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田丰·世纪春城市场推广策划方案前言本方案是构筑在对广西玉林市发展现代商贸经济，建设现代商贸城市战略研究，以及玉林市区域房地产开发特点研究基础之上。本案旨在通过田丰房地产之机电五金综合市场、正华园、明华园开发规划的研究，以确定贵公司的精确定位及发展规划为原则，我公司提供楼盘项目之详尽可靠，高效之招商策略，销售组合策略及广告推广策略。一、项目分析地理位置：项目位于玉林市人民西路下穿立交桥200米左右，地块取于人民西路路段两旁，与南流江相近500米，总占地面积800亩，是玉林房地产开发占地面积最大的楼盘之一，与出海通道玉公公路相接，东邻工业品市、南临火车站，中药材市场与摩托车市场，是玉林市极好的市场旺地。规划用地：65.34公顷公建用地：6.02公顷道路用地：19.42公顷公用绿地：21.55公顷建筑密度：27.87%容积率：1.297%绿地率：32.68%开发商：广西玉林市田丰房地产有限公司户数：前期为机电五金综合市场三至六层商品房，总共17栋，约226套，61套。（一）项目优势1．与出海通道玉公公路相接，是通往南宁、福棉、博白、湛江、北海的主要交通路口，是一个交通的桥头堡。2．东邻工业品市、南临火车站，中药材市场、粮油市场与摩托车市场。3．与玉林市规划中的市级公园相望，坐拥绿树碧水。4．东临南流江江滨大道，与南流江相近500米，可享用南流江美景。5．由知名度极高的广西玉林鑫诺物业管理有限公司提供管理服务。6．交通便捷、市内可乘坐6路公交车到达。7．新开通的人民西路，长约1.71公里，160米宽，可作为玉林城的十里长街，开发经济的潜力大。（二）项目劣势1．配套严重来足，除交通路段外，其它社区生活配套都不够完善、如菜市场、学校、医院、超市、体育休闲娱乐设施。2．小区内部原有规划局限，规划绿化面积少、也无法实现配套的自我完善，更是严重削弱了项目的竞争力。3．整个项目地块被下穿立交桥与铁路相隔，使项目地理位置偏于玉林城郊。4．楼盘处于人民西路两边、一层为机电五金综合市场，会较为吵杂，影响居住环境。二、竞争对手分析对玉林市大部分楼盘进行统计与分析：对比名称发展商项目地址建筑风格周边环境交通状况配套设置户型畅销户型销售定价畅销价位按揭优惠措施销售网点销售情况世纪江南世纪京华房地产公司江南开发区（云天宫对面）欧派海陆北临南流江，东连民路主路，背靠云天宫4路公交车经过（高尔夫球场）VIP练习场二房二厅/三房二厅/四房二厅/楼中楼三房二厅1100—1400元/m²1080——1200元/m²八成30年9.6—9.8折售楼部、金城高厦商示厅一期完成98%德兴花园永高房地产公司文化广场东面现代毗邻文化广场，金鸡广场，规划中市政广场，二环路大转盘没有开通公交车儿童乐园、保安严密一厅三房/四房二厅、一厅五房/独立商铺三房二厅1020元/m²1020元/m²以下七成20年9.8折楼盘入口\文化广场东面80%左右玖瑰花园海达房地产公司玉林市玉梧路海达综合楼欧派与国防基地、西倚文化广场二环路毗邻玉高、师院11路公交车终点站，方便羽毛球场、网球场、游泳池、喷水池二房二厅/楼中楼、跃层三房二厅1400—1600元/m²1200——1400元之间七成20年9.8折办公大楼、一个据点基本完成荔园庄银夏房地产公司荔园街（原荔园小学内）现代毗邻市政府、交通局、公安局、一环路4路、1路、3路、7路均经过少量绿地三房二厅为主、少量四房二厅四房二厅960—1200元/m²960——1200元/m²5、10、20年、等一次性按揭9.8折临时售楼部没有销售花鸟市场玉林市花市委员会十里长街花市内现代位于繁华市区、毗邻电脑市场、花市、福利院4、5、7、13路经过小高层、配二部电梯三房二厅、四房为主、少量复式三房二厅1380——1420元/m²1380——1400元/m²5、10、20年等没有优惠临时办公地点销售55%丽江家园振业房地产总公司江滨路现代南桥市场旁没