搜索
12011年北京市商品住宅市场分析一、商品住宅市场总体形势分析2011年北京市在“限购”政策的作用之下，商品住宅需求严重萎缩，“京十五条”的出台使各类需求或失去购房资格或陷入观望：市场需求的严重萎缩来源于短期投机性需求被遏制，改善性需求中一部分因“限购”被迫放弃改善计划，因市场预期不明持观望态势的刚性需求三部分。由于对户籍及社保纳税年限的严格限制，精准的打击了以投资投机为目的的购房需求，数据显示，原本贡献北京楼市超过1/3总成交量的外地购房需求减少量超过七成。另外，2011年是北京市“十二五”期间计划新建、收购100万套保障性住房的第一年，保障性住房建设水平达到年均20万套的历史高峰，2011年北京市完成新开工建设、收购各类保障房23万套，竣工10万套，比2010年翻一番，实现公开配售和定向安置居民7.2万户，启动公共租赁房配租1万套以上。保障性住房陆续入市将分流一部分社会刚需人群，缓解商品住宅市场的供求矛盾。考虑到未来“限购”政策和保障房建设仍将继续，总体从严的调控基调不会改变，但不排除刚需政策可能会出现微调，2012年开发商资金链进一步紧张的情况下，政策效果将会逐渐放大，楼市调控进入下行通道。在供给方面，2011年商品住宅新增供应量比2010年降低13.88%，月度新增供应量集中在6月～10月，中心城六区商品住宅供应量继续减少，供应区域由中心城区向远郊区县转移，城市发展新区2011年新增供应占到全市新增供应量的61%，成为北京市新建商品住宅供应主要区域，新增住宅户型结构仍以二房、三房普通商品住宅为主，占供应总量的67%。在需求方面，2011年商品住宅销售总体水平比2010年下降，年度销售面积869万平方米，比上年统计降低了27.33%，市场需求降到2008年以来最低水平，月度销售量高峰期在1月、6月、7月，区县中朝阳区、大兴区年度销售量最多，其次是昌平区、房山区。随着轨道、交通等贯通新城的基础设施建设逐步完成，大兴、昌平、房山区的区域价值已经得到体现，门头沟区区域价值也将会在以后逐渐显现出来，2011年销售的主流户型是一房、二房和三房，占到了同期市场销售总量的81%，销售面积区间主要在50～140平方米。2011年商品住宅供求比1.17，新增供应略大于需求，新增供应的减少以及市场需求量2的萎缩使得房地产市场在限购政策下持续低迷。中心城六区可开发土地资源不足，供求矛盾突出，郊区县规划新城成为房地产市场成交主要区域。市场对于一房、二房户型，面积小于90平方米的中小户型需求仍然较大。目前限购政策对房价调控效果已经显现，但政策调控一刀切的局面应进行调整，大户型、别墅等并非满足普通人群居住需求的高端住宅应参与完全的市场竞争，体现其优质资源的稀缺性。成交价格方面，2011年北京市商品住宅成交均价21761元/平方米，比2010年增长了6.98%，调控政策明显抑制了房价的涨幅，房价由上升进入下降的拐点区间，但对于房价回归合理区间仍需时日。另外，分区域看，这种抑制作用对城市发展新区和中心城六区的作用更为明显，对前期房价涨幅过快的区县抑制作用更加明显，远郊区县的价格波动在本轮限购政策影响下显得相对稳定一些。二、商品住宅供求分析1．总量供求分析2011年限购政策有效抑制投资投机性需求，市场需求降到2008年以来最低水平，供求形势的转变主要源于市场需求的锐减；商品住宅新增供应的减少来源于开发商延缓项目施工进度和近年政府大力供应保障性住房用地的同时，影响到商品住宅用地的供应2011年北京市商品住宅新增供应（按新开盘项目统计）1014万平方米，共上市商品住宅8.74万套，商品住宅新增供应面积同比减少了13.88％；销售面积869万平方米，销售套数8.02万套，商品住宅销售面积同比降低了27.33%，年度供求比为1.17，本年度新增供应规模略大于成交规模。2011年是继2010年实施新一轮房地产调控政策以来的第二年，调控手段从2010年政策频繁密集出台到2011年以“限购令”为代表的政策深化调整和具体实施政策的落实。