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西安房地产市场及典型项目分析2.1房地产行业相关政策宏观政策2011年1月26日《国务院新国八条》出台进一步落实地方政府责任（合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布）。加大保障性安居工程建设力度。调整完善相关税收政策，加强税收征管。(调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收)。强化差别化住房信贷政策(对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍)。严格住房用地供应管理。合理引导住房需求。(各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施)。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。坚持和强化舆论引导。2011年2月26日西安楼市“限购令”出台已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在西安市辖区内向其售房。信贷方面遵循先前国八条要求，二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对于二手房不足5年买卖将全额征税。严格住房用地供应管理，2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，要积极增加限价商品住房用地计划供应量。全年确保完成保障性住房8.6万套（户）的建设目标。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。2011.3.22、4.23西安市公布2011新建住房价格控制目标新建住房价格增幅不高于当年经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。（而西安2011年城镇居民家庭人均可支配收入的增长目标是15%）后明确为低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3．5个百分点。2011.5月6日西安每套房明码标价、西安修改预售证获取条件施行市物价局联合召开“全市商品房销售明码标价工作会议”，动员开展全市商品房明码标价专项检查；另外西安市房地局开始通过行政手段控制预售证的发放落实执行：面积预测必须达到标准层一层，部分建筑构件不算建筑面积，预售证发放增加一房一价、价格涨幅不得明显超过周边楼盘均价、形象进度达到标准层以上（原先正负零）等要求，增加了拿证难度。2011.7.12新的二三线城市进入限购范围国务院常务会议要求房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施，住建部要求各省住建厅8月20日之前将需要采取必要限购措施的城市名单上报，并且给出了应采列入限购名单城市的建议标准。至9月中旬只有浙江省台州、衢州两地出台限购令，并且其宽松度比较明显。小结：2011年，国家从监管、税收、信贷、物价等多方介入调控房地产，限购、限贷、限价等多重组合拳联合出击，调控手段更加广泛，调控力度有所加码,表明国家调控决心近期不会有所改变。西安市调控整体环境相对全国大多数城市较为中性。在执行政策方面力度有所保留，对房价的增幅控制目标留有弹性空间；总体而言，西安政府仍希望以稳定市场为主要目标，进而观察后续市场及政策变化虽为中性，但是全国乃至西安市仍在继续执行相关调控政策，并且没有放松调控的迹象，北京、上海、深圳等一线城市的成交量一直在低位运行，下半年市场依然严峻，蓄客手段和销售方式等都需要有所创新和改善。2.2西安房地产市场分析宏观市场供应量：由图可以看出,2011年西安市场整体供应量略小于与2010年同期，并没有明显的减少，这与去年土地大规模供应和高开工率有关。随着2月限购政策的颁布，4、5月份开发商放缓推盘计划，市场供应量逐渐收缩，购房者的观望态势进一步升级，暂停购房计划。二者都在互相试探，双方处于胶着的态势。到了7、8月份，为了迎接金九银十这一冲刺业绩的最后机会，各开发商开始放量，大量房源入市提前抢占市场，下半年市场供应充裕。成交量：随着缩紧流动性、限购、年内四次提高借贷成本、征收房产税、增加保障房建设面积等多种房地产调控措施的出台、实施和深化，迭加效果已经开始显现出来。2月份限购政策颁布后，3月份的成交量急剧下滑，购房者开始观望，经常长时间的观望，发现西安市场上并没有实质性的降价现象，部分刚需购房者开始入市，从5月份开始，销量小幅回升，6、7、8月的市场成交量都比较稳定，排除保障房因素，实质上商品住宅成交量近几个月始终在65万平米左右徘徊，一直处于低位稳定运行态势。进入9月后，在楼市传统销售旺季“金九银十”及秋季住博会的催动下，同时，加上新盘项目低价开盘及市场折扣、优惠等促销手段的放大，楼盘项目访客量相较之下明显增多，市场购房意向日渐趋强，住宅销量也呈现出了一定的上浮走势；然而，与去年同期相比，还是有一定的下滑，“金九”成色不足。（具体成交数据尚未公布）成交价：西安属于二线城市，受国家宏观调控政策的影响较为中性，因此房价并没有明显下降，只是小幅上涨。在楼市政策不断调整以及金融市场持续收紧下，西安住宅市场购买力逐步转向了刚需一族，刚需客户占比加大，同时政府制定了房价上涨的上限，并用行政手段干预项目涨价，因此，2011年的住宅成交价只有小幅上涨，每月变化幅度不大。小结：总体来看，西安楼市上半年处于波动上扬状态，市场观望情绪加重，预计下半年西安楼市的趋势不容乐观。供求比持续拉大。在供应层面，去年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存；在需求层面，一方面以限购限贷为代表的政策极大地抑制了投资投机需求，另一方面购房者普遍处于观望态势，整个供求关系发生了逆转。