有开通公交车两个花园、独立商铺三房二厅为主三房二厅未定价未定价未定未定未定没有销售聚龙花园天龙房地产公司金鸡岭附近现代毗邻五里桥、金鸡岭、靠近闹市3路公交车经过项目附近小型中心花园、篮球场三房二厅、四房二厅为主三房二厅1200—1400元/m²1200——1300元/m²5、10、20年等9.8——9.9折没有没有销售良鹰花园良鹰食品厂良鹰食品厂附近现代毗邻南流江、云天宫没有开通公交车未知未知未知未定价待定待定未定待定没有销售三、项目推广策略（一）项目命名定位策略为了更好地对整个楼盘的销售进行整合，为推盘工作打下良好的基础，树立田丰房地产在玉林的精品楼盘，我们经过多方面的考究，做出以下的定位：►项目总命名(一)（1）总名称：田丰·世纪春城（2）命名说明：①“田丰”之“田”指田园之家、田园风光；之“丰”指丰富、丰收、丰厚，寓意业主做生意有好收成；同时“田丰”也是对广西玉林田丰房地产有限公司企业品牌的延伸，原由田丰房地产公司成立于1994年，是玉林市最早开发房地产的房产公司之一，形成有一定的企业文化与知名度，企业形象已深入广大市民的心中。②“世纪”为一百年一个世纪，寓意二十一世纪是一个新世纪、新时代，同时也寓意本项目楼盘是玉林市一个跨世纪的、划时代的经典楼盘，是一个区域性很大的、规划性很强的、占地65.34公顷的玉林市新城区；在一定程度，也对玉林城市发展的起到重要意义，为玉林市又开辟一个新经济区域。③“春城”之“春”为一年四季第一个季节，万物丛生的好季节，阳光与春天，也是一个季节与时间的转折点；青春有活力，是一个新生事物的天性。之“城”指城市、一个区域地方，是一个人口集中，工商业发达，居住人口多的中心。④“田丰·世纪春城”具有诗意、自然、生态的象征，有时代感与现代感；寓意为本项目是玉林城新世纪的春天里崛起的一块热土，乐土；与现代商业城楼盘的天性有完美相合，同时也为后期开发的南流江边地块作奠基，给人是一种春意、绿色、生态、好江景的感觉。►项目分命名（1）分命名：锦华苑（机电五金综合市场楼上住宅）、正华苑（已定）、明华苑（已定）（2）命名说明：“锦”指有色彩花纹、鲜明华丽；“华”指锦绣中华；锦华苑指入住在锦华苑的您具有丰富多彩的生活，做生意也是锦上添花的，成功的。以上的命名“田丰·世纪春城”是按照玉林市田丰房地产有限公司对玉林市人民西路片区开发的总名称，总名下可分为姐妹楼：正华苑、明华苑、锦华苑……；这样命名为后续开发打下良好的基础，具有极强的品牌效应。►品牌核心价值定位：新经济、新世纪、新城田丰·世纪春城正华苑明华苑锦华苑…后续开发楼盘命名►项目总命名(二)（1）总名称：田丰·新大禄（2）命名说明：①“田丰”之“田”指田园之家、田园风光；之“丰”指丰富、丰收、丰厚，寓意业主做生意有好收成；同时“田丰”也是对广西玉林田丰房地产有限公司企业品牌的延伸，原由田丰房地产公司成立于1994年，是玉林市最早开发房地产的房产公司之一，形成有一定的企业文化与知名度，企业形象已深入广大市民的心中。②“新大禄”与“新大陆”为同音,寓意为新发现的、新开发是一个新世纪、新时代，同时也寓意本项目楼盘是玉林市一个跨世纪的、划时代的经典楼盘，是一个区域性很大的、规划性很强的、占地65.34公顷的玉林市新城区；在一定程度，也对玉林城市发展的起到重要意义，为玉林市又开辟一个新经济区域。③“春城”之“春”为一年四季第一个季节，万物丛生的好季节，阳光与春天，也是一个季节与时间的转折点；青春有活力，是一个新生事物的天性。之“城”指城市、一个区域地方，是一个人口集中，工商业发达，居住人口多的中心。④“田丰·世纪春城”具有诗意、自然、生态的象征，有时代感与现代感；寓意为本项目是玉林城新世纪的春天里崛起的一块热土，乐土；与现代商业城楼盘的天性有完美相合，同时也为后期开发的南流江边地块作奠基，给人是一种春意、绿色、生态、好江景的感觉。►项目分命名（1）分命名：锦华苑（机电五金综合市场楼上住宅）、正华苑（已定）、明华苑（已定）（2）命名说明：“锦”指有色彩花纹、鲜明华丽；“华”指锦绣中华；锦华苑指入住在锦华苑的您具有丰富多彩的生活，做生意也是锦上添花的，成功的。