搜索
唐山住宅市场动态分析进入2010年以来，唐山的房地产市场进入了一个相对平稳的过度时期；已经过去的2009年是唐山房地产市场集中供应的一年，然而经过前期的积累以及09年的热销，进入2010年以来，09年在售的楼盘大部分基本已经销售至尾盘；而新近的市场供应会主要集中在“南湖生态城”区域以及“凤凰新城”区域。此次两会的召开为房地产行业的调控定下了一个基本的方向，增加普通商品房供应抑制投机性购房将成为后一阶段中央政府调控的重点。政府的态度加之媒体的大力宣传无疑增长了市场上的观望情绪，预计国内市场都将相继进入一个观望期，而该观望期势必会持续到各地方政府响应中央决策的政策出台之后。市场现状09年热销的楼盘至今大部分已经销售至尾盘，梧桐大道，鹭港等项目销售率均已达90%；2010年前半年已知即将入市的项目包括万达广场二期、景泰翰林三期、凤凰世嘉二期、裕华嘉苑三期、世纪龙庭、大陆王府国际、港城福苑、新华楼世博二期、新天地常各庄项目，尚唐国际、星河公馆、丽景新城等项目；2010年下半年预计绿城南湖生态城中央商务区项目、万科南湖郡项目、恒荣唐城壹零壹项目、新华联建工楼项目也将相继入市；众多国内一下开发企业的进驻无疑会将唐山房地产市场带向一个品牌与品质竞争的阶段。市场现状-供应宏扬·香木林7500元/平米7200元/平米起鹭港梧桐大道8500元/平米起凤凰世嘉7100元/平米新华道建设路尚品名都5600元/平米景泰·翰林7300元/平米荷花盛世5200元/平米盛泰庄园5400元/平米龙湖豪庭港城福苑宏达·高第花园6500元/平米起军创·凯旋城6800元/平米紫御山庄4800元/平米新华一号7800元/平米富丁国际09年是唐山房地产市场集中供应的一年，经过前期的积累以及09年的热销，进入2010年以来，09年在售的楼盘大部分基本已经销售至尾盘；绿城、万科等国内一线开发企业已相继进入唐山，这些企业所开发的项目预计会在今年下半年陆续入市。即将入市项目在售项目文苑凤凰城7000元/平米金色合园6500元/平米渤海新世界7500元/平米裕华嘉苑5200元/平米起御景名苑5200元/平米东旭花园7800元/平米尚唐国际星河公馆水云间5700元/平米世纪龙庭5500元/平米SOHO阳光7100元/平米东港龙城5100元/平米紫金广场硅谷科技园六湾5800元/平米高各庄平改唐城壹零壹新华楼（世博二期）新华贸（商铺）28000元/平米建工楼（新华联）凤凰新城市场现状-供应丽景新城二期回迁居住区南湖生态城是唐山市“四大主体功能区”之一，规划总面积91平方公里。东至陡河，西至新京山铁路，东南至唐津高速公路，北至南新道。其中核心生态风景区规划面积28平方公里。未来该地段将成为低密度居住社区集中竞争的区域；现阶段已知绿城以及万科项目均以生态居住社区为主打，万科南湖郡项目将移植万科集团内部成熟高端别墅产品—红郡。市场现状-供应市场现状-需求2010年1月、2月唐山中心城区成交套数汇总市场现状-需求2010年1月、2月唐山中心城区成交面积汇总2010年前两个月唐山中心城区共成交商品房2188套，其中住宅1386套，非住宅802套；总计成交面积20.29万平方米，其中住宅13.6万平方米，非住宅6.69平方米；从2010年前两个月的成交量来看，今年并未能延续2009年的成交高峰；然而从实际状况来看，09年底至今，政府宏观的调控政策相继出台，1月、2月，由于市场尚未明朗，造成市场上的观望情绪日渐形成；从唐山当地来看，09年市场供应的重点项目基本销售至尾盘，且09年底至今，新进入市场项目较少，加之众多国内一线开发企业相继进入唐山所带来的市场期待，更多的潜在客群倾向于采取观望态度；相信2010年下半年市场新项目集中供应的时期也将是需求集中释放的一个时期。市场现状-需求市场现状-价格走势2009年全年唐山中心城区总成交均价6043元/平米；新的一年，国内一线开发商项目相继入市势必将打开唐山地区的价格空间。