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[封天下]东航·公园天下Ⅱ*08市场攻略往前看Ⅰ期:公园说ParkLife公园地产：地段位置优势最大化公园生活，观邸、全景公园｜天下案名即战略往后看Ⅱ期:天下论“2008主调：中国的天下”“2008奥运中国年”*2008年奥运会是中国在世界的舞台，是中国最值得自豪的一年；因而，在全世界的关注下，中国希望成为世界关注的中心，世界经济关注的中心、世界投资关注的中心；因而，对于2008年，中国地产不可能天天让外界关注中国“地产调整年”，中国地产不可能出现更多负面的政策信息；因此，08年对于整个中国地产来说，面临的是世界的机遇，热切期盼、利好心理，局势乐观；“2008-2010：地产黄金年”*2008年奥运年、2009年大寿年、2010年世博会，中国地产将会面临百年难遇的“黄金年”，2008年-2009年被称为中国地产自1987年以来第1次高峰“黄金年”，中国地产将与以往的发展历程完全不同，中国地产不再是中国地产，而是必将形成全新的地产发展局面；对于发展商而言，中国地产“黄金年”是绝佳的发展机遇；其必将形成中国地产新一轮的发展机遇；“西安一日，中国千年”*西安，中国六大古都之首，中国历史上绝无仅有的十三朝帝都，世界四大文明古都之一，是文明中外的旅游中心城市，有着悠久的历史积淀和丰富的人文资源。西安市第四轮城市总体规划拟定，以“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”为未来中心城市发展模式；建设“特色西安”发展迅猛。在08中国奥运年，中国经济年的时代大背景下，西安千年帝都必然为世界关注，城市价值空前提高，西安地产将迎来新一轮的时代机遇，风云再起，谁得天下？“2008使命：东航的天下”“为荣誉而战”关键词：西安。东航地产。东航集团。栗总、韩总、吴总。*公园天下项目不仅仅是一个地产项目，而其事关东航地产品牌，事关东航系整个集团的西部地产标志之一；作为东航置业进军西安的首发之作，更事关东航地产全国战略版图；因而，公园天下不仅仅是地产销售的战术之战，更是为东航系地产品牌荣誉而战的战略之战；08年必须通过2期完满收关，实现项目整体的成功运作，力创品牌天地，奠定其西安地产地位与后续空间。“2008决战：真正天下之争”“为完胜而战”*事关完胜全局：06年9月底一期开盘、07年5月公寓内部认购基本实现1期销售胜利；2期08年仍541套，其中包含134套合并房；观邸公寓楼剩余房源95套，其中包含两套样板间。近600套房源对外销售；因此08年2期要实现全盘销售是关系到整体完胜的战略之决战；*事关价值决战：一期最终实施均价：4500元/㎡，二期计划：6000元/㎡以上！150-170平米偏大户型总价高，一年之内完成，任务重、时间短、速度快、价格高都将为08年带来巨大的销售压力；*真正天下之争：由于1期、2期大部分内销，公园天下前期并没有经历真正的市场历练；2期收关，不仅要高于市场价格，更要完胜天下。要争得天下，就要在西安建立绝对的领袖品牌市场地位；因此就必须实现房交会控制、机场控制、高新区控制、南大街控制，确保销售正常，进而谋求市场地位统治。“2008思变：公园还是天下？”*公园是卖点，天下才是地位！2期必然是全面建立领袖地位的战略之战，停留在单纯卖点突击已不合适宜。*2期区域处于东北腹地，于公园第2排位置，竞争楼盘有更近更好位置，公园已不是唯一。*大盘擅变，1期推广，现场、客群已建立一定的公园社区印象效应，从公园单一外在因素转到产品本身亮点与优势，转到社区成熟之美，是2期价值提升根本。*工程节点上：1期园林与入伙将带来双公园、泛会所、生活场的真实体验，从“参观”到“参与”整合产品概念，整合整盘优势，以一期样板带2期。“为地位而战”“2008作主：谁的天下？”“为领袖而战”天下为家，家得天下。修身、齐家、治国、平天下。是历代中华尖端人士的终极梦想。天下论是有中华情结与群众基础的。