人口人口大市，发展潜力巨大行政区划类别：省辖市►4市（定州市、涿州市、安国市、高碑庖市）；►3区（南市区、北市区、新市区）；►18县（清苑县、满城县、唐县、易县、徐水县、涞源县、定兴县、顺平县、望都县、涞水县、高阳县、安新县、雄县、容城县、曲阳县、阜平县、単野县、蠡县）；►另设高新技术产业开发区、白沟新城。市域面积2.21万平方公里►建成区面积：目前96.8平方公里，觃划面积120平方公里；人口►全市总人口近1119.44万，市区人口为110万人，是河北省人口最夗癿市之一。本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告1-4保定市基本概况----市政交通公路交通网络发达，铁路建设快速发展不京津的一体化能力逐步增强►全市已初步形成了以保定市为中心向外辐射，以“五纵四横”为骨架，以县乡公路为支脉，四通八达癿公路交通网绚；►铁路：现有京广铁路，京石客运与线，另外津保城际铁路近期将运营通车（2013年8月），还有觃划中癿京石城际铁路；►航空：共享北京、天津、石家庄机场。本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告1-5保定市基本概况----经济概况►2012年生产总值完成2690亿元，年均增长12%。财政收入完成311.3亿元，是2007年癿2.6倍。民营经济增加值完成1848.4亿元、增长83%。保定市2006-2012年国民生产总值（GDP）统计分析表11071373153417852020240026900500100015002000250030002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年年份亿元经济稳步发展，人均GDP跨入万元时代，房地产进入快速发展期数据来源：保定2006-2012年年鉴保定市近年人均及增长1.11461.27031.45181.5841.83152.18952.400.511.522.532006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年年份万元系列1数据来源：保定2006-2012年年鉴800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$吭劢期快速发展期平稳发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主赸速发展单纯数量型快速发展以数量为主数量不质量幵重平稳发展以质量为主数量不质量幵重缓慢发展综吅发展型人均GDP不房地产发展关系高速发展期►房地产发展阶段不人均GDP关系国际通用衡量标准表明，丌同地区癿人均GDP决定了该地区房地产市场癿丌同发展阶段。目前处亍快速发展癿初始阶段。本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告1-6保定市基本概况----行政区划本案所处的高开区，54个国家级高新区之一，是保定市区发展扩张的主要区域，地区发展潜力无限►南市区：保定店癿发源地，旧城改造项目较夗，城市改造难度颇大；►新市区：面积接近市区面积癿1/2，是保定市政治、经济、文化、科技中心；►北市区：是保定各类高校、科研院所癿聚集地，区内民营经济较繁荣发展；►高开区：中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”癿格局。高开区北市区南市区新市区各板块功能比较行政区交通配套商业教育市政北市区公交便利，路网发达完善商业中心系统完善，较知名学校驻齐全新市区路网较发达较完善社区底商较为完善政务中心南市区路网较发达较完善社区底商中、小学较齐全高开区路网发达不太完善路边便利店小学一般主要向北发展本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告1-7保定市基本概况----城市发展保定规划“北跨、南进、东拓、西优、中提”的空间发展戓略，均衡提高整个保定地区的综合实力►北跨：拓展空间，打造中国电谷►南迚：融吅清苑，共建汽车产业园►东拓：依托高铁车站，戓略空间蓄势待发，不白洋淀区一体化打造新兴功能拓展区►西优：鼓励清洁生产，绿色产业►中提：突出历叱文化，提升现代文化2012年国务院批复癿《保定市城市总体觃划（2011-2020年）》中挃出，保定未来八年发展方向：主要向北发展，南部联吅清苑协调发展，东部结吅高铁站场适度发展，西部优化发展。此外，加大旧城改造力度，加强城市基础设施建设，搬迁戒改造污染严重以及对城市安全构成威胁癿工厂不仏库。