2010年1月、2月唐山市中心城区成交均价代表项目分析项目名称规模户型结构户型面积、户型配比快销户型、总价天元帝景占地面积:155737平米总建面积:240000平米容积率:1.59层、11层、16层、18层板式结构，大户型、跃层、部分精装公寓二居:90-100平米（25%）三居:150平米左右（近50%）四居:200平米左右（10%）跃层:500-800平米（15%）四居:200平米左右总价:100万左右？？鹭港占地面积:572800平米总建面积:859200平米容积率：2一梯两户，短板，部分户型精装修一居:50-52平米（9%）二居:77-84平米（13%）三居:117-153平米（78%）一居:50-52平米总价:40-42万元三居:117-153平米总价:80-105万元梧桐大道占地面积:187800平米总建面积:491100平米容积率：2一梯两户，短进深，大户型、跃层、花园洋房二居:90-120平米（13%）三居:140-171平米（46%）四居以上:170-246平米（45%）三居:140-171平米总价:136-231万四居以上:170-246平米;总价:153-270.6万香木林占地面积:125000平米总建面积:400000方米容积率：3.2一梯二户，短进深。二居单卫、德式建筑风格一居:61平米（3%）二居:78-107平米（55%）三居:113-158平米（42%）二居:78—103平米总价:59—81万三居:113—158平米总价:91—127万景泰翰林占地面积:224295米总建面积:556000平米容积率：2.48一梯两户，短进深；二居单卫一居:50-61平米（21%）二居:75-105平米（51%）三居:102-140平米（27%）跃层:180-300平米（1%）一居:50-61平米总价:35-42万二居:75-105平米总价:50-70万凤凰世嘉占地面积:268398平米总建面积:560000平米容积率：2.2大面宽，一梯二户，短进深，入市为经济类户型产品一居:64平米（20%）二居:70-100平米（36%）三居:117-135平米（44%）二居：70-100平米总价：50-70万元三居：117-135平米总价：76-88万元代表项目概况代表项目分析天元帝景以150平米产品为主力户型,但该户型去化效率一般；200平米复式及180-190平米平层四居由于配比小、需求大而形成热销。产品概况：主力产品150平米三居，占一半左右；100平米以下占25%，200平米占10%，另有500-800平米豪宅；项目地块原先为桃园，风水及地势受到认可，景观设计公司与北京的珠江帝景为同一家，园林景观体现大气与尊崇。主力客群：高端支付力强客户，一次性付款为主；客户以本区域内企事业单位的中高层为主，另有复兴路附近的买卖人以及南新华道附近的企业主；市场分析：•项目热销时以200平米的大户型产品为主，由于是高端标杆项目，客户购买时主要考虑舒适型的豪宅豪宅产品，而150平米的主力户型反而销售一般；•目前产品的标杆形象仍在，导致部分比较稀缺的200平米左右产品的二手房价格在10000元/平米左右。价格：05年推出时成为区域标杆，当时售价4000元/平米；现阶段二手房价格在9000元/平米左右；销售情况：1.项目一期与二期开盘间隔8个月，之前均有一段蓄客期，至开盘前，认购量达到一半；2.开盘后立即成为区域标杆，产品热销，包括样板间也以980万的价格被抢购；3.200平米四居销售情况最佳，并且跃层产品较受欢迎，150平米的主力产品反而销售较一般。