今年北京市“限购令”的实施，有效遏制了京城楼市投资投机性需求，商品住宅销售面积成为继2008年经济危机后年度销售量最低的一年，而新增供应面积从2008年以来持续降低，结合近年土地成交面积看（2007年～2011年成交的含商品住宅性质的用地平均到每年大约在850公顷左右，即每年新增商品住宅用地可提供1200万平方米的住宅新开工量）近年商品住宅新增供应的下降一方面在于房地产市场调控影响开发商延缓项目施工进度，另一方面在于近年大力供应保障性住房用地的同时，商品住宅用地供应量会受到一定挤压，限制商品住宅新开工建设规模。2011年商品住宅供求比1.17，新增供应略大于需求，在限购政策抑制下市场成交量持3续低迷，达到新的供求平衡。2008-2011年北京市商品住宅供求关系图单位：万平方米供应面积比上年增幅成交面积比上年增幅供求比2008年13289071.462009年1152-13.28%2037124.59%0.572010年11772.18%1196-41.31%0.982011年1014-13.88%869-27.33%1.17月度新增供应量高峰期主要集中在6月～10月，月度销售量高峰期在1月，其次是6月、7月从各月新开楼盘供应住宅数量看，2011年月度新增供应量在100万平方米以上的在6月～10月，其中6月份供应最多为166万平方米。销售的高峰期在年初1月份，达到123万平方米，2月份北京市限购政策实施以来，商品住宅销售面积多平稳在每月60～80万平方米，可以看出“限购令”的执行直接导致投资投机性需求被挤出，市场需求回落在一个较低且稳定的状态。2011年北京市商品住宅各月供求情况0.000.501.001.502.002.500204060801001201401601801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位：万平方米新增销售供求比42.区县供求情况分析中心城六区商品住宅供应量继续减少，住宅供应由中心城区向远郊区县转移，城市发展新区所覆盖的五个区（通州、顺义、昌平、房山、大兴）2011年新增供应617万平方米，占全市新增供应量的61%，已经成为北京市新建商品住宅供应主要区域。从各区县新增供应面积看，中心城六区住宅新增供应比2010年继续减少，城六区新增商品住宅供应面积288万平方米，比2010年428公顷减少了32.7%，占全市新增供应的比例从2010年的36%降到2011年的28%，其中该区域内朝阳区商品住宅新增供应急剧减少，从2010年的245万平方米降到2011年的168万平方米，降幅达到31%；远郊区县中，通州、顺义、昌平、房山、大兴五个区的住宅新增供应量占全市比例有所增加，新增供应量虽然从2010年的663万平方米将为2011年的617万平方米，但供应总量占全市比例却从2010年的56%升到2011年的61%，五个区中昌平、大兴、房山成为该区域新增供应的主要区域；对于门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆五个区县，住宅新增供应量占全市比例从2010年的7%上升到11%。综上所述，商品住宅新增供应由中心城区向远郊区县转移，中心城区住宅供应继续减少，城市发展新区所覆盖的五个区（通州、顺义、昌平、房山、大兴）已经成为北京市住宅新增供应的主要区域。2009-2011年北京市区县商品住宅新增供应面积050100150200250300350单位：万平方米2009年2010年2011年52011年商品住宅销售总体水平比2010年下降，其中朝阳区、大兴区在各区县中年度销售量最多，其次是昌平区、房山区；从空间变化趋势看，随着轨道交通建设的完成，大兴、昌平、房山区的区域价值得到体现，门头沟区区域价值未来也会逐渐显现出来。从区县商品住宅销售情况看，销售面积比2010年总体水平下降，其中朝阳区和大兴区商品住宅销售量最大，其次是昌平区、房山区。以上区县商品住宅成交套数分别是16269套、10870套、9103套、9599套。