一期与2期之间的价格和客群渠道的差异决定了2期的基调要全面提升。最终能否树立江湖地位，在于2期价值品质能否对应购买客群的阶层地位与精神归宿。因此，公园天下2期是生活犒赏，人生颠峰，终极盛宴，归宿家园。只有打造出家天下的磅礴领袖气质，折服天下人，建筑才能升华为情结，社区才能凝聚成圈层，家园才能成就为标杆。这决定了2期的精神气质与推广肌理。战略转移从“公园”到“天下”*总之，无论是08奥运年主调、08东航荣誉之年、08完胜决战、08二期求变、08天下为谁……都说明08年2期必须采取新的战略！*2期不是独立的2期，2期的推广非常重要的是要延续1期已经形成的品牌影响力，并进一步提升品牌核心竞争力；2期不仅仅是2期，而是提升公园天下竞争地位的2期。*因而，2期的推广主题是由系列核心卖点所支持的地位：只有突破“公园”单一的卖点主张，丰富到“天下”为核心的整合价值，才能建立其市场的地位，树立其市场的领袖形象，把握其市场的话语权，打造其市场的影响力，爆发市场震动力以封天下！决胜点Ⅱ期的价值天下盛宴——公园天下Ⅱ期8大价值体系——市场地位价值01：古新盛宴十三朝古都古城中心中国历史上盛极一时的汉唐国都，万邦朝贺&西安高新技术产业开发区西安市发展最快、规模最大的商务、商业核心区，陕西省的CBD老机场板块高新技术产业开发区西安古城南二环“三分天下：老城、南二环、高新区”跳脱竞争，升华板块：项目虽然处于老机场板块，却不能纠缠于这一板块的定位与竞争阵营。而是要跳脱而出，放眼到整个城市的发展格局，项目处南二环内，兼得老城传统核心便利与高新区发展未来，占据城市的过去与未来的地理位置平衡点，可谓尺度维妙，穿越古今，板块价值不可限量！价值02：中西盛宴中华盛景：西邻丰庆公园420亩，秉承唐风唐韵，西安当前品质最高的城市水景公园&西域丝路：东靠大唐西市300亩，12.8亿元人民币，丝路起点，中西门户，世界走廊我看公园，世界看我公园的价值不仅仅在于景观，更在于其背后承载的资源价值；丰庆公园代表着中国鼎盛帝都盛景，大唐西市则是横贯欧亚大陆、中西交流的丝路源头，代表着中国对世界文明的贡献。其凝聚着深厚的历史人文价值与世界经贸地位；可谓珠联璧合，城市荣誉。价值03：四海盛宴{四海精英，大师团队}World戴德梁行，欧洲业界之冠，世界顶尖的国际物业顾问；Shanghai上海同设建筑设计院，“中国建筑行业龙头”；China东航，世界性航空企业品牌系。东方神韵，国际视野；China浙江国泰建设，“鲁班杯”、“白玉兰杯”工程精品保证；China东航物业，挪威DNV公司的ISO9OO1质量管理体系认证；价值04：建筑盛宴空间八赏：1.单元入户VIP服务大堂2.1梯2-3户，通透开敞3.110-170㎡户型，多样需求空间4.赠送入户门厅5.动静分离，布局合理6.全明户型，明橱明卫，三面观景7.观景多阳台，大面积落地窗8.独立生活阳台，采光充足建筑八赏：1.ARTDECO建筑风格，西安首创2.归属感组团规划3.板式高层，通透挺拔4.南低北高排布，阳光建筑5.和谐退让景观，更宽楼间距6.弧形错落排布，视野开阔7.立面色彩沉稳大气8.预留空调机位，立面整洁注：ARTDECO西安第一次出现。世界建筑史上盛极一时的风格派系。发源于法国，兴盛于美国，经典建筑艺术与时尚城市生活完美结合；挺拔高耸，王者之风，俯视天下。世界ARTDECO建筑的“圣地”就在纽约，另一个则是上海。价值05：视觉盛宴{五园环绕景观大成}幽然之山生命之歌忘忧之林灵动之水丰庆公园园林八赏•四大主题景观带（一轴三带景观串联）•滨水休闲区（沿水缓步道，木栈桥）•水系景观（水景岛、凉亭、水景池）•庭院绿化（绿色坡地、景观花架）•亲子广场（许愿池广场、儿童游乐场）•道路绿化（景墙、景观缓步道、休憩椅）•运动休闲（健身广场、老年运动区）•枯山水植物造景艺术注：景观是对1期文脉延续，提升演绎公园价值。五园合一，丰富单一公园概念。社区内增加标志雕塑小品，强化尊贵生活氛围。如在道路交汇处，建造纽约中央公园的标志装饰，并设有景点含义及来源注解。