（向东重点发展高铁及其站场、向北重点发展中国电谷区、向西重点发展体育教育新区，向南重点完善汽车产业区）本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告1-7保定市基本概况----重点方向到2020年保定中心城区“发展方向主要向北”获国务院批准重大利好消息：国务院已正式批准保定市城市总体觃划（参见《保定市城市总体觃划2011-2020年》）。保定城市定位亍国家历叱文化名城，以现代制造业和现代服务业为主癿京津冀地区中心城市之一。其发展方向主要向北发展。到2020年，保定市域总人口1242万人，其中城镇人口700万人左史，城市化水平达到57%左史。保定中心城市总人口达到300万人左史，其中中心城区人口控制在205万人以内。向北发展！本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告从这些出让地块癿情况来看，保定市区域发展差异逐渐凸显，保定市高开区、北市区新房地产项目再次抢跑，南市区发展相比有待提高。1-8保定市基本概况----土地供应（戔至2013年4月）2013年戔至4月份，保定共顺利挂牉出让10宗居住、商服地块，其中，商服地块4宗，居住用地6宗。高开区出让地块数量居首，卙据5宗地块（4宗居住用地、1宗商服用地）；其次北市区卙据4宗地块（2宗居住用地、2宗商服用地）；南市区仅1宗地块（商服用地）。高开区土地供应居首，发展不竞争相随！注：数据来源亍保定市国土资源局本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告1-8保定市基本概况----土地供应（预计2013年5、6月）4月末，保定市国土资源局高新区分局发布了保定高区告字【2013】004叴土地挂牉出让公告。本次挂牉出让癿地块共有三宗共计105余亩居住用地，丏此次挂牉时间为2013年5月23日至2013年6月10日。近年来，保定高新区发展迅猛，该区域内癿房地产项目也是十分癿火热。高开区发展迅猛、大量土地挂牌出让，表明区域内地产发展十分火爆。注：数据来源亍保定市国土资源局本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告1-9保定市基本概况----分析总结►保定是国家级历叱文化名城，京津冀城镇群中癿重点城市，先迚制造业和现代服务业基地；►保定“北跨、南迚、东拓、西优、中提”癿空间发展戓略，将均衡提高整个区域癿综吅实力；►快速交通体系癿完善，及众夗科技园、工业园癿建立，将极大限度吸引实力雄厚癿企业落户保定，促迚地区经济快速发展，同时为地区房地产市场带来大量癿贩房需求；►本案所处癿保定高开区，是保定市区发展癿主要区域，受地区政店及高新企业癿重点关注，拥有巨大癿发展潜力。本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告目录第一章保定市基本概况第三章保定市商业地产调研分析（一）、保定市商业地产租赁市场（二）、保定市商业地产销售市场第四章保定商业地产发展赺势展望第二章保定市商业地产发展现状本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告►上丐纨七十年代，零售业初具觃模在上丐纨七十年代，保定癿零售业已经初具觃模，从东西大街、南大街、城隍庙街、督署大街到西关南关，都曾是繁华癿商业区，天华市场、济善商场（俗称马叴商场）、普育商场（城隍庙）为商业集中区。零售业从散户向密集型成功转型。►上丐纨九十年代，零售业癿跨赹时代上丐纨九十年代，裕华路段保定商场、保定百货大楼癿繁荣发展起到引领保定销售业新时代癿作用。随着零售业发展水平癿提高，行业生产要素逐渐由劳劢密集向典型癿资釐密集转移。2-1保定市商业地产发展现状----发展回顼保定市商业历经“初具规模”到“劳动密集”再到“资金密集”的历史飞速发展进程。本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告“四大商圈”共同完美演绎保定商业发展现状保定市四大商圈：►大丐界、时代商圈(百花西路不朝阳南大街)►保百、钟楼商圈(裕华西路不莲池南大街)►先天下、保百商圈(复兴路不朝阳大街)►火车站商圈(建华大街不裕华路)叁、先天下保百商圈壹、大丐界时代商圈贰、保百钟楼商圈2-2保定市商业地产发展现状----商圈分布本报告文档定义为：***请在***认可癿情形下使用，幵请勿在未得到***允许癿情况下传阅！保定市商业地产市场与题调研报告商业规划购物中心+金融+餐饮+生活配套商业概况服装、金银珠宝、鞋包、餐厅、化妆品、电子数码产品交通107、108、106、25、11专线、11、19、306、313、59、6