以上的命名“田丰·世纪春城”是按照玉林市田丰房地产有限公司对玉林市人民西路片区开发的总名称，总名下可分为姐妹楼：正华苑、明华苑、锦华苑……；这样命名为后续开发打下良好的基础，具有极强的品牌效应。（二）市场定位策略1、销售区域定位本项目的核心销售市场区域主要是玉林城区的希望改善经营条件与居住条件、城改造拆迁户、结婚青年男女；周边县、镇、乡有意迁移大城市的富人家和商人；三大主流市场及周边形成的商贸中心区；电脑电器城、粮油市场及周边形成的商贸边缘区；2、项目形象定位本项目是以商贸氛围、商务活动、商旅文化为基调，以简约体现富裕的商住小区。3、消费群体定位本项目客户群体主要分为三类：第一类是玉林城区的希望改善经营条件与居住条件，三大市场主流的第二代业主和新业主，原有住房已不能满足生产、生活和经营的需要，迫切希望改善经营条件与居住条件。第二类是在本项目地段及周边租赁店铺摊档经营有能力继续发展、扩大经营的业户和周边家庭经济条件一般的旧城改造拆迁户。第三类是追求货币保值增值的投资者和寻求第三收入渠道的有经济能力的中老年业户。4．目标消费群（1）主力目标消费者：具备相应购房实力的商贸圈中的中、小型私营业主（从各县级市到玉林市的生意人与准备结婚的对象）。（2）次要目标消费者：政府公务员及企事业单位人员（含蓝领阶层人士）、商铺投资客户。（含二次购房投机商）（3）潜在目标消费者：因玉林市旧城改造项目的实施，由市政府提供拆迁各项补贴的拆迁安置户及城区分流人员。5、销售价格定位根据本项目的优劣条件和市场态势，建议本项目的入市定价应采取低开高走的策略。入市定价应具有较大的弹性空间和较强的市场竞争力，使先购先住者的物业升值，同时使投资人士的投资具有炒作空间。本着“低开高走”的价格策略，综合考虑项目成本、市场走势和消费群体接受程度。建议本项目市场启动的平均价格为：980元/m²~~1180元/m²（三）宣传策略1．广告主题通过对本项目的市场定位、业界态势、消费目标，项目优势的分析、对比、研究、综合，本策划方案认为符合该项目定位的广告主题。2．主打广告语：▊品牌主题概念：新世纪、新起点——田丰·世纪春城（广告语）（1）明华苑：玉林人的“经济走廊”——田丰·世纪春城·明华苑（2）锦华苑：玉林人的“丝绸之路”——田丰·世纪春城·锦华苑“田丰·世纪春城”主要是针对整个项目的区位优势、特征，而对整个项目进行挖掘特点与包装。“新世纪、新起点”、玉林人的“经济走廊”、玉林人的“丝绸之路”是指项目地是玉林市本世纪发展的一个新起点，是一个通向财富的捷径，不久就成为南宁的琅东、上海的浦东，有着美好的商业前景。（3）系列广告语a、新世纪、新起点b、玉林人的“丝绸之路”c、玉林人的“经济走廊”d、玉林人的“财富走廊”e、交通枢纽的桥头堡3．卖点：◆硬件卖点⑴地理位置优势；⑵交通便利程度；⑶建筑风格气势；⑷临江清风美景；⑸环境绿化效果；⑹资深物业管理；⑺生活便利程度；⑻周边配套机构；⑼户型、面积；⑽小区建设规模；⑾开发展商形象。◆产品卖点：（1）交通枢纽的桥头堡；是玉林出海的主要通道及玉林至南宁、柳州高速公路的必经之路。（2）东邻工业品市场、南靠玉林火车站、与玉柴新城毗邻、西接福绵新城区；是最具发展经济的新经济商业圈。（3）机电市场的商业气息，营造新的商机；（4）邻近南流江500米，风光美景无限；（5）多种精美实用户型；（6）交通便利性；（7）专业的物业管理与保安系统工程；4．促销形式综合利用媒体整合传播和现场推介活动开展促销。主要形式：（1）引导系统布置及楼盘现场包装（2）媒体炒作、市场预热（3）巡回宣传、发送资料和售楼部洽淡、咨询推介（4）订号和内部认购（5）开盘庆典（6）公共关系和公益活动5．媒体组合玉林市的房地产广告目前仍处于起步的粗放型初级阶段。广告缺乏创意，表现手法单一，广告设计制作水平差，广告投放力度和频率过低，媒体组合联动意识不强。从现阶段玉林房地产广