户型分析134平米三室两厅两卫，多附加值与高舒适性，通透性有待改善明厨设计，保证采光与及时通风主卧通过推拉门连接大面积阳台，保证起居生活的舒适性，同时与空调机位的连接方便装卸次卧飘窗设计，增加面积附加值厨房与餐厅通过推拉门连接，减少空间浪费拐角阳台，增加采光面与观景面，双层阳台的人性设计，起到多层隔离作用卧室飘窗设计，保证采光，增加附加值明卫设计，保证采光与通风户型分析525平米顶层复式产品，挑空营造尊贵体验，典型的豪宅户型方案旋转楼梯，增加采光的同时提升生活情趣转角飘窗设计，增加采光，实现90°观景客厅上部挑空，体现尊贵感双明卫设计，保证透气性与采光独立衣帽间及客厅式空间设计，体现绝对的尊贵感贴心工人房设计，方便佣人起居超大露台及阳台，体现舒适与尊贵代表项目分析热销产品为165-170平米三居及200以上大户型产品；该项目为目前凤凰新城区域高端项目代表，市场认可度高。梧桐大道产品概况：主力产品165-170平米三居，171-246平米四居占80%以上；定位高端项目，热销产品集中在主力户型165-170平米三居，及200平米以上洋房产品；主力客群：高端支付力强客户，一次性付款为主;约60%与钢材、煤炭行业打交道，另外为政府官员及其他买卖人;自住为主；丰润新区的客户较多，均是煤炭等工业的，另有一部分迁安的客户.市场分析：•本案定位唐山及周边城区高端客群，潜在客户群较广；•由于本案2、3期设计以中大户型为主，单价较高，总房款高，因此相较于其他项目去化效率一般；价格：100平米户型销售价格为8300元/平米；160-170平米三居价格在8000元/平米；170、180和200平米四居为9500元/平米；7层的电梯洋房产品，户型面积在300平米左右，价格在11000元/平米；高层的顶层为楼王产品，为600平米左右的跃层，均价15000元/平米。销售情况：1.项目一期08年5月开盘，1月开始蓄客，10万订金，集体转签，100%销售；2.现阶段二、三期销售率基本达到90%，余房均为顶层或低层；预计四期2010年05月开始对外销售；户型分析165平米三室两厅两卫，细节体现价值的舒适型三居产品第二入口设计，与厨房联通，充分考虑业主的功能使用，减少买菜归来的入户动线，避免影响屋内整洁主卧明卫设计步入式衣帽间，体现尊贵感主卧观景飘窗设计，增加附加值南向客厅连接阳台，保证景观与采光南向次卧连接阳台，做到景观入户梧桐大道代表项目分析宏扬香木林热销产品为60-90平米及135平米的三居产品，一二层及顶层产品滞销；二期产品预计2010年中旬入市。产品概况：项目分两期共3000余户，产品面积在60-230平米一期基本售罄，二期预计2010年5、6月份入市；高层以60、70平米产品为主，小高层的主力产品为135和158平米的大户型，顶层为230平米的复式产品；2300户左右，定位高端项目。主力客群：高端支付力较强客户，一次性付款占到60%左右；主力客户为周边区县钢厂、电厂中高层，另有市政部门的团购90平米产品；投资客比例占到20%，主要购买100平米左右的产品；客户年龄层为35-50岁，其中又以40-50岁居多，多以父母为子女购买，也有工薪阶层年轻人购买，以60-80平米产品为主，多为首次置业。市场分析：•本项目有部分刚性需求客户购买60-90平米产品，相对于大户型的销售风险较小；•开盘后以135平米的实用型三居为主的产品较为热销，目前滞销为一二层及顶层产品，受金融危机影响相对较小；价格：对外均价为7500元/平米；楼层间的差价在40元/平米左右；户型不同朝向的差价最多可以到200元/平米。09年初价格打到4000多元/平方米，带领整体房价大幅下挫。销售情况：1.项目一期08年3月开盘均价7500元/平米，目前一期基本售罄，二期预计2010年5、6月入市；2.以135平米的三居产品销售最好，其中又以中间层销售较好；户型分析135平米三室两厅两卫，多附加值与舒适性的标准三居厨房连接生活阳台，增加采光及实用性入户门方向对客厅自然形成对私密空间的分隔，易于形成独立玄关通过起居阳台连接客厅与主卧，增加生活便利性明卫设计，保证采光主卧明卫设计，保证透气性次卧设计大面积飘窗，增加附加值宏扬香木林代表项目分析凤凰世嘉项目位于城市主干