二期主题景观建议：林景种植3-5株百年以上大树，为内公园主题加分坡地景观带种植高大的树木或灌木，形成小型林带，隔离道路噪杂二期景观建议：林区大树、坡地草坪二期景观建议：漫步道、休憩椅，增加生活功能。二期景观建议：亲水平台、路灯、背景音乐，细节品质体现价值06：生活盛宴6000㎡社区商业+1500㎡社区会所+1400㎡艺术幼儿园+4大园林泛会所社区商业配套指定业态商业定向招商建议大唐西市的启动，将提升区域内配套价值与其近邻的公园天下商业，则延伸区域价值，顺势经营定向招商在于商业业态优势组合，补充业主日常需求，与社区形象统一引入一家银行，或24小时ATM银联柜机金融即满足社区需求，也填补区域空白24小时便利店便利业主日常需求，同时填补区域空白医药超市高档西餐的加盟，提升社区形象，也填补区域空白西餐店社区会所丰盛体验建议：与一期住宅交房，同时公开服务项，提高业主圈层内的美誉度健身俱乐部：设置网球、羽毛球、乒乓球等场地，为业主提供免费活动空间。设置有氧健身室，可酌情收费。咖啡书吧：为业主提供读书、休憩、会友等场所。杂志、书刊可酌情租售。儿童游乐场：为业主的孩子提供娱乐场所。节假日可办理代为看护，酌情收费。商务中心：为业主提供商务服务，代为收发传真等，酌情收取费用老人活动中心：为社区老人提供娱乐休闲场所，营造社区和谐、沟通的氛围社区会所分配建议社区幼儿园双语模式幼儿园经营建议引入西安市知名外语培训机构，如新加坡蒙特梭利合作经营。教育机构提供专业的人力、物力，采取外教执教、游戏教学的教育模式。4大园林泛会所生活延伸价值07：成熟盛宴成熟城市交通+成熟城市配套+成熟社区眼见为实（一期园林入伙，成熟生活氛围）展示“生命之歌”景观带实景，以体验式营销，带给客户欣喜，以及物有所值的购买动力。对于二期产品而言，新的样板园林将更有力度展示成熟社区氛围，催进销售，实施价值提升。成熟园林泛会所成熟空间生活场一期样板间具有成熟展示空间的效应。对2期户型有示范作用，在灯光、装修软件进一步完善，以实景实物打消客户的顾虑。风格：大气、尊贵，身份、品位价值08：服务盛宴东航特色物业：空姐级服务品质+国际品质顾问：戴德梁行国际物业管理{向东航学习}•东航，世界性航空企业品牌。国际航空业界的“五星钻石奖”。六大服务品牌•阳光使者：如阳光般灿烂、温暖的微笑，似涓涓细流般体贴入微的服务；•爱心天使：对老弱病残孕及小旅客的胜似亲人的服务；•空中顾问：内含广博的知识、熟悉民航信息，与旅客及时沟通，提供便利的服务；•当家巧手：内场技能熟练，巧用机上餐食、机供品，为旅客奉献亲情的服务；•蓝天护理：具备一定的医务、急救知识并成功实行机上救护的服务。•空中卫士：具备客舱安全、空防安全及应急情况处置能力，并成功实行安全防卫的服务。“微笑凌燕”阳光服务“私密空间”的五星标准服务“亲子缘”儿童“套餐”服务“中华韵、东方情”节庆服务“幽雅客舱，体贴服务”……*航空作为是高门槛垄断行业，是国家、城市对外的窗口，代表一个国家的形象，空姐作为服务形象大使，在服务业具有崇高的地位，一直作为高品质服务标准的代表和象征。*东航地产的天下何在？市场地位何在？这不是说在地产品牌阵营中争王称霸，或者不现实地标榜自己第一位。而是在地产项目中发挥其他地产商所没有的资源优势，树立自己独特的品牌个性，在消费者心目中占据独一无二的品牌地位。*东航地产是东航系的一员。除了资本实力的保证，作为航空服务优势的体现，在东航地产系物业服务上结合航空高端服务品质的特点，就能树立独树一帜的服务优势。借鉴东方航空服务的标准和内容，体现鲜明的东航个性。这就是东航地产强烈的排它性竞争优势！即差异化。{东航地产的个性}公园天下2期，要实现高端客群的认可，很重要就是提升物业服务价值。东航物业如果能实现航空行业特色的优质服务标准，结合戴德梁行国际物业管理经验，不仅能进一步强化东航地产品牌个性，更能在服务软件上增加项目价值。{东航特色物业：空姐级服务品质}公园天下品牌物业建议1.物业服务大使：空姐制服形象、保安航空制服2.增加阳光使者、微笑凌燕、空中顾问