大兴黄村区域是远郊区县中距离市中心最近的一个区域，加上4号线的开通，该区域区位优势凸显，吸引了众多知名房地产企业关注，该区域房地产市场近年得到快速升温。从区县商品住宅销售情况总结未来房地产成交市场空间变化趋势，将会是一个空间区域的逐渐转移变化过程：主要表现在大兴、昌平、房山在全市房地产市场成交总量中占比份额逐渐升高（大兴区从2010年的12%上升至2011年的13%，昌平区从8%升至11%，房山区从8%升至10%），得益于这三个地区轨道交通的开通，区域价值得到提升，加上区域内近年有较多可供地块入市；门头沟区区域价值在未来也会逐渐显现，一是该区域距离市中心直线距离比较近，随着首钢搬迁，长安街西延工程的建设完成（预计2013年完工），门头沟区进出城区将会很便捷，二是未来该区域S1号线及采空棚户区拆迁改造工程逐渐完成将会腾退出大量土地。2009-2011年北京市各区县商品住宅销售面积0100200300400500600700单位：万平方米2009年2010年2011年6中心城六区可开发土地资源不足，供求矛盾突出；远郊区县规划新城作为房地产发展的重点区域，在大力发展住宅地产的同时，还需相应的道路交通、配套设施、功能产业与之协调，保证本区域房地产市场健康有序发展。2011年北京多数区县新增供应和销售面积继续出现下降，中心城六区供求矛盾突出；其余区县中，除门头沟10.2的供销比数值比较特殊，供销比最大的是通州区，全年新增商品住宅10478套，而销售套数为5374套，供销比为1.95。近几年通州区配套建设相对滞后于住宅市场的建设速度，连通城市中心区域的京通快速路和地铁八通线运力有限，极大的制约了该区域房地产市场的发展，在通州从“卧城”向“新城”转变的过程中，原有的道路交通设施已经得到了极大的改观，但通州目前仍然面临着道路交通设施、配套设施、区域产业等方面的完善和加强，来支持本区域房地产市场环境的改善。远郊区县商品住宅供求情况多数在1.3-1.5的水平，成交区域集中在各规划新城，作为房地产市场供应的主要区域，在发展房地产市场的同时，保证其与主城区交通道路连通，区域内配套设施、产业与之发展相适应，对规划新城房地产业的健康有序发展具有重要意义。2011年北京商品住宅区县供求情况统计区域供应套数(套)销售套数(套)供应套数/销售套数东城区014070.00西城区126820080.63朝阳区11922162690.73海淀区444460040.74丰台区376055020.68石景山区4158470.49昌平区1307591031.44顺义区434659510.73通州区1047853741.95大兴区14755108701.36房山区1332095991.39门头沟区129512710.20怀柔区216914721.47平谷区02200.00密云县519740591.28延庆县96613630.71总计87410801751.0973.户型结构分析2011年全年商品住宅需求以一房、二房、三房为主，一房户型仍然面临供应不足的问题，未来商品住宅新增供应应适当向一房、二房中小户型倾斜；限购政策一刀切的局面应深入调整，大户型、别墅等并非满足普通人群居住需求的高端住宅应参与完全的市场竞争，体现其优质资源的稀缺性。2011年全年新增供应商品住宅主力户型仍以二房和三房为主，二房新增供应29157套，占总供应套数的36%，三房新增供应24847套，占总供应套数的31%，与2010年相比（二房38％，三房26％）二房减少了2个百分点，三房增加了近5个百分点；其次是一房和复式，新增供应套数分别为13534套和6043套，占供应总量的17％和7％。总体来说，2011年新增供应仍以二房、三房的普通住宅为主。商品住宅销售的主力户型依次是二房、三房、一房，其年度销售套数分别为24172套、19254套、16337套，占总成交套数的33％、26％和22%。2011年商品住宅分户型结构供应、销售占比图根据市场供求情况，北京市2011年销售的主流户型是一