随着本年最后一次冲业绩的机会来临，未来3个月西安住宅市场将面临白热化的竞争。8月西安住宅物业供应162.61万㎡，住宅成交75.68万㎡，供求比达1：0.47。下半年的销售压力依然很大，除了市场上供货量较大，另一方面，客源也比较稀缺。限购令一方面排除了投机需求；另外，随着有购房资格的购买力日渐消化，市场上的有效购买力将会越来越少。各项目的蓄客手段和销售方式都应有所改变改善和创新。伴随成交的低迷,库存压力加大,一些楼盘已开始运用新生的特色营销手段来赢取未来市场。许多楼盘采用现今流行的团购，曲江千林郡用团购的形势大量的宣传，与兴业银行合作实质性的优惠，在市场得到很大的反应，成交量大大增加。御锦城打出“4880元/㎡”起价的低价之名，吸引了市场眼球，推出房源900套，排号将近1500组，十一开盘当日就去化了800余套。海璟台北湾还以竞拍的营销策略，拍卖房源约49.21㎡一室一厅一卫，市场价约35.5万，拍卖封顶总价约17.8万，每平米3606元/㎡来吸引了市场眼球。2.3区域市场城北、城东区域住宅从春节到8月份成交情况2月份，西安“限购令”月底即将出台的消息一经传出，大规模的抢先购房行为促使整月销量急速攀升，而众多楼盘选择集中备案，促使2月的成交量急速上升。限购措施实施后，从3月开始，各区域住宅成交量急速下降，经过一段时间的观望，发现市场上并无实质性降价措施，4月份部分刚需客户开始进入市场，市场逐步回升，但还是在低位运行。由于文景小区这一政府保障房的集中备案，城北区住宅成交量6月份大涨一倍多，到了8月份，文景小区保障房的备案量才有所减少，整个区的成交量逐渐恢复至正常水平，与往年相比，整体仍处于低位稳定运行状态.城东区从5月份开始有大量保障房入市，因此成交量在5月上升较快。与往年相比，整体仍是低位运行状态。2.4本次推售面临的市场环境今年下半年片区又新增加了几个竞争项目，都具有一定的优势，并有花园洋房等新产品推出抢占市场。各竞争项目供应充裕，各开发商出货量大、户型重叠度高、推售密集，本次推售必将面临激烈竞争。具体竞争项目分析本项目市场竞争楼盘的选取遵循两个主要原则：①同一供应区域或片区，地段、位置接近的同类型直接竞争楼盘；②其他竞争片区或板块内档次、产品和客户定位类似、户型面积大致相同、成交时间具有可比性的间接竞争楼盘。根据以上原则，以项目为中心，在周边5公里范围内（以城北、城东为主），选取7个典型竞争楼盘。中天锦庭项目地址太华路与银河坊交汇处向东100米开发商中天房产集团西安雅筑置业有限公司开盘时间2011-9-17总占地46亩总建面积14万平米容积率3.92产品高层，2T4，86平米两房，132-135平米三房，148-166平米四房成交价6500配套幼儿园车位比1:0.8物业未定简介：中天锦庭由中天集团旗下的一个房产公司——西安雅筑置业有限公司开发，与本案同属大明宫区域。虽然项目体量小，社区整体品质与本案有一定的差异，但是户型区间与本案重叠度高，并且是9月17日刚刚开盘，区域内受关注度较高，所以与本案存在一定的竞争性，尤其是可能会分流价格能力承受较弱的客户。而事实上，也确实有一小部分客户在本案与中天锦庭之间作比较，并且已经有少量关注过我们楼盘的客户在那边购置了房屋。销售动态：共7栋高层，首次推出1#、4#楼，分别是33、34层，两梯四户，均为1个单元，86-166㎡，总计260套。每个单元中间是86平米两房，两边分布三房、四房。售楼部未盖好之前，在民生商场钟楼店做外展，5月8日起招募VIP客户，交200元成为会员可享2000元购房优惠，并赠送奥斯卡影城电影兑换券2张。8.20开始排号，交一万元认筹金，可享受开盘日两房总价减2万，三房总价减3万，四房总价减4万。9月17日开盘，开盘前认筹250组，当日去化156套，以86平米两房为主，开盘当日认筹客户两房总价减2万，三房总价减3万，四房总价减4万，一次性付款97折优惠，按揭付款98折优惠。面价6180-7950元，实际成交均价6500元。至今已销售170套。楼栋和户型分布：户型套数占比两房13251%三房6425%四房6425%总计260100%项目点评：优势成交均价仅6500元，极大的价格优势。中天建设负责施工建设，质量安全可靠有保证。交房早（2013年8月）。可赠送面积较大，11-20平米。劣势整个项目除了2号楼外，其余楼栋全部临街。体量小，配套少。（只规划了一个幼儿园，但还未定是否存在）户型的舒适度与本案相比较差。户型简析：华远君城项目地址太元路与太和路交汇处开发商西安万华房地产开发有限公司（北京华远）开盘时间2008年11月23日总占地300亩总建面积82万㎡容积率4.1产品小高层、高层，大部分为3T8/3T12/2T7，板式楼2T3，54-180平米。成交价塔楼6300元/㎡板楼8100元/㎡配套新加坡爱儿坊幼儿园、后宰门小学、会所、大型商业中心车位1:0.6物业公司北京圣瑞物业86平米两房优势：1.全明空间，没有暗房。2.主卧与客厅均连带阳台，采光通风和视野好，也提高了赠送面积。劣势：1.卫生间与厨房朝北，采光要靠采光井，采光条件差。2.主卧开间只有3.2米，不够宽敞。3.一进门就是厨房，空间逼仄。166平米四房优势1.户型分布在小区内侧，直面小区中央景观，位置好。2.全明空间，无暗房。3.南向次卧与书房连带景观阳台，视野好，更增加了赠送面积。4.餐厅独立采光，空间宽敞。劣势1.客厅朝西，有西晒。2.入户出口处有较大面积浪费。3.一进门就是客厅，私密性差。简介：此项目与本案距离最近,产品与本案相比，明显处于劣势，可竞争性并不大，但由于华远君城进入大明宫片区时间较早，并且开发商——华远地产的知名度非常高，加上低价格，因此在一部分客户心中比较受认可这个项目。销售动态：华远君城上半年主要销售项目西边的高层和小高层，6#、14#楼、20#楼、25#楼为高层，19#楼、24#楼为纯板小高层，4月17日开盘，推售19#、24号楼，18层2T3，217套，面积在87-89㎡两房，129-157三房，180㎡四房，开盘当天认购33套。购房全款、按揭97+1折，实际成交均价81